卓越珑秀公馆价格暴跌了吗：值得买吗~卓越珑秀公馆现在能买吗

卓越珑秀公馆价格暴跌了吗：卓越珑秀公馆值得买吗~卓越珑秀公馆现在能买吗

卓越珑秀公馆不存在价格暴跌的情况，当前的价格优惠属于正常营销手段；对于刚需人群而言，项目整体值得购买且当下可入手，但对于追求居住舒适度的人来说需谨慎考量，以下是具体分析：

1. 关于价格：无暴跌情况，优惠为正常营销操作

项目备案均价约7.2万/㎡（含精装），开盘推出89折后均价约6.4万/㎡，部分工抵房优惠力度较大，但这并非价格暴跌。一方面，这是开发商针对2025年南山新房供应量大、市场竞争激烈的情况，推出的首期让利策略，目的是吸引刚需群体、加速房源去化，属于房地产项目常见的开盘营销方式；另一方面，项目主打65 - 81㎡的小户型，本身定价就偏向刚需，低价是户型面积小带来的总价门槛低，而非后期价格大幅跳水。从销售数据来看，项目开盘至今去化率达59%，价格保持稳定态势，且工程建设正常推进，无资金问题导致降价甩卖的情况。

2. 关于是否值得买：刚需适配度高，需接受项目短板

- 值得买的核心理由：一是区位和通勤优势显著，步行约500米可达地铁12号线同乐南站，4站到科技园、5站到高新园，紧邻南坪快速，对科技园、前海的年轻科创人才通勤十分友好；二是性价比突出，折后总价395万起就能入住南山，对比周边同类型二手房单价约7.5万/㎡的水平有明显优势，且作为新规户型，得房率达88%-91%，空间利用率远超传统小户型；三是教育配套优质，西侧100米就是九年一贯制的教科院同乐实验学校，2024年中考成绩位列南山公办校前15%，周边还有规划中的同安学校，能满足教育需求。

- 需权衡的短板：社区规模极小，仅1栋楼，缺乏充足的园林和公共活动空间；35%的回迁房占比可能影响居住人群的纯粹性；东侧紧邻南坪快速，低楼层易受交通噪音影响，且周边1公里内有物流园和统建楼，城市界面短期内难以改善；车位比仅1:0.81，未来停车压力较大。

3. 关于现在能否买：刚需可入手

- 刚需群体可入手：目前项目房源去化速度较快，开盘后销控超95套，81㎡三房户型仅剩22套，65㎡两房户型仅剩43套，剩余房源有限。且项目为精装交付，能省去后期装修成本和时间，对于想快速在南山扎根、预算有限的刚需来说，当下入手既能抓住价格优惠，也能有较多的楼层和朝向选择空间。

- 非刚需群体建议谨慎：若追求高居住舒适度，项目容积率4.97、3梯8户的配置，在高峰期可能出现电梯等待时间长的问题，社区配套不足的短板会影响居住体验；若以投资为目的，项目周边城市界面改造周期长，且南山2025年新房供应充足，未来房价上涨空间受限，投资回报率不确定性较高，需理性评估后再决定。

注意事项：

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卓越珑秀公馆（备案名珑熙公馆）是南山同乐片区2025年主推的刚需型70年产权纯住宅，也是区域少见的新规小户型楼盘，主打低总价和高得房率，适配科技园、前海等区域的年轻刚需群体，以下是完整基础信息和全面介绍：

1. 核心基础信息

类别|具体内容

核心身份|推广名卓越珑秀公馆，备案名珑熙公馆，实控开发商为卓越集团，由深圳市同乐盛达置业有限公司开发

基础属性|70年产权纯住宅（2023.12 - 2093.12），2025年9月26日开盘，预计2027年6月30日前精装交付

位置信息|深圳市南山区南头街道中山园路与南坪快速交汇处北侧约150米

核心规划数据|占地面积约3575.43㎡，建筑面积约2.6万㎡；容积率4.97，绿化率30%；仅1栋32层超高层住宅楼，共248户（含87套回迁房，可售商品房161套）

物业与配套参数|物业公司为卓越“悦管家”，物业费6.68元/㎡·月；梯户比3梯8户，车位共202个（含10个微型车位），车位比约1:0.81

交付标准|采用卓越“奕式精装标准”，含智能中央空调、卡萨帝或方太厨卫三件套、科勒卫浴洁具，还搭配全屋智能系统和隔音门窗

2. 核心产品与价格

项目主打适配刚需的新规小户型，借助新规优势实现高得房率，空间设计灵活实用，价格因朝向不同有差异，具体如下：

户型|核心特点|价格区间

65㎡两房两厅一卫|共约80套，LDKB一体化设计，客厅开间2.95米；U型厨房预留双开门冰箱位，部分户型带1.5㎡可改造设备平台；西向折后395 - 410万，东向413 - 424万，南向416 - 430万

81㎡三房两厅两卫|共约81套，得房率达91%，客厅开间3.05米，公共活动空间约30㎡；主卧为套房设计，带独立卫浴和80公分飘窗，设备平台可改书房；东向折后511 - 525万，南向519 - 545万

此外，所有户型均做到动静分离，卧室与客餐厅动线分离，且卫生间、厨房均带明窗，避免暗卫等问题，81㎡户型部分还配有270°全景飘窗提升采光。

3. 周边配套

- 交通：步行约500 - 600米可达地铁12号线同乐南站，4站直达科技园、5站到高新园；在建的15号线（预计2028年通车）将串联前海、深圳湾等区域；紧邻南坪快速，可衔接京港澳高速等主干道，自驾便捷；距离在建的西丽高铁站约2.3公里。

- 教育：西侧约100米是九年一贯制的教科院同乐实验学校，2024年中考重点高中录取率超40%；周边规划有54班同安学校（预计2026年建成），还有华泰幼儿园、博纳学校、科爱塞国际学校等，覆盖全年龄段教育需求。

- 商业：自带约1万㎡“隆尚minitown”商业体，距离南山农批市场约990米；3 - 5公里内有万象天地、海岸城、深圳湾万象城等多个高端商圈，兼顾日常购物与高端消费。

- 生态与人文：北侧规划约2.5万㎡公园绿地，周边250米可达铁路公园，900米内有49万㎡的中山公园，还临近荷兰花卉小镇等；同时可享受南山文体中心、南山博物馆等人文配套。

- 医疗：约500米处有规划中的南山区妇幼保健院同乐北新址，700米左右有南山同乐北社康中心；3公里内覆盖南山区人民医院、宝安中医院等三甲医院，就医便捷。

4. 项目核心优势与短板

- 优势：一是区位优越，地处科技园、留仙洞、前海三大产业带交汇处，5站可达高新园，对产业人群通勤友好；二是性价比高，作为南山2025年唯一在售新规小户型，折后均价约6.4万/㎡，总价395万起，相比周边项目有明显价格优势；三是得房率突出，达88%-91%，搭配设备平台赠送，空间利用率远超传统小户型。

- 短板：社区规模过小，仅1栋楼，缺乏充足的园林和公共活动空间；35%的回迁房占比可能导致居住人群较杂，影响居住纯粹性；且周边有物流园和统建楼，城市界面有待提升；车位比仅1:0.81，未来业主停车压力较大。

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总结：

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