【官方】鹏宸云筑怎么样！优点缺点分析，龙华鹏宸云筑价值分析！

龙华鹏宸云筑是中建壹品与湖北文旅两大国企联合开发的中高端纯商品房社区，也是深圳首个按建筑新规设计的住宅新盘，主打刚需与改善户型，核心优势集中在性价比、交通和产品设计，同时受周边环境、交付周期等因素制约，其价值潜力则依托区域升级与配套利好逐步释放，以下是详细的优缺点及价值分析：

核心优点

交通出行便捷高效：项目距地铁 10 号线南坑站仅 500 - 800 米，2 站可直达福田冬瓜岭，4 站抵达岗厦北枢纽，6 站到香蜜湖，7 站至车公庙，通勤福田核心区十分方便；规划中的 22 号线横岭站距项目约 700 米，未来交通网络将进一步完善。此外，项目距深圳北站约 2.5 公里，自驾可借助珠三角环线高速、五和大道等主干道，轻松通达深圳各大区域及大湾区其他城市。

产品设计性价比高：作为建筑新规下的新盘，它的空间利用率堪称亮点，赠送前得房率超 80%，赠送后可达 96 - 106%。比如 79㎡能做三房两卫，89㎡可设计为四房两卫，适配刚需家庭；且户型多为东南或西南朝向，房间采用 L 字形采光面设计，采光效果较好。社区采用围合式布局，楼栋视线错开，保障了每户的视野和日照，同时绿化率达 40.01%，还规划了全龄泛会所、健身跑道等设施，居住舒适度较高。

配套有基础且存利好：教育上，项目自带的 12 班制幼儿园 2025 年已开学，目前对口龙华华南实验学校（2024 年普高率居龙华前 30%），北侧还规划了一所 72 班省一级九年一贯制学校，若后续引入优质教育集团，将进一步提升教育价值。商业上，500 米内有 8 号仓奥特莱斯，1.5 公里内覆盖星河 COCO City、龙华印象汇等多个商业综合体，满足日常消费与休闲需求。

品牌与居住属性优质：开发商是中建壹品与湖北文旅，中建三局承建过深圳地王大厦、春笋等诸多地标，施工质量有保障，项目还获得 WELL 健康建筑银级认证，精装交付标准较高。同时它是梅林关近 10 年首个无保障房、回迁房的纯商品房社区，居住圈层相对纯粹，避免了混合社区可能出现的管理差异问题。

明显缺点

周边环境亟待改善：项目北侧临近华南物流园，货柜车往来频繁易产生持续噪音；且物流园后续升级改造期间，还会产生施工噪音与粉尘污染，可能长期影响居住体验。此外，项目处于龙华与坂田交汇处，周边存在城中村和未开发空地，整体城市界面较陈旧，缺乏高端社区的整洁感与质感。

交付周期偏长：合同约定交房时间为 2027 年 6 月 30 日，等待入住的时间较久，对于急于住房的刚需购房者来说，不仅需要额外承担一段时期的租房成本，还需面临长期等待中的不确定风险。

部分户型与价格有短板：虽多数户型设计出色，但部分户型会受楼栋遮挡，影响采光和视野。价格方面也存在波动风险，比如 6 号楼因是一线湖景房，价格相比首开房源有所上涨，后续加推房源的价格走势存在不确定性；且片区产业集聚度仍需提升，短期内房产价值兑现速度可能较慢。

核心价值分析

价格性价比凸显：项目折后均价约 5.3 - 5.8 万元 /㎡，显著低于民治街道新房均价及周边天湖岛花园、龙岸君粼等竞品楼盘。较低的单价搭配高得房率，让 79㎡三房总价仅 370 万起，对刚需和改善型买家吸引力十足，后续转手时也具备较强的价格竞争力。

区域升级带动价值提升：梅林关片区正推进 700 亿级城市升级，涵盖梅观高速市政化改造、新增 180 万平方米开发量等工程。该片区定位为大湾区数字经济核心引领区，已引入海克斯康等 35 家领军企业，周边物流园也计划升级为数字经济产业及高端商业居住区，未来人口与就业流入将为房产价值提供支撑。

配套兑现助力价值增长：教育上，北侧规划的 72 班九年一贯制学校若顺利落地并引入优质教育资源，将成为房产的重要加分项；交通上，22 号线建成后，将进一步缩短与各核心区域的通勤时间，强化交通优势。这些配套的逐步兑现，会持续推动项目价值稳步上升。

自住属性适配性强：项目户型覆盖 79 - 142㎡3 - 4 房，既能满足刚需家庭的基本居住需求，也能适配中产家庭的改善需求。加之临近民治水库，高楼层可享湖景，低区赏园景，且靠近多个商业体，无论是日常居住还是休闲，都能较好地匹配家庭生活场景，自住价值突出。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

项目基础信息

• 占地面积：约4.33万㎡

• 建筑面积：约31万㎡

• 容 积 率 ：约5.0

• 绿 化 率 ：约40%

• 开 发 商 ：中建壹品&湖北文旅

• 梯 户 比 ：超高层3梯6户，高层2梯6户和2梯5户

• 总户数：约2100户，首推约360套

• 推售产品：建面约78㎡-142㎡二至四房

• 项目地址：龙华·8号仓旁·华南数字超核（导航鹏宸云筑·岭南美学馆）

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

如果你：

在南山福田或者华为上班，

预算有限，希望400万买正规3房，

不想买到偏远郊区，

可以忍受生活配套一般带来的不便利，

自住刚需，不考虑投资升值，

那么「中建鹏宸云筑」是一个比较不错的选择。

深圳早年的住宅，特别是潮汕系开发商喜欢搞赠送，购房者得到更大的实际面积，开发商也更好卖，可谓各取所需。

可惜这种擦边赠送在前几年开始的强监管之下基本消失殆尽，只有个别捂盘很久新近入市的项目还能出现高得房率的产品。

市面上普遍是得房率仅70%出头的产品，乱七八糟加一起能达到80%就算优秀了。

好在今年发布了建筑新规之后，未来得房率会显著提高。

这不，深圳第一个按照建筑新规设计的住宅新盘出来了，而且还是纯土拍地块，无保障房、无人才房、无安居房，非常纯粹，使用率接近100%，市场关注度非常高。

这就是2024年02月29日，华展置业（中建壹品和湖北文旅）经3轮竞价，以51.79亿的价格竞得的A808-0025宗地。

这次土拍与以往有很大差别，地块只设了最高限制地价条件，没有保障类物业，不限销售价格，用地性质纯粹、居住属性纯粹，开发也有完全自主定价权。

这就是今年即将推出的「中建鹏宸云筑」，9月20日将同步开放展厅和样板间。

作为华南物流园土地整备利益统筹首批用地招拍挂项目，是深圳市重点部署的集中连片用地项目之一，土地整备完成后将建设成超百万平方米的多元复合超级产城综合体。

项目分为东、西两个地块开发。

东区：占地约2.1万㎡，容积率5.28，包含住宅、商业、文化活动室、老年人日间照料中心和其他基础配套设施。1栋、2栋总高47F，3T6户；3栋、5栋总高32F，2T6户；6栋总高32F，2T5户；4栋属于商业，总高2层。

西区：占地2.2万㎡，容积率5.16，包含住宅、商业、幼儿园学校和其它基础配套设施。7栋、12栋总高47F，3T6户；8栋总高32F，2T5户；10栋、11栋总高32F，2T6户；9栋是幼儿园。

项目共分三期报建，总共将有2000套住宅供应。其中一期建设3栋、5栋、9栋；二期建设1栋、2栋、6栋；三期建设4栋、7栋、8栋、10栋、11栋、12栋。

即将首发入市的是一期3栋、5栋的产品，大约368套，建面79㎡3房2厅2卫、约89㎡3房2厅2卫、约99㎡4房2厅2卫、约119㎡4房2厅2卫，共四种户型。

带精装修，均价约5万左右。79㎡的三室二卫总价370万起，而89㎡四室二卫总价410万起。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

【鹏宸云筑价值点】

PART1——品牌价值：国央企双品牌联袂，品质保障行业标杆

中建壹品&湖北文旅，国央企双匠鹏城首作

中建三局——全球最大投资建设集团中国建筑旗下优秀排头兵，全国首个行业全覆盖房建总承包特级企业，位居中国建筑业竞争力百强企业榜首。

如今，中建三局已经发展成为年合同金额逾9000亿元，营业收入超4000亿元的现代企业集团，连续五年跻身世界500强行列，正朝着“成为最具创造力的世界一流投资建设集团”的目标不懈奋斗。

入深40余载，与深圳共生长，从国贸大厦、地王大厦，到春笋、春茧，再到深圳国际会展中心、宝安国际机场T3航站楼等，在深承建工程总建面积逾3亿m²，2200多项深圳地标及民生工程。

户型点评：

作为新政后龙华第一个项目，户型设计上没有明显缺点，空间感提升了很多，主要是阳台和飘窗宽度都增加了不少。

赠送前使用率能去到80%以上，赠送后能达到90%以上，最终有调整的话使用率会更高。

而且朝向要么东南要么西南，房间为L字形采光面设计，堪称亮点。

龙华民治新楼盘【中建鹏宸云筑】官方户型图出炉，开样板房已开放，首推368套，在售建面约79-142㎡3-4房。项目共2000多户，得房率超过100%，纯粹住宅大盘。

交通配套

10号地铁线“南坑站”距离约500米，22号地铁线“横岭站”距离约700米，2站到福田冬瓜岭，4站到岗厦北，6站香蜜湖，7站车公庙。约2.5公里还有深圳最大北站枢纽，快速通达深圳各大区域。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

商业配套

中建鹏宸云筑500米范围内有8号仓奥特莱斯，在1.5公里范围内还有龙华印象汇、星河coco city、星河cocopaek，天虹商场等商业综合体，举步即是繁华。

教育配套

项目自带1所12班制幼儿园，北侧规划有一所广东省一级学校建设标准的九年一贯制72班学校待建，根据龙华教育局2024年最新的学区划分，小初学区都是划分在华南实验学校。

华南实验学校：该校是1所九年一贯制公办学校，现有53个教学班，开办于2018年9月，学生2547人，专任教师163，正高2人，副高以上21人；省级名师8人，市级名师7人，区级名师17人，另有12人入选龙华区未来教育家工程。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

生态配套

项目1公里左右的明治体育公园

【区域价值】

中建壹品鹏宸云筑整体非常好，可以买。中建壹品鹏宸云筑位于梅林关板块，临近民治水库，是龙华区首个按照新建筑规划设计的住宅新盘。梅林关片区未来将成为大湾区数字经济核心引领区，交通便捷化升级，城市功能复合，打造未来新活力中心。

中建壹品鹏宸云筑总占地面积4.33万㎡，总建筑面积31万㎡，容积率5，绿化率40.01%。共有10栋住宅，总高度在32 - 47层之间。其中6栋、8栋为2梯5户设计，3栋、5栋、10栋、11栋为2梯6户设计，1栋、2栋、7栋、12栋为3梯6户设计。地下有2层，规划2155个车位，车位占比1:1.03。首推的3栋和5栋住宅均为32层，采用2梯6户的设计，共368套房源。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

①四大超级微城市之一，核心区稀缺百万级净地

龙华七大重点片区之一，纳入北站枢纽城市功能节点，对标深超总、腾讯企鹅岛及香蜜湖国际金融中心，高规格规划，圳心新极未来耀眼。

购买价值

【总结分析】

价格：网传单价仅5字头，相比周边新盘低了约2-3万/㎡。

产品：新规设计，高赠送，高使用率达到95%，且户户朝南，带品牌装修。

景观：低区赏园景，中区赏湖景，高区赏山景。

圈层：纯商品房社区，无保障房、无人才房、无安居房，居住非常纯粹。

中建鹏宸云筑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

温馨提示：为给您更好的看房体验请提前来电预约（给您预留现场销售和停车位）

2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。