改善型客户必看：105-128㎡四房420-570万｜龙华合正观澜汇三期

合正观澜汇三期（备案名：澜汇云境花园、澜汇云庭花园）作为龙华区福城街道的地铁上盖综合体项目，2025年10月持续推出高性价比房源，结合多重优惠策略吸引刚需及改善型买家。涵盖72-125㎡精装二至四房。澜汇云庭预计2025年12月 31日交付，澜汇云境预计2026年12月31日交付。

项目规划宏大，分三期逐步推进，合正观澜汇作为综合体大盘，观澜汇一期于2016年初首推入市；2019年底一期天虹购物中心营业。至此，规模超130万㎡的观澜汇进入整体兑现期。如需了解更多详情，建议实地考察通过我们官方售楼处热线（400-855-2986）预约看房，实地体验样板房及周边配套进展，避免依赖中介信息。

现在推出20套工抵房活动，本次澜汇云境开盘打出了诚意登记折扣97折+开盘折扣94折+按时签约折扣98折+VIP折扣98折，综合下来8.75折优惠，再此基础上再100㎡以下返现30W，100㎡以上返现50W。比原有的价格优惠了不少，72㎡两房折后总价273万起，89㎡折后总价约380万起，105㎡四房折后450W左右。

首付分期政策：部分房源可享首付12万起，剩余首付在3-6个月内付清。
付款方式优惠：一次性付款客户可再享98折，商贷客户可申请低利率贷款方案。
国庆后延续优惠：尽管国庆假期结束，但仍保留部分特惠房源，需通过官方售楼处预约（400-855-2986）

龙华百万综合体大盘，4号线北延线茜坑站地铁口物业合正观澜汇三期地块住宅方面两个区域中能卖的住宅约1883户可售住宅，

分为两个地块开发拆迁用地124281.8㎡，分两个地块开发，分别为澜汇云境花园（宗地号：A905-0570）、澜汇云庭花园（宗地号：A905-0571）

澜汇云境花园、澜汇云庭花园共分10栋开发，含 超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿等配套设施。

澜汇云庭花园：占地面积约 27080.36平，建筑面积约 321095.24平，商业面积约 2.2万平。分4栋开发，一共1869户（其中保障房1025户），最高层数56层，停车位 1639个。容积率9.4， 套内面积＜90㎡1621户，占比 86.73%

澜汇云境花园：占地面积约29601.71平，建筑面积约362033.65平，商业面积约4600平。分6栋开发，配建21班幼儿园。最高层数57层，一共1883户，停车位2358个。容积率为8.85，套内面积＜90平米1569户，占比 83.32%。

72-75㎡两房两厅一卫（稀缺低门槛）极致刚需首选，深圳4号线沿线罕见的“双卫+朝南”小户型。
空间亮点：客厅开间3.2米，LDKB 一体化设计（客厅-餐厅-厨房-阳台连通），进深7.2米，视觉通透感强。
全明厨卫：一字型厨房带独立生活阳台（1.2 米×2.4米），卫生间三段式分离，干湿分区避免使用冲突。
得房率：约72.28%（不含赠送），主卧可容纳2 米大床+衣柜，次卧适配儿童房或书房。
价格优势：折后总价278-338万/套，单价3.8-4.46万/㎡，是龙华4号线沿线少有的“地铁口两房”。
适配人群：单身青年、新婚夫妻或丁克家庭，注重通勤便利性与低总价门槛。

87-89㎡三房两厅一卫（功能无短板）深圳刚需家庭的“黄金面积段”，兼顾空间尺度与功能齐全性。
空间亮点：入户玄关预留收纳空间，客厅开间3.35米，外接景观阳台，次卧带飘窗。
U 型厨房：操作台面较一字型增加30%，可容纳2人同时烹饪，预留双开门冰箱位置。
均衡布局：三间卧室尺寸均衡（主卧约12㎡，次卧约9-10㎡，最小房间约8㎡），无“鸡肋小房间”。
价格范围：折后总价359-395万/套，单价4.12-4.43万/㎡，性价比突出。
适配人群：三口之家，满足“居住+学习”需求，尤其适合孩子处于学龄期的家庭。

105㎡三房两厅两卫（舒适型改善）刚改家庭首选，比89㎡多出约16㎡，空间尺度显著提升。
空间亮点：三开间朝南，客厅开间3.6米，进深8.7米，S墙设计预留冰箱卡槽位，采光面达10.8米。
主卧套房：面积约15㎡，带独立卫生间（部分户型预留浴缸位）和步入式衣帽间，次卧均≥10㎡，可容纳1.5米床+衣柜。
灵活设计：部分户型为横厅布局（客厅+餐厅横向排布，面宽约6米），视觉更显开阔。
价格梯度：折后总价415-516万/套，单价3.97-4.76万/㎡，兼顾舒适度与功能性。
适配人群：三代同堂家庭或孩子较大、需要老人帮忙照顾的家庭。

123-128㎡四房两厅两卫（全能型改善）深圳“二胎/三胎家庭” 的终极改善首选，实现“四房+双卫”全龄适配。
空间亮点：横厅南北通透，客餐厅开间6.6米，四开间朝南，搭配6.6米×1.8米超长观景阳台，可俯瞰社区园林或观澜河景观。
主卧尊享：套房面积达4.5米×4米，带独立卫浴、步入式衣帽间及三段式干湿分离卫生间，多人使用互不干扰。
互动厨房：部分户型配备 U 型厨房+中岛台，可作为早餐吧或临时操作台，提升烹饪乐趣。
价格区间：折后总价563-649万/套，单价4.56-5.06万/㎡，定位高端改善。
适配人群：多子女家庭或对居住品质有较高要求的家庭，注重空间通透性与社交属性。

高得房率与空间利用率：各户型得房率约72-73%（不含赠送），通过 LDKB 一体化设计、飘窗/阳台赠送等方式，实际使用面积显著提升。例如，123㎡四房的横厅设计使公共区域空间感媲美140㎡户型。
全明通透与采光优化：除72-75㎡两房外，其他户型均实现三开间或四开间朝南，且多数采用南北通透设计，搭配大面积玻璃窗，确保全屋采光充足。例如，128㎡四房的阳台主朝正南向，通风采光极佳。
收纳系统：玄关柜、阳台柜、卧室衣柜等全屋收纳空间充足，适配多子女家庭的 “杂物多” 需求。
动静分区：卧室集中分布于一侧，与客餐厅、厨房等动区分离，保障居住私密性。
装修标准：带精装交付，采用德系卫浴、品牌橱柜等，品质获一期业主认可。

项目位于龙华区福城街道观兴南路与观兴东路交汇处西北侧，观澜作为龙华区府所在地，本案距其仅约3.5km，未来可第一时间政府红利资源倾斜。龙华12大产业区块，观澜独占9大板块，覆盖5200亿产值。龙华7大重点片区观澜占据其3，而本案处于观澜三大重点片区中心汇聚地，直属鹭湖中心城，未来将有无限的发展潜力。

鹭湖中心城是全市“20+8”产业集群重要承载地之一，产业基础雄厚，蓝绿格局优越。湖西产业园全面更新，吸引“工控小华为”汇川技术、英飞拓、国药致君、普门科技等高新企业、高端产业落户于此。也是全国顶尖、世界一流的千亿级高端医疗器械产业集聚高地。

项目配套信息介绍
地铁上盖：4号线茜坑站D出口直达，步行仅需3分钟，8站直达深圳北站，14站速达市民中心。
多维路网：毗邻观澜大道、梅观快速、沈海高速，30分钟可畅达福田、南山等核心区域
龙华外国语学校：福城校区（在建）已借址开学，属龙华区首个外国语教育集团，本部中考成绩位居全区前列。
全龄教育：自带21班公立幼儿园，周边观澜二小、观澜二中等12所学校环伺。
百万综合体：自带3大商业 MALL（福城天虹旗舰 MALL 已开业）、万豪旗下酒店、甲级写字楼，形成“地铁+商业+居住”闭环。
文体配套：临近观湖文体中心（在建）、鹭湖人文四馆（规划）、观澜河湿地公园，满足休闲需求。

合正观澜汇三期凭借其低门槛价格、高得房率户型、成熟配套及地铁上盖优势，成为龙华区刚需与改善市场的热门选择。

对于预算有限的年轻家庭，72-75㎡两房是上车龙华的优质机会；而追求空间尺度与功能齐全的家庭，89-128㎡三至四房则能满足长期居住需求。

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