盘活存量资产 提升债权回收率 银行转变思路下场卖房

近日，中国证券报记者观察多个拍卖平台发现，由银行直接出售的房产数量有所增多。例如，在阿里资产平台，开拍时间为11月1日至11日，标注有“银行直供”字样的房产信息较去年同期增长24.7%，仅11月11日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖。

业内人士认为，盘活存量资产的需求日益增长，促使银行在资产处置模式上，从过去的“To B”为主，转向“To B”与“To C”并重。凭借产权清晰、价格低、交易效率高等优势，银行直售房产有望成为银行处置不良资产、止损“回血”的重要路径。这一趋势也可能使银行端成为重要的房源供给渠道。

● 本报记者 石诗语

银行卖房升温

记者在阿里资产“银行直供”房产栏目发现，11月11日，有170余处房产处于拍卖状态，房产类型包括商铺、写字楼、住宅、厂房等。资产处置方包括甘肃正宁县农信联社、通化农商行、贵州镇远农商行等区域性中小银行，也有农业银行、建设银行、中国银行等国有大行的分支机构，资产拍卖起始价从3万元至4000余万元不等。

记者查询阿里资产和京东资产等第三方竞价转让平台发现，今年以来，银行直供的房产、车辆等资产有所增多。以阿里资产平台为例，据统计，开拍时间为11月1日至11日的“银行直供”房产较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8%。“四季度，不少银行加速处置手中资产，目的是为了在年底封账前尽可能多地收回款项。”某股份行法保部相关负责人告诉记者。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，银行直售房产一直存在。“一般的过程是，在借款人贷款违约后，银行通过债权获得作为抵押物的不动产完整产权，然后在公开市场进行销售。过去，大体量的不动产往往在各种资产处置平台上，通过B端批量处理；小规模的几套房，往往通过房产中介机构在二级市场卖掉。”李宇嘉说。

谈及近期银行直售房产备受关注的原因，李宇嘉分析称：“一是中小银行特别是农商行需处置的资产规模有所增加；二是银行在资产处置模式上，从过去的‘To B’为主，转向‘To B’与‘To C’并重。”

产权相对清晰

为何出现上述变化？李宇嘉认为，一方面是房地产市场处于调整期，银行开始重视债权处置，以避免资产价格进一步下跌，属于止损行为；另一方面，在“互联网+”持续渗透的背景下，直接对C端已经成为必然趋势。

业内人士普遍认为，银行直售房产本质上与法拍房的区别不大，而且交易风险相对较小，这有利于资产处置快速推进。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，与法拍房相比，银行直售房产的产权相对清晰。“银行在进行房屋售卖前，已经通过债权剥离取得完整产权，房屋的产权较为明确，购房者不用担心购房后陷入产权纠纷。即使在购房后出现产权问题，购房者也可以向银行追责。”王玉臣说。

“我们挂网出售的是抵债房产，房屋产权已经法院裁定过户至我行名下，属于我行自有资产。消费者想要竞拍的话，可以先实地看房，把房屋状态了解清楚，等开拍日期到了，直接在线上出价即可。”杭州银行北京地区负责抵债资产项目的工作人员向记者介绍。

此外，银行直售房产有一定价格优势。“此类房产的起拍价通常会低于市场价，部分房源若经历流拍后，会在下次开拍时下调起拍价。”王玉臣认为，对银行而言，还可选择将此类房产用于出租，推出房产租赁权拍卖，这一举措可以为有短期居住需求的人提供更多选择。

业内人士表示，银行下场卖房主要是为了加速不良资产处置，盘活存量资产，提升债权回收率。一般来说，传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售耗时较长，叠加当前市场环境，处置周期可能进一步拉长。相比之下，银行直接销售房产，过程更为高效，可加快资金回收进度。目前多数银行采取双轨策略，即部分资产的处置沿用传统方式快速销账，还有部分资产的处置通过直售方式提升整体债权回收率。

加速盘活资产

近年来，监管政策引导市场有序出清。2023年7月1日正式实施的《商业银行金融资产风险分类办法》明确了不良资产认定标准，推动银行从“被动挂账”向“主动盘活”转变。部分地方政府进一步拓宽路径，如将银行直售房产纳入保障房采购池，此举既化解了金融风险，又补充了民生供给。

李宇嘉认为，随着银行业绩考核、资产处置力度加大，且考虑到目前处于房地产市场调整期，银行表内部分不动产风险暴露可能性增加。因此，未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多，银行端或成为房源供给的一个重要渠道。值得注意的是，在房地产价格止跌回稳的关键期，监管部门需规范银行等机构单方面追求债权回收而实施的降价出售行为。事实上，对于法拍房、工抵房、银行直售房产，都应实施统筹管理，才能避免资产价格无序下跌的现象。

对于消费者来说，若想捡漏银行直售房产，需经过仔细甄别。“银行直售房产虽在产权上没有争议，但可能由于债务人还在使用房屋，或存在其他未知债务纠纷，导致及时清退房屋存在不确定性。”李宇嘉说。

业内人士建议，消费者应重点关注房源的地段，同时需实地核查房屋现状，确认是否存在租约、欠费等隐性问题。

王玉臣建议，消费者在竞拍前需仔细评估房屋的具体状况。此类房源可能因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题，消费者需到现场看房核实，应详细了解房屋所在小区的物业服务情况；消费者可到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实，确认产权方面完全没有问题后再出手购房。在购房前，消费者一定要仔细核实相关合同条款，包括一次性付款、限制办贷时间、过户时间等，尤其要关注瑕疵担保、费用清算等条款，避免银行通过格式条款免责。

来源：中国证券报