2025版施工合同示范文本深度拆解：关键条款变化重塑发承包格局

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摘要

住建部新版施工合同示范文本（征求意见稿）已于近期发布。2025版示范文本（征求意见稿）（以下简称“2025版”）是在《民法典》《建筑法》以及近年密集出台的《保障农民工工资支付条例》《绿色建筑创建行动方案》《造价改革工作方案》等法规政策背景下，对2017版的一次系统性升级。其总体思路可以概括为：

1.风险分担更精细：把原来由承包人“笼统承担”的勘察、设计、清单、价格等风险，按照“谁更有能力控制、谁承担”的原则重新切分。

2.程序正义显性化：把“过程结算、实名制、变更估价、索赔失权例外”等程序写进通用条款，降低司法实务中的争议。

3.绿色、数字化、可持续写入合同：BIM、绿色建筑、碳排放、产业工人库等新元素首次成为合同义务，而不仅仅是政策号召。

4.强化对弱势主体（中小企业、农民工）的保护：通过连带担保、支付担保、实名制、逾期违约金LPR化等机制，压缩拖欠空间。

本文结合最新司法导向对于2025版进行解析，帮助发承包双方、监理及造价咨询在招投标准备、合同谈判及履约管理中提前布局、精准控风险。

一、十大核心修改及对各方的影响

二、背后法理与司法导向

1.风险分配的法理基础——“预见、控制原则”

《民法典》第533条情势变更、第788条承揽合同风险分担均以“谁更有能力预见并控制风险”为标准。2025版将“清单缺陷、价格涨跌、绿色增量”等风险重新切分，正是该原则在建设工程领域的具体化。

2.程序正义的司法强化——“失权例外”与“逾期视为认可”

19.7条“索赔失权例外”、12.4.4“逾期签发视为认可”等规则，与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第20条“逾期审核视为认可”一脉相承，意在倒逼发包人、监理及时履约，减少“以拖代审”。

3.绿色、数字化、可持续的合同义务化

“双碳”目标下，绿色建筑和BIM已从政策倡导上升为合同义务。未来司法审查将关注：绿色标准未达标是否构成质量缺陷？BIM模型交付不完整是否影响竣工结算？绿色增量费用未约定时，承包人是否有权索赔？

4.对弱势主体的倾斜保护

通过“支付担保强制化、工资专户、逾期违约金LPR化”等组合拳，司法导向明确：拖欠工程款、农民工工资的违约成本将显著上升，法院对“背靠背支付”、“以审计为付款条件”等条款的审查将更加严格。

三、新版施工合同示范文本对工程各方主体权利义务的影响

1.承包人：在新版示范文本合同中应当：投标阶段即对“±15%界限、绿色增量、指数来源”提出澄清；每月25日前锁定过程结算节点资料，形成“月清月结”证据链；实名制系统、工资专户、BIM模型交付等作为履约“硬通货”。

2.发包人：在招标文件中一次性列明绿色建筑等级、指数来源、暂估价招标方式；提前14天移交场地和图纸，避免触发“视为已移交”条款；引入保险公司出具支付保函，降低资金占用。

3.监理单位：建立“变更双台账”：技术台账+造价台账，防止监理指令被认定为变更；对过程结算、实名制、绿色验收设置专项监理细则；提前7天通知更换总监，避免程序瑕疵。

4.造价咨询单位：在招标控制价中单列“绿色增量、BIM运维费、实名制系统费”；建立“基准价+双时价”数据库，为价格调整、情势变更提供量化依据；参与调解、争议评审，用“经济+技术”双重语言降低争议烈度。

四、结论

2025版示范文本（征求意见稿）通过“风险再分配、程序刚化、绿色数字化义务化、弱势群体保护”四大抓手，将过去散见于行政法规、司法解释、政策文件的内容一次性涵盖在合同条款。承包人、发包人、监理、造价单位唯有在招标、签约、履约、结算全周期内同步升级管理工具，方能在这场“规则重置”中占据主动。

特别说明

本文基于征求意见稿撰写，最终以正式文本及配套释义为准。

后续我们将逐条对比、解读新版（征求意见稿）与旧版《施工合同（示范文本）》，敬请期待！

作者简介

本文两位作者均为“律师+一级造价师”