地产承压下的韧性之光：从房企三季报透视行业冷暖

当前，房地产行业仍处于“筑底”深水区，盈利承压已成为全行业的普遍挑战。据Wind数据显示，2025年前三季度，77家A股上市房企中，41家归母净利润出现亏损，占比超五成。

事实上，自房地产行业步入深度调整期，盈利下滑或亏损已成为多数房企绕不开的话题。不少企业被动承受业绩滑坡的冲击，但也有一批具备长远战略眼光的房企，通过主动优化资产结构等方式，夯实长期发展根基。

头部房企彰显韧性，现金流成关注焦点

具体来看，今年以来，多数房企销售业绩不及去年同期。中指研究院数据显示，1-10月，TOP100房企销售额为28967.1亿元，同比下降16.3%。与此同时，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，较上年下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，较上年下降17.8%。

市场成交端的低迷，传导至企业经营层面，导致行业整体营收和利润规模收缩。据Wind数据显示，2025年前三季度，41家A股上市房企亏损872亿元。方正证券研究所发布数据显示，前三季度地产行业毛利率14.22%、净利率-5.57%。

虽然行业整体承压，但招商蛇口、保利发展等拥有优质土储、稳健现金流和多元化业务的头部房企，仍然展现出穿越行业周期的韧性。

数据显示，2025年前三季度，招商蛇口实现营收897.66亿元，归母净利润24.97亿元；同期，保利发展实现营收1737亿元，归母净利润19.28亿元，保持行业领先的规模。

业内人士指出，房企的财务表现一般会滞后于市场表现，当前部分企业的业绩承压，实则反映的是前期市场调整的滞后影响。此外，当前房企业绩下滑与行业整体环境有关。随着各地楼市调控政策持续优化，预计房企业绩将会改善。

需要指出的是，在楼市承压的背景下，相比于利润规模的表现，多数房企更关注现金流的稳定与安全。充足的现金流是企业应对市场波动、把握潜在机会的关键底气，成为房企现阶段经营决策的核心考量。

据中信建投证券研究显示，今年上半年，房企经营性现金流净流入由负转正，较去年同期明显改善。

以保利发展为例。三季报显示，截至2025年三季度末，公司经营活动现金流净额69.77亿元，货币资金超1200亿元。保利发展表示，公司始终保持强劲的经营造血与现金储备，为长期稳健发展提供坚实的资金保障。

存量焕新与增量提质并举，土储策略优化成抓手

那么，面对行业压力，韧性房企做对了什么？梳理发现，积极自律的土储策略是其穿越周期的核心抓手之一。

众所周知，在行业调整期下，盲目扩张已非明智之举，精准的土储布局和高效的存量盘活，成为区分企业竞争力的关键维度。

在存量盘活方面，政策为房企提供了坚实的支持保障与清晰的实践路径。中指研究院数据显示，截至9月27日，全国已有超4600宗存量闲置土地拟通过专项债收购，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元。

在此背景下，不少房企积极响应政策导向。其中，保利发展便是其中的代表之一。近年来，保利发展推行“老盘新作、全面焕新”战略，通过调规优化、产品升级等方式，加速高价地等存量项目去化。

据中报数据显示，上半年公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%。此外，新完成“调转换退”51万平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。

值得一提的是，这一举措也导致保利发展短期业绩出现一定波动，但有效降低了资产周转压力，清理高价地等历史包袱，显著提升了存货周转效率与资产使用效率。

在焕新存量的同时，优化升级的增量土储是保利发展穿越周期的关键布局。数据显示，2025年前三季度，公司新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，全部落地于38个核心城市，其中51%的投资金额集中在北上广等一线城市核心板块。

业内人士表示，存量焕新、增量提质并举的土储策略，让保利发展形成“存量变现-资金回笼-增量布局”的良性循环，为未来利润增长筑牢基础。

事实上，除了保利之外，中海地产、华润置地、招商蛇口等头部房企也在土储布局上展现出高度一致性。

以中海地产为例。近年来，中海地产长期坚持“三个主流”发展战略，即：主流城市、主流地段、主流产品，从资源端保证领先性。据中指研究院数据显示，1-10月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%。其中，中海地产以1870亿元新增货值位列第一，涉及上海徐汇、上海静安、广州海珠、深圳龙华等地。

这一趋势也得到机构数据的充分印证。其中，中指研究院指出，当前房企土地投资更趋谨慎，“非核心不拿地”成为主流策略，重点城市核心板块因需求支撑力强、去化确定性高，成为房企争夺的焦点。

克而瑞数据显示，2025年前三季度，房企投资集中度显著提升。其中，一线城市土地成交金额占比达32.6%，较上年同期提升5.8个百分点；二线核心城市占比47.2%，同比提升3.1个百分点，三四线城市占比则降至20.2%，土储向核心区域聚集的趋势愈发明显。

品质战略筑牢长期发展，“好房子”成核心赛道

如果说土储是房企的粮仓，那么产品便是企业赢得市场的核心抓手。随着“好房子”概念深入人心，购房者对居住的品质、舒适度、功能性乃至情感价值都提出了更高要求。

在此背景下，多数房企纷纷将产品力提升作为核心战略，聚焦“好房子”理念深耕细作，通过强化需求洞察、技术创新与品质管控，从单一的居住空间供给转向全维度生活价值交付。

据克而瑞研究显示，2024-2025年，保利、中海、华润等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地闭环。

不仅如此，部分房企已建立完整技术标准体系，覆盖物理空间到服务生态。比如，招商蛇口七大“技术体系”以“安全、舒适、绿色、智慧”4大基础维度，叠加“精工、美学”2大品质提升项，最终落地为“贴心服务”，细化出27项可感知亮点；建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项，覆盖从建筑材料到社区服务的全流程。

而保利发展也早在2023年便率先提出行业进入“高质量发展的品质时代”，并构建四阶八维全流程品质管理体系。

到2025年上半年，保利发展基于22万余条客户调研数据，以“好生活”为纲领，对“好产品”和“好服务”进行全面升级，在产品体系构建、品质保障、用户服务等领域持续突破。

其中，在产品体系方面，保利发展深化产品品牌体系，建立产品、服务与生活场景的关联；并基于客研与客户画像，深化产品品牌与在地文化、生活需求的结合，打造匹配需求的在地化产品。

品质保障方面，公司搭建“四阶八维”全流程品质管理体系，通过53个核心管理动作、“100个保式细节”及“三堂六线”工艺指引，细化权责与标准，保障品质落地。

可以看出，“主动管理、持续创新、适应市场变化”正逐渐成为房企生存发展的关键。随着存量资产盘活持续推进、“好房子”理念深度落地，行业格局将进一步优化，具备稳健经营能力、核心竞争力的企业有望在调整中抢占先机，引领行业走出寒冬，迎接可持续发展的曙光。