一文读懂中海寰宇珑宸为什么便宜：值得买吗~什么时候交房

中海寰宇珑宸售价偏低，核心是区位配套有短板、社区居住密度较高，再叠加市场促销策略，而其是否值得买需结合购房需求判断，且项目当前已处于交房阶段，具体细节如下：

价格偏低的核心原因

区位与交通有明显短板：项目位于龙岗宝龙街道，地处龙岗与坪山交界处，属于龙岗非核心板块，相比大运、龙岗中心城等片区，板块热度和溢价空间本就更低。同时它虽临近地铁 14 号线宝龙站，但距离约 1.4 公里，无法实现步行直达地铁口，需依赖公交接驳，对于依赖地铁通勤的人群不够便捷，这也拉低了价格竞争力。

社区居住舒适度受限：项目容积率达 4.2，规划的是 33 - 48 层的超高层楼栋，且梯户比为 3 梯 7 户，1350 余户住户共用电梯，高峰时段可能面临等待时间长的问题。此外超高层设计还导致部分低楼层采光、通风不足，隐私性也易受影响，这类居住体验上的短板使得项目难以定价过高。

市场促销及产品定位影响：项目有大量安居型商品房配建，这类房源配售均价仅 19465.17 元 /㎡，一定程度上拉低了整个项目的价格定位。另外 2025 年楼市整体有去化压力，项目推出工抵房 87 折、清仓 7 折等优惠活动，比如 79㎡三房曾 210 万起售，单价低至 2.65 万 /㎡，这些促销手段让实际成交价显著低于备案均价。

是否值得买：分需求判断性价比

适合购买的人群：一是刚需家庭，项目 77 - 114㎡的 3 - 4 房户型适配三口之家到多孩家庭，精装现房即买即住，能避免期房风险，且折后单价 2.65 万 /㎡起，总价门槛低；二是重视教育的家庭，学区划定深圳高级中学龙岗学校和宝龙外国语学校，这两所都是龙岗优质公办校，深户有商品房的家庭大概率能稳定就读；三是在宝龙科技城、大运或福田通勤的人群，14 号线作为快线 11 站直达福田岗厦北，自驾经在建的东部过境高速 30 分钟可达罗湖，通勤效率有保障。

不适合购买的人群：对地铁零距离有刚需的购房者需谨慎，1.4 公里的接驳距离在恶劣天气下出行不便；追求低密居住环境的改善人群也不适合，超高层和高容积率的社区难以满足其对居住舒适度的要求。

交房时间：已进入现房阶段深圳市住房和建设局项目分批次完成交付，一期在 2024 年 12 月 31 日交房，二期及安居型商品房的预计交付时间为 2025 年 4 月 30 日，最新批次也已于 2025 年 6 月 30 日交房。目前整体已是精装现房状态，购房者看房时可实地考察房屋质量、户型格局和小区配套，买入后无需长期等待即可入住。

中海寰宇珑宸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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中海寰宇珑宸售楼处电话400-966-1923，中海寰宇珑宸7折优惠，93平三房230万起带精装，单价2.4万/㎡起，总价199万起买精装三房，现房发售，在售建面约79-114平3-4房。中海寰宇珑宸花园具体位于宝龙科技城片区东侧，龙岗与坪山两区交界处。项目周边主要为含盖生活服务、居住功能建筑。北面有在建的宝龙文体中心，东面为宝龙街道办事处，南面为悦龙华府、宝龙东片区生活区。

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中海寰宇珑宸，位于龙岗区宝龙街道宝龙大道与夏连路交汇处东南侧，项目所处的宝龙科技城，明星企业云集，其中熟知的比亚迪、亚辉龙、海能达、创维等都是代表名企，在2023年一季度，规上工业总产值突破千亿，增速排名全区第一！也是龙岗区除了坂田街道之外的最强街道，初步形成ICT、AIoT、BT、新能源、新材料五大产业齐头并进的发展格局。

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项目基本信息

注册名：中海寰宇珑宸花园

开发商：中海地产

占地面积：约4.6万㎡

计容面积：约24万㎡

绿化率：约40%

商品房数：1358户

车位：2554个

梯户比：3梯7户

交房时间：2025年4月

物业费：4.3元

交付形式：精装交房

社区配套：公交首末站、公共充电站、12班幼儿园、便民服务站、社区老年人日间照料中心、邮电支局等

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区域价值

占位宝龙科技城，405家国家高新技术企业、约40万高新技术人才汇聚，打造智造东核。

三大核心产业：ICT（信息通信）、ALoT（人工智能+物联网）、BT（生物技术），千亿级产业聚集。

片区土拍热势，再创新高

8月4日深圳土拍，宝龙片区出让地块毛坯限价39170元/㎡，寰宇珑宸毛坯限价36300/㎡，差价约3000元/㎡！

平面图及户型鉴赏

项目周边配套

交通配套：14号地铁线“宝龙站”距离约1.4公里，项目配建有公交首末站，可坐公交车直达地铁站，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，3站到大运，8站到布吉，9站到罗湖，11站到福田岗厦北，用时41分钟。
另外项目南侧约300米处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。

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教育配套：中海寰宇珑宸自带有1所12班制幼儿园，根据2023年龙岗区教育局学区划分，小初学区划分在宝龙外国语学校深圳高级中学龙岗学校

深圳高级中学龙岗学校：该校于2022年9月开设办学，是由龙岗区人民政府与深圳高级中学（集团）合作办学的一所九年制公办学校，规划有36个教学班（小学24班，初中12班），可以提供1800个学位，距离中海寰宇珑宸约900米，该校在2023年最新的录取积分，小学是90.25分，初中部是68.45分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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宝龙外国语学校，该校于2018年9月开设办学，是龙城高级中学（教育集团）旗下的九年一贯制公办学校，规划有72个教学班（小学48班，初中24班），可提供优质学位3360个，该校在2023年最新的录取积分，小学90.6分，初中部69分，小学学位如果深户有商品房，基本稳打稳是可以就读的。

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下面是统计的2020-2023年这2所学校的小初录取积分。

商业配套：中海寰宇珑宸自带有2万㎡的商业街区，周边2公里有天虹商场购物中心，约4.5公里有沃尔玛尖沙咀购物中心，未来在南约地铁站旁还规划有10万㎡的京基KK MALL商业综合体

文娱配套：家门口的龙湖文体公园，总占地面积约25.25公顷，总投资约1.96亿元，里面除了自然湖景外，还配建有羽毛球场，篮球场，体育场地，包括2公里的动感环线跑道。

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

龙湖文体公园效果图

宝龙文体中心，总占地面积约2.37万㎡，总建筑面积约7.78万㎡，里面配置了体育馆，游泳馆，乒乓球馆、文化馆、剧场等多重功能，集竞赛、训练、培训、观演、娱乐、交流、展示于一体的现代化综合文化体育设施。

优缺点分析

1. 地理位置优越

• 位于龙岗区宝龙街道，靠近宝龙科技城，周边有多家知名企业如比亚迪、亚辉龙等，发展前景良好。
• 距离深圳市高级中学龙岗学校约900米，为当地学生和家长提供了优质的教育资源。

1. 交通便利

• 靠近14号线宝龙站，交通便利，预计短期内即可开通，连接深圳主要商业和居住区。
• 项目周边有多条公交线路经过，方便居民日常出行。

1. 教育资源丰富

• 附近有12班制的幼儿园、9年一贯制的宝龙外国语学校，以及即将开设的深圳高级中学龙岗学校，非常适合家庭居住。

1. 户型多样，得房率高

• 提供从79平方米的3房1卫到114平方米的4房2卫多种户型选择，得房率普遍较高，性价比优。

1. 配套设施齐全

• 项目自带2万㎡的商业街区，周边有天虹商场、沃尔玛等大型购物中心。
• 附近有龙湖文体公园和宝龙文体中心，提供丰富的文娱活动空间。

中海寰宇珑宸的缺点

区域尚在发展中：虽然区域内有多个大型企业入驻，但尚未完全成熟，部分基础设施仍在建设中。

交通噪音：靠近地铁14号线宝龙站，可能会有地铁运营产生的噪音问题。

总体而言，中海寰宇珑宸以其优越的地理位置、完善的配套设施和丰富的教育资源，成为了深圳市龙岗区一个较为吸引人的居住选择。然而，区域开发中一些问题可能需要购房者综合考虑。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。