《财富捷径》理财笔记58：中国未来的房价将何去何从？

该书作者出生于中国偏远山区贫困农民家庭，凭借努力以全省前十成绩考入清华大学，后获美国计算机博士学位，毕业15年便实现财务自由。其结合18年投资经验与数百篇博文著成本书。

书中涵盖资产配置、基金选择、退休账户优化、节税等个人理财核心主题，为财富积累与保值阶段提供具体可操作策略，方法简单易懂，适合投资新手、对当前投资感到沮丧，或没时间学习股票投资技能的人群。

最近和几个在中国有投资房的朋友沟通，才知道中国的房市形势不容乐观。

根据安居客网站的数据，即使是上海、北京、武汉等一线城市，在过去三年，二手房的价格下跌了 20%左右。二、三线城市的房价，更是江河日下。不少三线城市的房价，已经下降了25%左右。

雪上加霜的是，由于种种原因，在绝大部分城市，不仅房子的价格在下跌，成交量也大幅萎缩，造就了有价无市的局面。很多房子按照指导价挂在市场上，半年以上都无人问津。这也从一个侧面反映了中国目前房市的艰难。

在从 2000 年左右开始的将近二十年时间里，中国的房地产市场一度风光无限。房价上涨的速度，令人瞠目结舌。几乎所有早期的房产投资人都赚得盆满钵满，而整个社会都形成了“房地产信仰”，即房价永远上涨，房子是最好的投资。

在房地产业的带动下，中国的经济也蓬勃发展，风头一时无两。房地产等相关产业，占到中国GDP 的 30%左右。而房地产信仰，导致中国家庭财富的 70%左右，都高度集中在房地产上。这个比例，放眼全球，也是名列前茅。

可想而知，近期房产价格的下跌，不但拖累了中国经济的增长速度，也拉低了普通家庭的资产水平，导致居民缺乏信心进行大额消费和投资。

那么，是什么导致了近期的房价下跌呢？中国未来的房价，将会何去何从呢？

不言而喻的是，虽然政府倡导“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影响房价的最主要因素，归根结底还是供需关系。而熟悉房地产市场的投资者都清楚，影响一个城市或者地区房市供需关系的原因，主要有下面几个。

一、短期看货币政策和政府监管政策

由于房地产是大部分家庭一辈子最大的开销，而房地产的地位又如此重要。因此，政府出台了很多金融和监管政策来影响房地产市场，比如大家耳熟能详的限购政策等等。

而最近几年，不少曾经呼风唤雨的地产企业，比如恒大、融创等，都陷入严重的财政问题。这也是由于政府突然大幅提高了房地产企业向银行贷款的门槛，导致这些企业陷入资金链断裂问题，先后折戟沉沙。这也是导致这一轮房地产价格下跌的最主要因素之一。

现代社会，绝大部分购房者都是用银行按揭贷款买房。因此，利息水平能够极大影响购房者的购买力，从而影响房价的走势。过去多年，中国的房贷利息率居高不下，经常在 6%左右。同时，严格的政策又规定了很高的首付比例，比如 40%。这导致很多家庭需要拿出六个钱包和多年的积蓄，才能买得起房。

综合这些因素，导致了中国过高的房价。按照国际通用的房价收入比例来考察，在 2023年，上海的房价收入比高达26，北京也有23。相比之下，纽约是12，东京是13，伦敦为14。

最近，为了救房市，政府出台了一系列政策，比如放宽房地产企业贷款条件、降低首付、降低贷款利息、放开限购等等。这在短期，会对房地产企业和房价有所帮助。

二、中期看土地供应

中国实行的是土地公有制度，即普天之下，莫非国土。过去几十年，政府严格控制土地的供应，导致土地价格出现一地难求的境况。很多经济学家指出，在中国城市的房地产价格里，超过半数是以土地购置费和其它税收的方式交给了政府。打个比方，一个普通家庭在北京花了500万元买了一套新房，大约250万元最终交给了政府，而开发商只是挣点小钱而已。

正因如次，如果政府大幅提高土地的供应量，改变土地的供需平衡，会导致房价的下跌。但是，由于地方政府财政高度依赖卖地收入，他们缺乏动力压低土地价格。因此，我觉得政府不会轻易改变目前的土地政策，这应该有利于维持高房价。

三、长期看人口

2023 年，中国出现了1960年代以来的第一次人口下跌。但这仅仅是一个开始。

根据联合国的推算，到2050年，中国人口将从2024年的14亿下降到12到13亿，平均每年减少350万到700万。尤其从2030年以后，每年人口下降数量将突破500万，相当于每四年减少一个北京市。

人口下降的一个很大因素是出生率的大幅下降。在 1963 年，中国新出生人口创造了历史最高记录：2959万；在2016年，这个数字仅有1780万；而到了2023年，暴跌到902万。在短短 7 年时间里，出生人口减少将近一半，为人类和平时期最快的下降速度。2023 年的新出生婴儿数量仅为1963年的30%，这个断崖式的下降速度绝对是空前的。

不言自明的是，房子毕竟是一种耐用消费品，最终还是给人住的。如果一个国家或者地区的人口持续萎缩，房市自然会出现供过于求的现象，最终导致房价下跌。

当然，这只是全中国的情况。房地产毕竟是一个不动产，因此更加依赖于当地的人口趋势。

中国的城市化率持续增加，而由于落户政策的持续放开，越来越多的年轻人离开家乡，汇聚到经济、气候和环境更好的地区生活。

根据我的判断，未来中国的人口分布格局，应该和东亚的邻居相似，比如韩国和日本，即青壮年人口高度集中在几个大的都市区。

以日本为例，东京都以及周边的首都城市群，汇集了3800万人口，占到全日本人口的30%！

韩国也后来居上。首尔都市区的人口，高达2600万，占到大韩民国总人口的50%！

几十年后，中国的青壮年人口，会高度集中在几个大的城市群，比如：

● 北京、天津都市圈

● 上海、南京、杭州所在的长三角

● 深圳、香港所在的珠、港、澳大湾区

● 其他区域性的一线城市，比如重庆、西安、武汉、郑州、长沙等等。

这些都市圈，由于有附近农村和小城市人口的持续涌入，房价应该可以保持稳定，具有一定的投资价值。即使如此，如果我们还幻想房价回到本世纪初那种高速增长的态势，那基本就是痴人说梦了。

而其余地区，尤其是远离这些大都市区的二线以下的绝大部分城市，房价必然无以为继。因此，这些地区的房子，已经不具备多少投资价值。

作为一个普通投资者，我们该如何面对这个未来呢？

我先前说过，在绝大部分地区，自住房仍然是一个不错的消费品和投资品。

因此，如果你是因为结婚、就业和孩子上学等原因，那么还是可以买一套自住房的。 除此之外，我不建议普通中国家庭购买过多的投资房。

那么，多余的资金该如何投资呢？

我的建议非常简单：投资美股的指数基金！身在中国的朋友，可以直接用人民币购买中国基金公司发行的美股基金，包括标普500指数基金，比如513500；或者纳斯达克100指数基金，比如159501。

长期来看，投资这些基金可以获得 10%左右的年化收益率，应该可以轻松击败中国大部分地区的投资房收益率。