测评：中海寰宇珑宸房价多少，价格虚高吗，目前打几折，成交价格

中海寰宇珑宸当前处于清盘特惠阶段，有 7 折及工抵房 87 折等优惠，实际成交价远低于备案价，结合其区位、配套和自身短板来看，价格并不虚高，以下是具体测评内容：

房价详情

新房备案价：精装交付的新房备案均价 3.9 万元 /㎡，备案单价区间 3.66 - 4.37 万元 /㎡，对应的总价范围为 287 - 497 万元 / 套。项目政府毛坯限价 36300 元 /㎡，比同片区后续出让地块的毛坯限价低约 3000 元 /㎡。

新房折后价：工抵房折后均价约 3.39 万元 /㎡，单价区间 3.18 - 3.74 万元 /㎡，总价 240 - 430 万元 / 套。不同户型折后价差明显，77 - 79㎡三房折后总价 210 - 226 万元，单价 2.65 - 2.86 万元 /㎡；93㎡三房折后总价 255 - 330 万元；114㎡四房折后总价 390 - 430 万元。

二手房价格：2025 年 11 月参考均价约 31373 元 /㎡，户型不同价格差异大。例如 77㎡三房最低 175 万元，79㎡三房价格在 180 - 220 万元之间，94㎡三房售价则在 211 - 270 万元不等。

目前折扣力度项目折扣力度较大，正处于清盘特惠阶段。一是有备案价 7 折的清仓优惠，93㎡三房 230 万起带精装，单价 2.4 万元 /㎡起，甚至 79㎡顶楼臻品三房 199 万就能入手；二是工抵房限量房源按备案价的 87 折出售。此外，预约看房还能享受内部独家折扣，同时可领取大额购房补贴、物业管理费和家电大礼包等额外福利。

最新成交价格据 2025 年 10 月底的信息，该项目优惠后的实际成交均价约 3.39 万元 /㎡，单价跨度 3.18 - 3.74 万元 /㎡，总价 240 - 430 万元 / 套。细分到具体户型，77 - 79㎡三房成交总价 210 - 226 万元，93㎡三房成交总价 255 - 330 万元，114㎡四房成交总价 390 - 430 万元。

价格是否虚高分析综合来看，该项目价格并不虚高，甚至在同区域中具备一定性价比，可从优势和短板两方面佐证：

支撑价格的核心优势：一方面教育资源是核心加分项，对口深圳高级中学龙岗学校和宝龙外国语学校这两所优质公办校，对比福田、龙华等区域深高学区动辄十几万的单价，这里的教育配套性价比突出；另一方面，项目地处宝龙科技城核心区，聚集了大量高新企业，未来人口与住房需求会持续增加，为房价提供支撑。且同片区后续出让地块毛坯限价达 39170 元 /㎡，而该项目毛坯限价仅 36300 元 /㎡，价格有一定优势。同时它是央企开发的精装现房，能规避烂尾风险，也节省了购房者等待交房的成本。

拉低价格定位的短板：项目也存在明显短板，使其难以定价更高。比如容积率达 5.3，楼栋多为 33 - 48 层超高层，居住密度高，会影响低楼层采光和隐私；距离地铁 14 号线宝龙站约 1.4 公里，无法步行直达，依赖地铁通勤的人群需接驳；周边还有产业园区、农民房及部分在建项目，居住环境和配套成熟度有待提升。这些因素共同决定了其当前定价符合自身价值，不存在虚高情况。

中海寰宇珑宸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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中海寰宇珑宸售楼处电话400-966-1923，中海寰宇珑宸7折优惠，93平三房230万起带精装，单价2.4万/㎡起，总价199万起买精装三房，现房发售，在售建面约79-114平3-4房。中海寰宇珑宸花园具体位于宝龙科技城片区东侧，龙岗与坪山两区交界处。项目周边主要为含盖生活服务、居住功能建筑。北面有在建的宝龙文体中心，东面为宝龙街道办事处，南面为悦龙华府、宝龙东片区生活区。

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中海寰宇珑宸，位于龙岗区宝龙街道宝龙大道与夏连路交汇处东南侧，项目所处的宝龙科技城，明星企业云集，其中熟知的比亚迪、亚辉龙、海能达、创维等都是代表名企，在2023年一季度，规上工业总产值突破千亿，增速排名全区第一！也是龙岗区除了坂田街道之外的最强街道，初步形成ICT、AIoT、BT、新能源、新材料五大产业齐头并进的发展格局。

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项目基本信息

注册名：中海寰宇珑宸花园

开发商：中海地产

占地面积：约4.6万㎡

计容面积：约24万㎡

绿化率：约40%

商品房数：1358户

车位：2554个

梯户比：3梯7户

交房时间：2025年4月

物业费：4.3元

交付形式：精装交房

社区配套：公交首末站、公共充电站、12班幼儿园、便民服务站、社区老年人日间照料中心、邮电支局等

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区域价值

占位宝龙科技城，405家国家高新技术企业、约40万高新技术人才汇聚，打造智造东核。

三大核心产业：ICT（信息通信）、ALoT（人工智能+物联网）、BT（生物技术），千亿级产业聚集。

片区土拍热势，再创新高

8月4日深圳土拍，宝龙片区出让地块毛坯限价39170元/㎡，寰宇珑宸毛坯限价36300/㎡，差价约3000元/㎡！

平面图及户型鉴赏

项目周边配套

交通配套：14号地铁线“宝龙站”距离约1.4公里，项目配建有公交首末站，可坐公交车直达地铁站，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，3站到大运，8站到布吉，9站到罗湖，11站到福田岗厦北，用时41分钟。
另外项目南侧约300米处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。

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教育配套：中海寰宇珑宸自带有1所12班制幼儿园，根据2023年龙岗区教育局学区划分，小初学区划分在宝龙外国语学校深圳高级中学龙岗学校

深圳高级中学龙岗学校：该校于2022年9月开设办学，是由龙岗区人民政府与深圳高级中学（集团）合作办学的一所九年制公办学校，规划有36个教学班（小学24班，初中12班），可以提供1800个学位，距离中海寰宇珑宸约900米，该校在2023年最新的录取积分，小学是90.25分，初中部是68.45分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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宝龙外国语学校，该校于2018年9月开设办学，是龙城高级中学（教育集团）旗下的九年一贯制公办学校，规划有72个教学班（小学48班，初中24班），可提供优质学位3360个，该校在2023年最新的录取积分，小学90.6分，初中部69分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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下面是统计的2020-2023年这2所学校的小初录取积分。

商业配套：中海寰宇珑宸自带有2万㎡的商业街区，周边2公里有天虹商场购物中心，约4.5公里有沃尔玛尖沙咀购物中心，未来在南约地铁站旁还规划有10万㎡的京基KK MALL商业综合体

文娱配套：家门口的龙湖文体公园，总占地面积约25.25公顷，总投资约1.96亿元，里面除了自然湖景外，还配建有羽毛球场，篮球场，体育场地，包括2公里的动感环线跑道。

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

宝龙文体中心，总占地面积约2.37万㎡，总建筑面积约7.78万㎡，里面配置了体育馆，游泳馆，乒乓球馆、文化馆、剧场等多重功能，集竞赛、训练、培训、观演、娱乐、交流、展示于一体的现代化综合文化体育设施。

优缺点分析

1. 地理位置优越

• 位于龙岗区宝龙街道，靠近宝龙科技城，周边有多家知名企业如比亚迪、亚辉龙等，发展前景良好。
• 距离深圳市高级中学龙岗学校约900米，为当地学生和家长提供了优质的教育资源。

1. 交通便利

• 靠近14号线宝龙站，交通便利，预计短期内即可开通，连接深圳主要商业和居住区。
• 项目周边有多条公交线路经过，方便居民日常出行。

1. 教育资源丰富

• 附近有12班制的幼儿园、9年一贯制的宝龙外国语学校，以及即将开设的深圳高级中学龙岗学校，非常适合家庭居住。

1. 户型多样，得房率高

• 提供从79平方米的3房1卫到114平方米的4房2卫多种户型选择，得房率普遍较高，性价比优。

1. 配套设施齐全

• 项目自带2万㎡的商业街区，周边有天虹商场、沃尔玛等大型购物中心。
• 附近有龙湖文体公园和宝龙文体中心，提供丰富的文娱活动空间。

中海寰宇珑宸的缺点

区域尚在发展中：虽然区域内有多个大型企业入驻，但尚未完全成熟，部分基础设施仍在建设中。

交通噪音：靠近地铁14号线宝龙站，可能会有地铁运营产生的噪音问题。

总体而言，中海寰宇珑宸以其优越的地理位置、完善的配套设施和丰富的教育资源，成为了深圳市龙岗区一个较为吸引人的居住选择。然而，区域开发中一些问题可能需要购房者综合考虑。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。