融创打两折化债，欠钱的真成“大爷”了

《星岛》见习记者 楚向阳 广州报道

融创中国(01918.HK) 长达三年的境外债务重组终于在近日落定。

11月5日，香港高等法院批准了融创总额95.5亿美元的境外债务重组计划，这意味着其境外债务将基本清零。

融创最早于2022年5月宣告无法偿还美元债利息，出现实质性债务违约。而在前一年，融创还以将近6000亿元的年销售额，荣登房企销售榜前三。

债务爆雷后，融创开启了首轮境内外债务重组，方案以“债转股+发新债”为主。但随着房地产行业持续下行叠加公司现金流枯竭，融创的还款方案无法兑现，首轮债务重组走向失败。

2024年底，融创再度启动二轮债务重组，此次同样是先境内再境外的步骤，但方案出现重大调整，债务最低打两折。

境内外债务重组高票通过的背后，是债权人“两害相权取其轻”的无奈妥协。债权人若否决方案，最终可能面临更低的清偿率甚至“血本无归”的局面，唯有寄希望于化债成功的融创“重生”。

最低打两折，境外债基本“清零”

融创境内公开市场债务主要涉及十笔公开发行的债券。2025年1月，融创境内154亿元公开市场债务重组方案获债权人批准。

据《星岛》记者查询，融创境内二次重组方案采用了现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种组合选项。其中，现金收购方案堪称“打骨折”，融创仅按每张债券面值18%的价格回购；留债展期方案则把债务延期到2034年，利息则通通降到1%。

据融创2025年中报披露，境内公开市场债务重组已经完成现金回购选项（8亿元现金赎回本金额40亿元的债券）和股票经济收益权兑付选项下的新股发行（7.5亿股新股支付本金55.9亿元的债券），余下预计年内完成。

相较境内公开债券，融创境外的债务主要是票据和私募债务，总额更大（95.5亿美元），债权主体更多（近1500名），化债难度更上一层楼。

2025年4月，融创发布了二次境外债务重组方案，其核心是全额债转股，包括两款强制可转换债方案：一类转股价6.8港元/股，重组生效后6个月内可转股；另一类转股价3.9港元/股，重组后18至30个月内可转股。

值得注意的是，当前融创股价仅1.43港元/股，其境外债转股方案定价明显虚高。这意味着，债权人一旦转股，账面亏损就高达80%；而要实现“解套”，融创的股价需在6个月内暴涨375%。

债务诉讼还有1664亿

在境内，融创有大量的银行借贷、信托等债务悬而未决，而这些贷款通常附带了土地、房屋等资产抵押，无法像债券般“打骨折”处理，一般通过展期和压缩利率重组。

融创的境内外债务重组涉及的主要是债券部分，但这也只是融创庞大债务的冰山一角。截至2025年6月底，融创的借贷总额仍有约2548亿元。

尽管融创声称公司三年多来累计交付约70万套房屋，2025年底将冲刺“保交付的基本收官”，但交付品质却大受诟病。多地业主反映称，融创交付的项目存在质量差、配套设施缺失、绿化景观与宣传严重不符等“减配降标”情况。

▲图：今年1月北京融创壹号院项目重组方案

除借贷负债外，融创还面临庞大的供应链付款压力。供应商、施工方大多是无资产抵押的次级债权人，其权益保障主要通过法律诉讼来实现。

截至2025年中报披露日，融创单笔金额超过5000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计1664亿元。

截至2025年6月30日，融创总资产、总负债分别为8508亿元、8059亿元，资产负债率高达94.7%，较上年底甚至还上升一个百分点。

销售持续下滑，经营仍存挑战

融创2025年中报显示，上半年公司营收199.9亿元，同比减少41.7%；归母净利润亏损128.8亿元，虽较上年同期有所收窄，但自2021年以来累计亏损已达1124亿元。

房企最理想的化债状态是靠自身经营“造血”解困，但当前中国房地产市场行情未见明显拐点，融创的经营复苏仍面临多重考验。

销售端压力更加显著。2025年1—10月，融创合同销售金额总计327.7亿元，同比下滑25%；其中10月单月销售仅10.1亿元，同比降幅达86%。

为补充现金流，融创持续通过资产处置方式“回血”，但相关资产大多折价出售，导致融创近几年持续计提了大笔资产减值。

新增融资方面，政府扶持的信贷主要用于保证交楼，对盘活融创大盘来说“杯水车薪”。截至目前，融创获得保交楼专项借款审批额228亿元、银行配套融资额110.8亿元及“白名单项目”融资额46.8亿元、引入资产管理公司合作开发项目融资额52亿元。

现金流方面，2025年上半年，融创经营活动现金净额为负17.6亿元，截至6月底的现金余额仅186.3亿元，较去年底进一步下降。

目前，融创的这场债务重组最终以债权人作出重大利益让步而告终，虽然一定程度上能够缓解融创的资金压力，但面对销售业绩持续走低、融资渠道迟迟未能打开的严峻局面，融创的“涅槃重生”之路依旧充满挑战。

孙宏斌虽然自信宣称“最困难的时候已经过去”，可真的过去了吗？