全球物流巨头REIT今日开售，网下认购已超235倍，本土市场国际化再进一步|公募REITs面面观

财联社11月11日讯（编辑 杨斌）中国REITs市场的国际化进程又迈出了一步。今日，国际物流巨头Prologis, L.P.（中文名称“安博公司”）在中国发行的REITs项目正式开售，该项目是今年第二单知名外资REIT。业内人士认为，海外REITs发起人在成熟市场积累了丰富的经验，其在中国上市可推动本土REITs市场向多元、专业化发展。

根据安排，华夏安博仓储REIT将11月11日-12日向公众发售。该单REIT的发起人安博公司是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购与运营。根据其募集说明介绍书，截至2025年9月末，其物流仓储设施网络覆盖全球四大洲20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球6500家客户。

安博公司于2003年进入中国，截至2025年6月末，在中国24个城市管理共44个仓储物流项目，总管理规模约530万平方米。本次华夏安博仓储REIT的入池资产，为来自粤港澳大湾区的三个仓储物流项目。

YY评级的研报称，安博公司在中国境内持有10个可扩募仓储物流基础资产，基金具备一定成长空间；底层资产在华南区仓储物流REITs中质量尚可，但需关注部分项目出租率下滑、主力租户换租等风险。

值得注意的是，今年下半年包括华夏安博仓储REIT在内，已经有两单外资REITs发行。9月，华夏凯德商业REIT成功发行。该单REIT的发起人凯德投资是全球知名资产运营商，旗下资产众多。华夏凯德商业REIT成为国内首单由外资资产管理机构发起、以购物中心为底层资产的消费类公募REIT。

从认购情况来看，华夏凯德商业REIT受到了投资者的热烈追捧。其拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。自9月29日上市至今，华夏凯德商业REIT价格上涨超过15%。

另外，在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。

外资REITs登陆中国市场，不仅丰富了境内投资者的选择，更重要的是打开了中国REITs市场与海外成熟市场衔接的窗口。

业内人士介绍，新加坡为全球外国REITs上市最多的市场之一，确立了其作为“全球REITs枢纽”的地位。外资REITs上市，将国际成熟REITs市场经验、资产类型和管理模式引入中国，可推动本土REITs市场向多元化、专业化发展。

公开资料显示，安博公司将REITs视为全球业务拓展的核心平台，其纽交所上市主体Prologis为全球最大物流REITs，并在日本、墨西哥等地已成功发行多只REITs产品，国际化管理经验丰富。凯德投资则是新加坡REITs市场的早期参与者，今日已是亚太地区最大的REITs管理人。

业内人士表示，海外REITs发起人在REITs入池资产管理、信息披露、并购等领域已积累了较为丰厚的宝贵经验，成熟REITs市场在资产多元化、税务架构、扩募机制等方面都有值得国内市场借鉴的地方。