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— 项目简介 —

中海云启源境家园，位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷。项目地处南山中心区与科技园辐射范围内，周边聚集了高新技术产业与总部经济资源，是深圳核心产业集聚区之一。该片区以科技研发、金融商务为主导，依托科技园的地缘优势，吸引了大量科技企业与高端人才，形成产城融合的发展格局。

项目周边配套完善，教育方面有南山实验园丁学校（约50米），医疗资源包括新华医院（约600米），商业及休闲配套涵盖红山6979等成熟商圈。此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。

中海云启源境家园，由中海集团打造，总占地面积约0.98万㎡，总建筑面积约4.43万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率6.45，绿化率30%，共由3栋21-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房47F，1栋2单元商品房21F，1栋3座保障性租赁住房46F，规划有1所幼儿园。总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户，地下室有3层，规划停车位598个，车位占比约1：0.85。

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项目基本情况

【项目基础数据】

【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司

【占地面积】约0.9万㎡

【建筑面积】约8.8万㎡

【总户数】708户（其中保障房410套+商品房298套）

【户型面积】建面约90-95-105-143㎡3-4房

【停车位】598个，车位比：1:0.845

【物业及物业费】中海物业，--元/㎡/月

【绿化率】约30%

【容积率】7.11

【总栋数】3栋

【总层高】1栋1座47F，1栋2座21F，1栋三座46F

【梯户比】2T5户，3T5户

【交楼时间】待定，精装修

【产权年限】70年

【项目位置】深圳市南山区北环大道南农路西侧

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项目户型图

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项目平面图

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项目户型图

90㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，得房率约94.1-95.74%（包含赠送），西南朝向。

95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个超大设备平台，得房率约95.47%（包含赠送），东北朝向。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.28㎡（实测面积），U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.1-96.69%（包含赠送），东南或东北朝向。

143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.14%（包含赠送），东南朝向。

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交通/商业/公共配套

1、交通出行

项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。

主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，高效覆盖通勤需求。

未来规划中，15号线建成后将强化区域轨道交通密度，结合周边TOD（如规划中的同乐关站）开发，进一步整合商业与交通资源，形成“地铁+主干道+公交”立体交通网络，为居民提供多元出行选择。

2、商业配套

中海云启源境的商业配套以项目自建及周边社区商业为主，同时依托南山区成熟商圈资源。项目自带商业裙楼，满足基础生活需求，并与邻近的豪方天际写字楼配套商业、前海东岸社区底商形成联动，总建筑面积约8.14万平方米，涵盖便利店、餐饮等业态。步行约100米可达隆尚Minitown（招商中），规划约1万平方米商业体量，未来将补充区域零售消费功能。

周边2-3公里范围内：海雅缤纷城（约50万平方米）、云城万科里（约8万平方米）提供全品类购物体验。沃尔玛、社区农贸市场满足日常采买需求，但农批市场可能带来环境嘈杂问题

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3、教育配套

项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（步行约50米），涵盖小学至初中九年一贯制教育，是片区内核心公立教育资源。幼儿园方面，项目自带有1所3班制幼儿园，豪方天际幼儿园距项目仅120米，满足低龄儿童就近入学需求。

从中考成绩看，根据民间组织自己的发布--南山实验教育集团园丁学校2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%。

4、其它配套

项目南侧是南山区中山公园与项目相隔北环大道，通过人行天桥连接。中山公园是深圳最大、历史最悠久的城市公园，约49万㎡中央公园！

5、周边新房对比

南山在售新房一览图

新房竞品对标观山海，观山海现在价格：95㎡3房 折后总价689 - 758万；110㎡4房 折后总价837 - 909万；113㎡4房 折后总价795 - 856万。中海云启源境总价门槛差不多，但观山海容积率低，车位足，是小高层纯商品房大社区，周边环境和景观好，就是开车去科技园要20分钟左右，离地铁站也远些。

荔源雅苑只剩117平4房在售，折后总价744 - 840万，现在89平三房租金每月9000 - 12000。桑泰缙樾府114 - 118平4房 折后总价752 - 841万，133平5房 折后总价907 - 963万。中海云启源境相比这俩盘，位置和学校好些，总价门槛低，但居住舒适度不如缙樾府，缙樾府容积率低、车位足，户型设计好。

天源华府90平2房 折后总价727 - 772万，110平3房 折后总价891 - 1039万，111平3房 折后总价1057 - 1098万，155平4房 折后总价1617 - 1734万，186平4房 折后总价1960 - 2143万。和天源华府比，云启源境位置差点，但户型设计和价格有优势。

整体看，中海云启源境位置在荔源雅苑/缙樾府和天源华府之间，优势是总价门槛低，补上片区90平三房新房空缺，地段不算顶级但也不错。

片区发展规划

科技园高知圈层聚集地——都心效率：项目立于科技园之上，与豪方天际花园、前海东岸构成纯粹高知的百万方社区氛围，焕新都心醇熟界面；以项目为圆心构建约三公里通勤圈，回应科技园精英家庭职住平衡的生活需求。（以中海云启源境为起点，以爱普生大厦为终点，百度地图测算步行距离约在三公里以内）

【世界南山 中轴立序】

深圳南山，中国 GDP 强区，上市企业密度全国第一，企业总数超 40 万家，规划2035将建成具有全球影响力的典范区。项目所在科技园芯，横向连接前海合作区与深超总，纵轴连接留仙洞总部基地与后海总部基地，形成一核四区的发展骨架，驱动城市核心发展，吸引大量产业、人才聚集。

（信息来源：深圳市南山区统计局；深圳市南山区人民政府官网，数据截至2025年2月）

链接：https://tjj.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/tjsj/tjkb/index.html

1、央企护航 管家物业--中海物业！

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2、高定场景观--大师原创 经典新生！

3、外立面材料采用精选的三层中空夹胶low-e玻璃和铝板线条，高定豪华国际一线品牌YKKAP全卧室系统窗等，该品牌国际豪宅御用配置，对气密、水密、隔音效果绝佳，标准的豪宅配置。

4、南洋风情园林，打造高奢归家礼序！园林架空层及大堂完全是南山香格里拉同款风格，长57米的门厅，奢石铺地，去年位于深圳湾超总的“深湾玖序”刷爆了深圳的豪宅市场；而这个项目被中海内部定位为“小玖序”品质无需多言。

（整体及公区效果图）

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11月11日房地产动态

1、国务院办公厅：印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》。持续落实好突破关键核心技术科技型企业上市融资、并购重组“绿色通道”政策。积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

2、第一财经：低价“银行直供房”激增，有房产价格低于市价25%成交。业内透露，银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期，这种直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。

3、观点网：11月10日，上海金嘉商务广场部分资产二拍流拍。公告显示，被拍标的物评估价68246万元，本次起拍价38217万元，以此计，本次起拍价约为评估价56折。