二十届四中全会提出要坚持惠民生和促消费，三季度消费REITs底层资产运营稳健丨商业地产月报

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报告要点：

1.政策动态

➤二十届四中全会提出要坚持惠民生和促消费，地方政策聚焦提振消费、低空经济、非居改保等方向

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-10月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2.43亿平方米、1.82亿平方米

➤大宗交易：2025年10月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易10宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-10月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约1010亿元，同比增长33%；三季度，消费REITs底层资产经营稳健，多数产品主要财务指标环比增长；华夏中海商业REIT上市，华夏华润商业REIT扩募获受理

➤企业及项目动态：旭辉商业将焕新打造“无为安德利旭辉广场”，星竞威武将参与打造“三亚蔚蓝动力运动休闲度假区”，龙湖集团将接手俊发集团44个项目续建与商业运营，北京鑫嘉汇购物中心焕新迎客，印力集团与西山居围绕《剑网3》新流派展开合作，中建商管三座“福邻荟”项目集中发布

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政策动态

中央层面，10月17日，财政部等3部门发布《关于调整海南离岛旅客免税购物政策的公告》。本次调整的具体事项包括：（1）新增宠物用品、可随身携带的乐器2类商品，调整后离岛免税商品由45大类提高至47大类。（2）允许服装服饰、鞋帽、陶瓷制品、丝巾、咖啡、茶等国内商品，进入离岛免税店销售，退（免）增值税、消费税。（3）将离岛旅客免税购物年龄由年满16周岁调整为年满18周岁。（4）允许离境旅客享受离岛免税政策，离岛且离境旅客购买离岛免税商品金额计入其每年10万元人民币免税购物额度，不限次数。（5）对一个自然年度内有离岛记录的岛内居民，在本自然年度内可按“即购即提”提货方式有关要求，不限次数购买离岛免税商品。公告于11月1日开始实施。

10月23日，《中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报》提出要“建设强大国内市场，加快构建新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性。要大力提振消费，扩大有效投资，坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点。”

同时，二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，其中提出要“大力提振消费。深入实施提振消费专项行动。统筹促就业、增收入、稳预期，合理提高公共服务支出占财政支出比重，增强居民消费能力。扩大优质消费品和服务供给。以放宽准入、业态融合为重点扩大服务消费，强化品牌引领、标准升级、新技术应用，推动商品消费扩容升级，打造一批带动面广、显示度高的消费新场景。培育国际消费中心城市，拓展入境消费。加大直达消费者的普惠政策力度，增加政府资金用于民生保障支出。完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法，落实带薪错峰休假。强化消费者权益保护。”

10月29日，商务部等5部门办公厅发布《城市商业提质行动方案》，政策要求构建以全国示范步行街（商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础，布局合理、设施齐全、业态丰富、供给优质、安全便利的城市商业体系。具体政策措施共7方面21条：一是完善城市商业布局体系，二是推动城市商业业态升级，三是丰富优质商品服务供给，四是强化城市商业运行保障，五是优化城市商业空间利用，六是完善城市商业发展规划，七是健全城市商业管理体制。

10月30日，财政部等5部门发布《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》，从四方面完善了免税店政策：一是优化国内商品退(免)税政策管理，积极支持口岸出境免税店和市内免税店销售国产品。二是进一步扩大免税店经营品类，将更多便于携带的消费品纳入经营范围。三是放宽免税店审批权限，支持地方因地制宜整合优化免税店布局。四是完善免税店便利化和监管措施，持续提升旅客免税购物体验。

地方层面，10月21日，广州市府办公厅发布《广州市提振消费专项行动实施方案》，围绕“扩大消费规模、提升消费品质、推动消费升级”目标，提出了八部分33条具体措施。10月24日，广东省政府办公厅发布《广东省支持低空经济高质量发展若干措施》，提出要充分发挥广东应用场景丰富、产业配套齐全、市场机制完备等优势，打造全国领先的低空经济产业发展高地，塑造发展新动能新优势，共16条具体举措，有关消费领域，《若干措施》提出要“培育低空消费新业态”。10月31日，深圳市住建局、深圳市规自局联合发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，支持闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

市场表现

1、商办用地：2025年1-10月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为2.43亿平方米、1.82亿平方米

图：2020年10月-2025年10月300城商办用地推出及成交情况

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2025年1-10月，300城商办用地共推出2.43亿平方米，成交1.82亿平方米，同比分别下降16.5%、12.1%。10月，300城商办用地共推出4172万平方米，成交3016万平方米，同比分别下降19.2%、12.9%。

分城市等级来看，2025年1-10月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为291万平方米、266万平方米，同比分别下降24.8%、20.7%；二线城市推出及成交面积分别为4479万平方米、3507万平方米，同比分别下降7.7%、17.6%；三四线城市推出及成交面积分别为1.96亿平方米、1.45亿平方米，同比分别下降18.1%、10.3%。

2、大宗交易：2025年10月，中指数据共监测到大宗交易10宗

2025年10月，中指数据共监测到大宗交易10宗，以披露金额的交易计算，交易金额共11.2亿元。分物业类型来看，商业地产标的7宗（含写字楼、商业、酒店），工业标的（工业厂房）3宗。

表：2025年10月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-10月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约1010亿元，同比增长33%

图：2025年1-10月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

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2025年1-10月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共83支，较上年同期增加23支；产品发行金额共计1010亿元，同比增长33%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为655亿元，占比65%；其次为混合类资产产品，发行金额为147亿元，占比15%；以产业园为底层资产的产品发行量为100亿元，占比10%；其他类型资产（租赁住房、物流仓储等）发行金额共计107亿元，占比11%。

➤三季度，消费REITs底层资产经营稳健，多数产品主要财务指标环比增长

表：2025年三季度消费基础设施公募REITs核心财务指标及底层资产出租率

数据来源：基金公告，中指研究院综合整理

根据各产品2025年三季报数据，9支消费REITs产品底层资产均运营稳健，期末出租率均在94%以上，其中长沙览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城、济南/武汉首创奥莱期末出租率均在98%以上，接近满租。

经营业绩方面，2025年三季度，8支产品注中有7支基金收入环比增长，仅华夏首创奥莱REIT基金收入环比下滑，降幅14%；净利润方面，华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT三季度净利润环比下降，降幅均超20%，其他6支产品环比增长；可供分配金额方面，嘉实物美消费REIT环比微降0.4%，易方达华威农贸市场REIT环比降幅约15%，其他6支产品环比增长。

注：中金中国绿发商业REIT仅有2025年三季度数据，不参与对比。

➤华夏华润商业REIT扩募申请获证监会及深交所受理

10月14日，华夏基金发布公告称，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所受理。10月29日，华夏华润商业资产REIT收到深交所的扩募审核意见，其中历史资本性支出成为重点关注项，对包括保险、租约变化、经营资质、重组进度、租金收入变动、估值合理性等常规审核事项进行了问询。

➤华夏中海商业REIT于2025年10月31日上市

10月31日，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）在深交所上市。基金份额3亿份，发售价格5.281元/份，募集资金总额15.843亿元。基金发售阶段获得市场较高认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例配售前认购金额累计近1600亿元。

2.企业及项目动态

➤旭辉商业与安德利工贸正式签约，将焕新打造“无为安德利旭辉广场”

10月9日，旭辉商业与安徽安德利工贸就无为项目正式签约，计划将项目从传统百货向升级为“无为安德利旭辉广场”。项目总体量约6万㎡，由酒店、商业广场和街区三大物业类型构成，计划于2026年焕新亮相。旭辉商业将聚焦周边客群对精致、欢趣生活的追求，以家庭智趣成长、文化轻度假、青年兴趣社交为关键词，打造集社交打卡和游乐体验为一体的复合型空间，并重点引入聚客能力强劲的社交餐饮与娱乐休闲两大核心业态。

➤星竞威武与三亚签约，共同打造“文旅+电竞”综合性运动休闲度假区

10月14日，星竞威武与海南三亚就“三亚蔚蓝动力运动休闲度假区”项目顺利完成签约。根据合作协议，三亚蔚蓝动力运动休闲度假区项目以沉浸式体验为核心，规划建设电竞、篮球、板式网球、匹克球、攀岩等运动场馆集群，定位为集体育竞技、休闲娱乐、家庭亲子、潮流社交为一体的综合性运动休闲度假区。同时，星竞威武及寰聚商管将助力海南会展经济及文体赛事，计划每年为海南导入音乐节、电音节、漫展、电竞赛事及其他体育赛事资源。

➤龙湖集团将接手俊发集团44个项目续建与商业运营

10月22日，欧力士集团、民生银行昆明分行、东方资产、俊发集团和龙湖集团在昆明签订了战略合作协议，共同推动俊发集团债务重组与转型升级。根据协议，欧力士与俊发、龙湖就多个项目的续建与商业运营达成深度合作，投资计划初步分为一批次18个项目，二批次26个项目，涉及到续建保交楼、烂尾遗留问题、商业运营及打造“好房子”四个方面，未来将为昆明市打造多个城市级名片项目：一是在北市区以俊发城龙泉古镇为中心，打造历史文化商业名片；二是以市中心的春之眼为中心，打造高端城市商业名片；三是以南市区生态半岛为中心，打造文化旅游名片，将生态半岛打造成昆明的“麓湖”。

➤北京鑫嘉汇购物中心焕新迎客

10月16日，位于北京丰台科技园的原“永旺梦乐城”正式完成换牌，以“鑫嘉汇购物中心”的全新身份亮相。此次焕新，鑫嘉汇购物中心聚焦于打造“无界化空间”、“沉浸式体验”、“亲子游乐目的地”与“文化新馆藏”四大核心亮点，全新引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽家宝贝、六卷三十洒等重点品牌。

➤印力集团与西山居围绕《剑网3》新流派展开合作

印力集团与西山居就“线上游戏IP+线下消费场景”的融合模式达成共识，正式启动《剑网3》与印力商业全国大屏打卡联动。10月24-26日，《剑网3》品牌活动“侠客行”重启，首站登陆大湾区，在印力运营的历史文化街区项目-永庆坊落地“剑网3侠客行·广州站”的大型活动。10月30日，西山居旗下《剑网3》全新流派「无相楼」正式上线，10月30日至11月1日，玩家可前往印力旗下全国50个项目的户外大屏，参与首发宣传CG打卡活动。

➤中建商管三座“福邻荟”项目集中发布

10月24日，中建商管旗下“中建·福邻荟”商业品牌招商大会在天津举办，位于天津的国展、海教园、南开三座福邻荟的最新规划方案首次集中发布，预计2026年陆续开业。

中建·南开福邻荟定位为“老城新聚场，烟火荟客厅”，旨在唤醒600年天津卫的城市记忆。中建·海教福邻荟精准聚焦常驻消费稳定客源，打造“新邻里活力中心”。中建·国展福邻荟聚焦“文旅+会展”的双核区域引擎，以“城市微度假综合体”为定位，打造不离城的短途休闲目的地。

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