北京房地产市场走势

根据多家机构2025年下半年的最新预测，北京房地产市场的筑底时间预计在2026年下半年至2027年，其中瑞银集团明确将北京房价触底时间推迟至2026年底。不过个人观点触底时间和政策正相关，且筑底时间还会推后。

主要机构预测汇总

机构

预测时间

核心观点

依据

瑞银集团

2026年底

北京、上海等一线城市触底时间延后

2025年Q2销售量价再次放缓，库存周转率从3月的14个月升至6月底的20.7个月

中金公司

2026-2027年

一线城市2025年底前企稳，全国房价拐点在2026-2027年

市场回稳三步走：交易量止跌（2025年）→房价企稳（2026年）→投资回升（2026年后）

摩根士丹利

2026年底

修正此前2025年Q2触底的预测

一线城市下跌加速，若政策力度不足可能推迟至30年后

高盛

2027年左右

新房价格2025年末初步企稳，实质性复苏需待2027年

截至2025年6月北京房价已跌31.7%，预计触底前还有10%-25%下跌空间

市场企稳的核心逻辑

多数机构采用"先量后价"的分析框架：

1. 第一步（2025年）：交易量止跌。在政策持续刺激下，北京等一线城市成交量有望环比改善
2. 第二步（2026-2027年）：房价企稳。待库存去化、供需再平衡后，市场预期转向
3. 第三步（2027年后）：投资和开工回暖

支撑因素：

• 政策持续宽松：限购取消、房贷利率降至3%以下、政府收储存量房等
• 库存加速出清：一线城市库存压力相对较小，韧性更强

压制因素：

• 库存压力：北京库存周转率已升至20.7个月，去化仍需时间
• 需求疲软：租金持续下跌，居民收入预期未改善，影响购房决策
• 人口结构：2022年起人口负增长，刚需群体持续萎缩
• 价格跌幅：北京房价已下跌31.7%，但部分机构认为仍有10%-20%下行空间

瑞银指出，除非出台更大力度的刺激措施，否则2026年底的预测可能面临进一步推迟风险

。摩根士丹利甚至警告，若维持"挤牙膏式"政策，市场可能陷入长期低迷

结论：北京房价大概率在2026年底至2027年完成筑底，但需密切观察政策力度、库存去化速度及居民收入修复情况。这一预测是基于当前市场数据的推演，实际走势仍存在较大不确定性。