十五五规划草案发布，一线城市全面取消限购不远了

十五五规划草案发布后，关于房地产的表述释放出明确政策信号，让市场对一线城市全面取消限购充满期待。

草案中涉及房地产领域的5项关键内容里，首要一条便明确提出“大力提升消费，清理汽车、住房等消费领域不合理限制性举措”。这一表述结合当前市场现状，使得一线城市取消限购成为箭在弦上的政策选择。

结合房地产市场实际来看，目前仅一线城市及海南等个别区域仍保留限购政策。

无论从宏观调控的政策一致性角度，还是从当前一线城市房地产市场的实际现状分析，全面取消限购都已迫在眉睫。

事实上，自2023年以来，道哥便多次通过不同渠道呼吁一线城市取消限购，但其推进难度超出预期。

一、限购政策的历史溯源与合理性

要判断当前限购政策是否仍具适用性，需先回顾其出台与加码的历史背景。

以北京为例，其限购政策并非如记忆中模糊的2010年或2012年，而是明确始于2011年——为遏制投资投机行为、引导合理住房需求，北京出台《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，正式进入限购时代。

当时包括北京在内的一线城市普遍面临人口总量大、住房供给不足的供需失衡问题，房价上涨压力显著。限购政策通过限制购房套数，在抑制房价过快上涨的同时，保障了刚需群体的购房机会，具备明确的历史合理性。

限购政策的加码则发生在2017年前后。此前的2015年，全国性房地产刺激政策推动房价大幅上涨，一线城市成为领涨主力。

面对房价快速攀升与社会对高房价的普遍关切，限购政策加码在当时具备清晰的政策逻辑，也获得了社会认同。

但市场环境自2021年起发生根本性转变，全国房价进入阶段性调整周期，一线城市亦未能幸免。截至2025年三季度末，北上广深等城市房价较历史高点已下跌约30%，部分区域跌幅更为显著。

二、当前市场现状：限购政策已与现实脱节

2025年国家明确了“稳楼市、防风险”的宏观调控总目标，但市场表现与政策导向仍存在偏差。

数据显示，2025年4月以来，全国一至四线城市二手房价格持续调整，其中一线城市呈现明显领跌态势。尤其从四五月份开始，全国二手房价格出现新一轮加速下跌，单纯依靠国家层面的降息等宽松货币政策，已难以扭转房价加速回落的基础面问题。

这种脱节在政策层面形成了“左右手互搏”的矛盾：国家层面强调“稳楼市”，但一线城市面对房价持续下跌，仍保留限制性的限购政策，让投资者与消费者对政策导向产生困惑——政策究竟是要限制购房还是稳定市场？这种矛盾直接导致政策效用大打折扣。

因此，无论从维护政策一致性的角度，还是应对一线城市领跌的现实需求，全面取消限购都已具备迫切的现实压力。

三、市场担忧的澄清：取消限购不会引发房价反弹

市场对取消限购的核心担忧，在于是否会导致房价“野蛮上涨”。但2021年以来的持续调整，已彻底改变了投资者与消费者对房地产的认知逻辑，这种担忧实际上是杞人忧天。

广州的实践已提供了直接佐证：作为一线城市中率先逐步松绑限购的城市，其市场表现并未出现预期中的上涨，反而持续面临调整压力。2025年11月数据显示，广州全城二手房价格同比下跌2.29%，白云区跌幅更是达到6.13%，新房价格也呈现整体下行态势。

类似的情况也出现在北京、上海、深圳。这些城市的偏远区域已不同程度放松或取消限购，但政策出台后并未改变区域房价的下跌趋势。

可见在当前市场环境下，住房的投资属性已显著弱化，刚需与改善型需求成为市场主力，即便取消限购，也不具备房价大幅反弹的基础。

四、政策落地预期：2026年或成关键节点

关于取消限购的落地时间，需结合十五五规划的实施周期综合判断。需要明确的是，二十届四中全会通过的《建议》是十五五规划的编制依据，而十五五规划的实施周期为2026-2030年。基于规划编制与政策落地的常规节奏，尽管全面取消限购的需求迫切，但政策正式落地大概率要等到2026年，其中两会后的政策窗口期值得重点关注。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，2023年7月中共中央政治局会议已明确提出“适时调整优化房地产政策”。一线城市全面取消限购，本质上是对这一精神的深化落实，也是适应市场新形势、促进房地产市场平稳健康发展的必然选择。

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