一文读懂：中建鹏宸云筑值得买吗，楼盘档次怎么样，优缺点利弊

中建鹏宸云筑属于中高端档次的刚需改善型纯商品房，对想在龙华置业且看重性价比、户型实用性的人群来说值得入手，但也存在周边环境待改善等问题，是否值得买需结合自身需求权衡。以下是其档次定位及详细优缺点利弊分析：

楼盘档次该项目是龙华中等偏上水平的中高端品质住宅，并非传统富人区。一方面，由中建壹品与湖北文旅两大国企联合开发，中建三局承建过地王大厦等深圳地标，施工质量有保障，项目还斩获 WELL 健康建筑银级认证，精装交付搭配东芝中央空调、品牌厨卫等，标准对标区域中高端项目。另一方面，社区规划偏品质刚需与改善，主打 79 - 142㎡3 - 4 房户型，虽有岭南风园林、全龄泛会所等配套，但缺少豪宅必备的高端私密会所、专属高端商业等配置，适配首置与中产改善家庭，居住圈层因纯商品房属性（无保障房、回迁房）相对纯粹。

核心优点

户型性价比拉满：作为深圳首个按建筑新规设计的住宅，户型含赠送后使用率能达 90%-108%，远超深圳传统住宅。像 79㎡能做三房两卫，实际使用面积堪比传统 90㎡户型；89㎡可做四房两卫，赠送面积近 12㎡，且户型多为东南或西南朝向，搭配 L 字形采光面，空间实用性和舒适度都很出色。同时折后均价 5.3 - 5.8 万 /㎡，79㎡三房总价 395 万起，较同地段竞品总价低 50 - 80 万，价格优势明显。

交通出行便捷：距离地铁 10 号线南坑站约 500 - 800 米，2 站直达福田冬瓜岭，4 站到岗厦北枢纽，可快速衔接核心城区；规划中的 22 号线横岭站也距项目约 700 米，未来交通网络更完善。自驾方面，依托珠三角环线高速、五和大道等主干道，30 分钟内可达深圳北站、福田 CBD 等关键区域。

生活配套完善：教育上，自带 12 班幼儿园，北侧规划 72 班省一级九年一贯制学校，还划入华南实验学校学区，教育资源充足。商业上，500 米内有 8 号仓奥特莱斯，1.5 公里内覆盖星河 COCO City 等综合体，满足日常消费。医疗上，临近深圳第二儿童医院等三甲医院，医疗需求能得到保障。

居住环境舒适：社区绿化率达 40.01%，采用围合式布局和岭南风园林设计，低区赏园景、中区赏湖景、高区赏山景，还配备了儿童活动区、老年康养花园、健身跑道等，适配不同年龄段业主的休闲需求。

明显缺点

周边环境有短板：项目北侧是华南物流园，货柜车往来会产生持续噪音，且物流园后续改造及周边部分未开发空地施工时，还会带来粉尘和施工噪音干扰。另外，周边存在城中村和工业区，城市面貌相对老旧，整体观感欠佳。

部分居住体验受影响：项目容积率约 5.0，其中东区容积率更是达 5.28，相对较高。且高层、超高层分别为 2 梯 5 户、3 梯 6 户的梯户比，高峰时段可能出现电梯等待时间长的情况。同时部分户型会受旁边楼栋或写字楼遮挡，日照和视野会受限制。

交房周期长：项目分批次交付，东区最早交付时间为 2027 年 6 月，西区最晚要到 2028 年 4 月交付。对于急需入住的购房者来说，过长的等待周期不仅意味着要额外承担一段时间的租房成本，还可能面临期间的政策、市场波动等不确定风险。

片区发展待提速：梅林关片区相比福田、南山等核心区域，产业和商业的集聚度较低，片区整体发展速度较慢，项目的价值兑现还需要一定的时间周期。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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项目基础信息

• 占地面积：约4.33万㎡

• 建筑面积：约31万㎡

• 容 积 率 ：约5.0

• 绿 化 率 ：约40%

• 开 发 商 ：中建壹品&湖北文旅

• 梯 户 比 ：超高层3梯6户，高层2梯6户和2梯5户

• 总户数：约2100户，首推约360套

• 推售产品：建面约78㎡-142㎡二至四房

• 项目地址：龙华·8号仓旁·华南数字超核（导航鹏宸云筑·岭南美学馆）

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如果你：

在南山福田或者华为上班，

预算有限，希望400万买正规3房，

不想买到偏远郊区，

可以忍受生活配套一般带来的不便利，

自住刚需，不考虑投资升值，

那么「中建鹏宸云筑」是一个比较不错的选择。

深圳早年的住宅，特别是潮汕系开发商喜欢搞赠送，购房者得到更大的实际面积，开发商也更好卖，可谓各取所需。

可惜这种擦边赠送在前几年开始的强监管之下基本消失殆尽，只有个别捂盘很久新近入市的项目还能出现高得房率的产品。

市面上普遍是得房率仅70%出头的产品，乱七八糟加一起能达到80%就算优秀了。

好在今年发布了建筑新规之后，未来得房率会显著提高。

这不，深圳第一个按照建筑新规设计的住宅新盘出来了，而且还是纯土拍地块，无保障房、无人才房、无安居房，非常纯粹，使用率接近100%，市场关注度非常高。

这就是2024年02月29日，华展置业（中建壹品和湖北文旅）经3轮竞价，以51.79亿的价格竞得的A808-0025宗地。

这次土拍与以往有很大差别，地块只设了最高限制地价条件，没有保障类物业，不限销售价格，用地性质纯粹、居住属性纯粹，开发也有完全自主定价权。

这就是今年即将推出的「中建鹏宸云筑」，9月20日将同步开放展厅和样板间。

作为华南物流园土地整备利益统筹首批用地招拍挂项目，是深圳市重点部署的集中连片用地项目之一，土地整备完成后将建设成超百万平方米的多元复合超级产城综合体。

项目分为东、西两个地块开发。

东区：占地约2.1万㎡，容积率5.28，包含住宅、商业、文化活动室、老年人日间照料中心和其他基础配套设施。1栋、2栋总高47F，3T6户；3栋、5栋总高32F，2T6户；6栋总高32F，2T5户；4栋属于商业，总高2层。

西区：占地2.2万㎡，容积率5.16，包含住宅、商业、幼儿园学校和其它基础配套设施。7栋、12栋总高47F，3T6户；8栋总高32F，2T5户；10栋、11栋总高32F，2T6户；9栋是幼儿园。

项目共分三期报建，总共将有2000套住宅供应。其中一期建设3栋、5栋、9栋；二期建设1栋、2栋、6栋；三期建设4栋、7栋、8栋、10栋、11栋、12栋。

即将首发入市的是一期3栋、5栋的产品，大约368套，建面79㎡3房2厅2卫、约89㎡3房2厅2卫、约99㎡4房2厅2卫、约119㎡4房2厅2卫，共四种户型。

带精装修，均价约5万左右。79㎡的三室二卫总价370万起，而89㎡四室二卫总价410万起。

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【鹏宸云筑价值点】

PART1——品牌价值：国央企双品牌联袂，品质保障行业标杆

中建壹品&湖北文旅，国央企双匠鹏城首作

中建三局——全球最大投资建设集团中国建筑旗下优秀排头兵，全国首个行业全覆盖房建总承包特级企业，位居中国建筑业竞争力百强企业榜首。

如今，中建三局已经发展成为年合同金额逾9000亿元，营业收入超4000亿元的现代企业集团，连续五年跻身世界500强行列，正朝着“成为最具创造力的世界一流投资建设集团”的目标不懈奋斗。

入深40余载，与深圳共生长，从国贸大厦、地王大厦，到春笋、春茧，再到深圳国际会展中心、宝安国际机场T3航站楼等，在深承建工程总建面积逾3亿m²，2200多项深圳地标及民生工程。

户型点评：

作为新政后龙华第一个项目，户型设计上没有明显缺点，空间感提升了很多，主要是阳台和飘窗宽度都增加了不少。

赠送前使用率能去到80%以上，赠送后能达到90%以上，最终有调整的话使用率会更高。

而且朝向要么东南要么西南，房间为L字形采光面设计，堪称亮点。

龙华民治新楼盘【中建鹏宸云筑】官方户型图出炉，开样板房已开放，首推368套，在售建面约79-142㎡3-4房。项目共2000多户，得房率超过100%，纯粹住宅大盘。

交通配套

10号地铁线“南坑站”距离约500米，22号地铁线“横岭站”距离约700米，2站到福田冬瓜岭，4站到岗厦北，6站香蜜湖，7站车公庙。约2.5公里还有深圳最大北站枢纽，快速通达深圳各大区域。

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商业配套

中建鹏宸云筑500米范围内有8号仓奥特莱斯，在1.5公里范围内还有龙华印象汇、星河coco city、星河cocopaek，天虹商场等商业综合体，举步即是繁华。

教育配套

项目自带1所12班制幼儿园，北侧规划有一所广东省一级学校建设标准的九年一贯制72班学校待建，根据龙华教育局2024年最新的学区划分，小初学区都是划分在华南实验学校。

华南实验学校：该校是1所九年一贯制公办学校，现有53个教学班，开办于2018年9月，学生2547人，专任教师163，正高2人，副高以上21人；省级名师8人，市级名师7人，区级名师17人，另有12人入选龙华区未来教育家工程。

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生态配套

项目1公里左右的明治体育公园

【区域价值】

中建壹品鹏宸云筑整体非常好，可以买。中建壹品鹏宸云筑位于梅林关板块，临近民治水库，是龙华区首个按照新建筑规划设计的住宅新盘。梅林关片区未来将成为大湾区数字经济核心引领区，交通便捷化升级，城市功能复合，打造未来新活力中心。

中建壹品鹏宸云筑总占地面积4.33万㎡，总建筑面积31万㎡，容积率5，绿化率40.01%。共有10栋住宅，总高度在32 - 47层之间。其中6栋、8栋为2梯5户设计，3栋、5栋、10栋、11栋为2梯6户设计，1栋、2栋、7栋、12栋为3梯6户设计。地下有2层，规划2155个车位，车位占比1:1.03。首推的3栋和5栋住宅均为32层，采用2梯6户的设计，共368套房源。

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①四大超级微城市之一，核心区稀缺百万级净地

龙华七大重点片区之一，纳入北站枢纽城市功能节点，对标深超总、腾讯企鹅岛及香蜜湖国际金融中心，高规格规划，圳心新极未来耀眼。

购买价值

【总结分析】

价格：网传单价仅5字头，相比周边新盘低了约2-3万/㎡。

产品：新规设计，高赠送，高使用率达到95%，且户户朝南，带品牌装修。

景观：低区赏园景，中区赏湖景，高区赏山景。

圈层：纯商品房社区，无保障房、无人才房、无安居房，居住非常纯粹。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。