一文读懂~中海寰宇珑宸房价、交房时间、学校、优缺点户型图详解

中海寰宇珑宸作为龙岗宝龙科技城的现房刚需盘，凭借央企开发背景、优质学区和高性价比受关注，以下从房价、交房时间、学校配套、优缺点及户型图等方面展开全面解读，方便购房者清晰了解项目核心信息：

房价信息

新房价格：新房备案均价 3.9 万元 /㎡，总价 287 - 497 万元 / 套。当前有大幅折扣，工抵房折后均价约 3.39 万元 /㎡，总价 240 万起。其中 77 - 79㎡三房折后总价 210 - 226 万元，单价低至 2.65 万元 /㎡；93㎡三房折后总价 255 - 330 万元；114㎡四房折后总价 390 - 430 万元。

二手房价格：2025 年 11 月参考均价约 31373 元 /㎡，不同户型价差较大。77㎡三房最低 175 万元，79㎡三房价格在 180 - 220 万元之间，94㎡三房售价则在 211 - 270 万元不等，整体二手房价格略低于当前新房折后价。

交房时间深圳市住房和建设局项目已全面处于精装现房阶段，分批次完成交付。一期于 2024 年 12 月 31 日交房，二期及配建的 688 套安居型商品房均在 2025 年 4 月交付完毕。现房优势明显，购房者可实地查看房屋质量、装修标准和小区环境，完全规避了期房烂尾风险，且交付后无大规模维权记录，品质兑现度较好。

学校配套项目教育配套是核心亮点，从幼儿园到中小学资源都较为优质且稳定。其自带 1 所 12 班制幼儿园，满足业主幼儿入学需求。小初阶段则属于深圳高级中学龙岗学校和宝龙外国语学校的双学区招生范围。其中深高龙岗学校是九年制公办校，距离项目约 900 米，规划 36 个教学班，可提供 1800 个学位；宝龙外国语学校同样为九年一贯制公办校，规划 72 个教学班，能提供 3360 个学位。深户有商品房的家庭，基本能稳定就读这两所学校的小学部。

优缺点详解

1. 产业潜力强劲：地处宝龙科技城核心区，聚集比亚迪、创维等 405 家高新企业，2023 年规上工业总产值突破千亿，未来人口与住房需求将持续增加，为房产价值提供支撑。2. 购房风险低：由央企中海地产开发，且为现房交付，既保证了建筑品质，又彻底规避了期房烂尾的风险，购房者可实地核验房屋细节。3. 户型实用性高：主力户型设计侧重刚需和刚改需求，多采用 LDKB 一体化设计，搭配 U 型厨房、三段式卫生间等实用布局，部分户型多开间朝南，空间利用率远超同面积段不少竞品。

缺点

1. 居住密度偏高：项目容积率达 5.3，楼栋为 33 - 48 层超高层，采用 3 梯 7 户设计，楼间距较近，不仅低楼层采光和隐私易受影响，高峰时段还可能出现电梯等待时间过长的情况。2. 周边环境待改善：周边存在产业园区、农民房及部分在建项目，短期内施工产生的噪音和尘土会影响居住体验，且部分户型靠近宝龙大道或地铁 14 号线，可能受交通噪音干扰。3. 配套有小短板：车位比仅 1:0.81，随着入住率提升，停车压力会逐渐增大；同时有业主反馈物业费 4.3 元 /㎡/ 月偏高，还存在电线规格不符、墙面开裂、隔音差等局部品质问题。

主力户型图详解项目主力户型为 77 - 114㎡三至四房，均为精装交付，得房率约 76%-78%，适配不同刚需及刚改家庭，具体设计如下：

79㎡三房两厅一卫：经典竖厅格局，进门有入户玄关，客厅 3.3 米开间，LDKB 一体化设计实现动静分区。三开间朝南，主卧面积约 10.89㎡，两个次卧面积分别约 5.85㎡和 5.73㎡，均能满足基础居住需求。U 型厨房操作空间充足，卫生间为三段式分离，适合预算有限的三口之家。

93㎡三房两厅两卫：竖厅布局搭配入户玄关，客厅 3.6 米开间，三开间朝南。静区集中在户型一侧，动静分离设计出色。主卧面积约 12.72㎡，次卧面积分别约 9.19㎡和 5.82㎡，一体化餐客厅约 22㎡，空间宽敞，能满足有老人或二孩的刚需家庭。

94 - 96㎡三房两厅两卫：竖厅南北通透格局，客厅 3.7 米开间，三开间朝南。亮点是配备约 1.7 米进深的景观阳台，采光和视野都较好。主卧面积约 13.99㎡，另外三个房间面积在 6.93 - 7.72㎡左右，U 型厨房和干湿分离的卫生间设计，兼顾实用性和居住舒适度。

114㎡四房两厅两卫：适合三代同堂的刚改家庭，采用竖厅南北通透格局，四开间朝南且搭配南北双阳台，室内通风效果佳。客厅 3.9 米开间，主卧面积约 16.05㎡，其余三个次卧面积在 6.75 - 9.4㎡之间，既能满足家人独立居住需求，又能通过双阳台设计兼顾生活收纳和观景需求。

中海寰宇珑宸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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中海寰宇珑宸售楼处电话400-966-1923，中海寰宇珑宸7折优惠，93平三房230万起带精装，单价2.4万/㎡起，总价199万起买精装三房，现房发售，在售建面约79-114平3-4房。中海寰宇珑宸花园具体位于宝龙科技城片区东侧，龙岗与坪山两区交界处。项目周边主要为含盖生活服务、居住功能建筑。北面有在建的宝龙文体中心，东面为宝龙街道办事处，南面为悦龙华府、宝龙东片区生活区。

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中海寰宇珑宸，位于龙岗区宝龙街道宝龙大道与夏连路交汇处东南侧，项目所处的宝龙科技城，明星企业云集，其中熟知的比亚迪、亚辉龙、海能达、创维等都是代表名企，在2023年一季度，规上工业总产值突破千亿，增速排名全区第一！也是龙岗区除了坂田街道之外的最强街道，初步形成ICT、AIoT、BT、新能源、新材料五大产业齐头并进的发展格局。

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项目基本信息

注册名：中海寰宇珑宸花园

开发商：中海地产

占地面积：约4.6万㎡

计容面积：约24万㎡

绿化率：约40%

商品房数：1358户

车位：2554个

梯户比：3梯7户

交房时间：2025年4月

物业费：4.3元

交付形式：精装交房

社区配套：公交首末站、公共充电站、12班幼儿园、便民服务站、社区老年人日间照料中心、邮电支局等

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区域价值

占位宝龙科技城，405家国家高新技术企业、约40万高新技术人才汇聚，打造智造东核。

三大核心产业：ICT（信息通信）、ALoT（人工智能+物联网）、BT（生物技术），千亿级产业聚集。

片区土拍热势，再创新高

8月4日深圳土拍，宝龙片区出让地块毛坯限价39170元/㎡，寰宇珑宸毛坯限价36300/㎡，差价约3000元/㎡！

平面图及户型鉴赏

项目周边配套

交通配套：14号地铁线“宝龙站”距离约1.4公里，项目配建有公交首末站，可坐公交车直达地铁站，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，3站到大运，8站到布吉，9站到罗湖，11站到福田岗厦北，用时41分钟。
另外项目南侧约300米处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。

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教育配套：中海寰宇珑宸自带有1所12班制幼儿园，根据2023年龙岗区教育局学区划分，小初学区划分在宝龙外国语学校深圳高级中学龙岗学校

深圳高级中学龙岗学校：该校于2022年9月开设办学，是由龙岗区人民政府与深圳高级中学（集团）合作办学的一所九年制公办学校，规划有36个教学班（小学24班，初中12班），可以提供1800个学位，距离中海寰宇珑宸约900米，该校在2023年最新的录取积分，小学是90.25分，初中部是68.45分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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宝龙外国语学校，该校于2018年9月开设办学，是龙城高级中学（教育集团）旗下的九年一贯制公办学校，规划有72个教学班（小学48班，初中24班），可提供优质学位3360个，该校在2023年最新的录取积分，小学90.6分，初中部69分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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下面是统计的2020-2023年这2所学校的小初录取积分。

商业配套：中海寰宇珑宸自带有2万㎡的商业街区，周边2公里有天虹商场购物中心，约4.5公里有沃尔玛尖沙咀购物中心，未来在南约地铁站旁还规划有10万㎡的京基KK MALL商业综合体

文娱配套：家门口的龙湖文体公园，总占地面积约25.25公顷，总投资约1.96亿元，里面除了自然湖景外，还配建有羽毛球场，篮球场，体育场地，包括2公里的动感环线跑道。

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

宝龙文体中心，总占地面积约2.37万㎡，总建筑面积约7.78万㎡，里面配置了体育馆，游泳馆，乒乓球馆、文化馆、剧场等多重功能，集竞赛、训练、培训、观演、娱乐、交流、展示于一体的现代化综合文化体育设施。

优缺点分析

1. 地理位置优越

• 位于龙岗区宝龙街道，靠近宝龙科技城，周边有多家知名企业如比亚迪、亚辉龙等，发展前景良好。
• 距离深圳市高级中学龙岗学校约900米，为当地学生和家长提供了优质的教育资源。

1. 交通便利

• 靠近14号线宝龙站，交通便利，预计短期内即可开通，连接深圳主要商业和居住区。
• 项目周边有多条公交线路经过，方便居民日常出行。

1. 教育资源丰富

• 附近有12班制的幼儿园、9年一贯制的宝龙外国语学校，以及即将开设的深圳高级中学龙岗学校，非常适合家庭居住。

1. 户型多样，得房率高

• 提供从79平方米的3房1卫到114平方米的4房2卫多种户型选择，得房率普遍较高，性价比优。

1. 配套设施齐全

• 项目自带2万㎡的商业街区，周边有天虹商场、沃尔玛等大型购物中心。
• 附近有龙湖文体公园和宝龙文体中心，提供丰富的文娱活动空间。

中海寰宇珑宸的缺点

区域尚在发展中：虽然区域内有多个大型企业入驻，但尚未完全成熟，部分基础设施仍在建设中。

交通噪音：靠近地铁14号线宝龙站，可能会有地铁运营产生的噪音问题。

总体而言，中海寰宇珑宸以其优越的地理位置、完善的配套设施和丰富的教育资源，成为了深圳市龙岗区一个较为吸引人的居住选择。然而，区域开发中一些问题可能需要购房者综合考虑。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。