东京房价破7万/平血洗普通人！中国楼市已现同款信号，城市房价？

当中国楼市还在为四年连跌纠结时，东邻日本的房地产市场正上演“冰火两重天”：东京23区二手房均价突破7万人民币/平，创28年新高，外资疯抢核心资产；而日本其他地区房价持续低迷，年轻人被迫逃离首都圈，上演现实版“腾笼换鸟”。这场结构性牛市并非偶然，其背后的人口流动、资本选择逻辑，已在中国楼市显现清晰镜像——五大城市群正成为下一波“价值高地”，豪宅热销与保障房托底的双轨格局，正在重塑房地产新秩序。

东京结构性牛市真相：资本与人口的“双重筛选”

日本楼市的复苏从来不是“全国普涨”，而是东京都市圈的“独角戏”。2025年上半年，日本房地产投资额达213亿美元，创历史峰值，其中8成集中在东京圈，东京都以160亿美元投资额登顶全球城市第一，远超纽约、达拉斯等国际都市 。外资是这场牛市的重要推手，占比34%的海外资本携重金涌入，看中的正是东京5%左右的租金回报率与日元贬值背景下的避险属性，相当于锁定一份稳健的长期理财。

人口虹吸则是房价飙升的核心支撑。尽管日本全国人口负增长、老龄化加剧，但东京都凭借就业、教育、医疗优势，吸纳了全国60%的人口，且预测2050年仍将是日本唯一人口增长的地区。有限的土地供应撞上持续的人口流入，东京核心区新房稀缺，70平米二手公寓均价飙至1亿333万日元，单身公寓月租突破10万日元，租金收入比高达32%。

这场牛市的本质是“财富筛选”：全球高净值人群与国内精英阶层抢占核心资产，普通工薪阶层被高房价挤出东京，被迫迁往埼玉、千叶县等远郊区，每天花费数小时通勤。日本楼市用残酷现实证明：人口向核心城市集聚的趋势下，房地产“强者恒强”的结构性分化不可逆。

中国楼市已现同款信号：豪宅抢疯，城市群成价值锚点

日本的今天，正在中国楼市上演相似剧本，但分化速度更快、特征更鲜明。在全国房价持续调整的2025年，核心城市豪宅市场却逆势爆发：上海云锦东方别墅以34.9万元/平成交，瑞慈医疗豪掷1.99亿元购入570平米房源作为投资；嘉里建设金陵华庭二期均价20.5万/平，120套房源单日售罄，揽金98.43亿元 。克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市5000万以上顶级豪宅成交674套，增幅27%，其中上海占比近八成，成为豪宅市场的“定海神针”。

豪宅热销的背后，是资本对核心资产的追捧，这与东京楼市的外资流入逻辑如出一辙。而人口流动趋势更印证了结构性牛市的必然性：中国14亿人口中，超5亿人集聚在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、长江中游城市群五大核心区域，这些城市群以全国1/4的土地承载了近一半人口，GDP占比超60%，人口虹吸效应丝毫不输东京圈。

与日本不同的是，中国楼市的分化并非“一枝独秀”，而是“多点开花”。除了北上广深，杭州、成都、武汉等新一线城市同样表现亮眼：2025年上半年，20个核心城市千万级豪宅成交2.1万套，同比大增21%，显著跑赢普通住宅市场。这种“核心城市群+高端改善”的双轮驱动，构成了中国楼市复苏的核心逻辑。

中国为何不会重蹈“日本失去的二十年”？三大独特优势定调

面对相似的人口负增长、老龄化困境，中国楼市完全不必担心复制日本泡沫破裂后的长期低迷，三大独特优势决定了复苏路径更短、更稳健。

首先是政策调控的前瞻性与执行力。日本当年因泡沫过度膨胀导致崩盘，而中国通过主动收紧融资渠道、抑制炒作，提前化解了系统性风险。如今，“市场+保障”双轨制加速落地：2025年全国加大配售型保障性住房供给，辽宁、天津等地通过收购存量商品房转化为保障房，既满足新市民刚需，又助力去库存 ；同时持续推进城市更新，2000年前老旧小区改造与2000-2020年住房“以旧换新”，每年释放10亿平方米改善需求，为楼市注入持续动力 。

其次是住房需求的刚性支撑。中国建筑平均寿命仅30年，2000-2020年建成的234亿平方米城镇住房将在2050年前集中老化，重建需求迫切；而日本当年泡沫期的木屋集中重建周期长达20年，中国因城市更新政策推动，这一周期将缩短至10年以内，复苏节奏大幅加快。

最后是城市群发展的均衡性。日本楼市过度依赖东京单极拉动，而中国五大城市群多点布局，形成“京津冀稳锚、长三角领跑、粤港澳攻坚、成渝崛起、长江中游补位”的格局，避免了资源过度集中导致的市场失衡。这种多极支撑的结构，让中国楼市的结构性牛市更具韧性。

普通人的购房指南：抓住“好城市+好房子”的核心逻辑

日本东京的教训与中国楼市的分化现实，都指向一个清晰结论：未来房地产不再是“闭眼买房就能赚”的时代，但核心资产的保值增值属性从未改变。对普通人而言，把握三大原则就能避开风险、找准机会：

一是聚焦核心城市群。京津冀、长三角、粤港澳大湾区等五大区域，是人口、产业、资本的集聚地，其核心城市及周边卫星城的房产，将是抵御市场波动的“硬通货”；而非城市群的中小城市，需警惕人口外流导致的房价下行风险。

二是认准“改善型”需求导向。住建部“好房子”理念已成行业共识，绿色建筑、智慧社区、完善配套成为核心竞争力。无论是新房还是二手房，户型合理、品质过硬、物业优质的房源，更受市场青睐，流动性也更强。

三是理性看待保障房与商品房的边界。保障性住房的加速供给，为刚需群体提供了兜底选择，不必盲目跟风追高核心区商品房；而有改善需求或资产配置需求的人群，核心城市群的优质住宅仍是稀缺资源，长期价值可期。

东京楼市的“冰火两重天”，是城市化后期的必然结果；而中国楼市的结构性转型，正在以更快的速度、更稳健的方式推进。告别全面普涨的旧时代，拥抱“核心资产为王”的新时代，才是把握未来楼市趋势的关键。