上涨5.1%！合肥二手房价格反弹~

“金九银十”收尾，合肥新房量价齐涨，二手房价格止跌上涨。

NO.1 | 壹

新房市场的“虚假繁荣”：价格战下的结构性上涨

据金刚石数据统计，10月份，合肥商品住宅成交量18.04万㎡，环比上涨13%；成交均价21737元/㎡，环比上涨6%，实现了“量价齐涨”。然而，这组数据的背后，是市场深度调整与激烈分化的现实。

首先，区域冷热不均极为显著，“价格战”成为主旋律。数据显示，滨湖区以28626元/㎡的成交均价领跑全市，涨幅较高；包河区则凭借多项目集中销售，成为月度成交量榜首。但深入分析便可发现，包河区的高成交量正是建立在“价格战”的基础之上。报告明确指出“该区域目前多项目集中销售，价格战现象严重”，这意味着成交量的大幅攀升，并非源于需求的自然增长，而是开发商以价换量的结果。这种以牺牲利润为代价的促销，虽然短期内刺激了成交，却可能进一步加剧市场观望情绪，透支未来需求。

从成交结构看，刚性需求和初级改善需求占主导。主力成交面积段集中在100-110㎡，总价段集中在300万以下，总占比高达68%。这反映出当前市场的绝对主力是刚需和首改客户，他们对价格极为敏感。而高端市场（如总价500万以上）占比极小，且多依赖于个别项目的首开集中备案，难以形成趋势性支撑。

因此，10月新房市场的“上涨”，更多是一种结构性的、由特定区域价格战和个别高端项目入市带来的现象，而非全面的、健康的复苏。

NO.2 | 贰

二手房市场的“价格探底”：成交量缩下的筑底尝试

与新房市场的“热闹”相比，合肥10月二手房市场显得更为理性，也更能反映真实的市场供需。根据七七说数据，10月全市二手房住宅网签4481套，环比下降3.61%，但成交均价为12279元/㎡，环比上升5.10%。这“量缩价升”的组合，同样需要深入剖析。

成交量的小幅下滑，延续了市场的调整态势。同比高达20.62%的降幅表明，二手房市场的活跃度与去年同期相比已不可同日而语。从区域看，除瑶海区（成交量815套，环比上升8.38%）和庐阳区外，其余区域成交量均环比下降，尤其是政务区降幅最大，约18.88%。这反映出核心区的高总价房产流动性进一步减弱，而总价较低的瑶海区等区域，因其较高的性价比，吸引了部分预算有限的刚需客群，成为市场中的一抹亮色。

成交均价的环比回升，更可能是一种“价格探底”后的阶段性企稳，而非趋势性反弹。经过长时间的下跌，二手房价格已逐步接近卖方的心理底线和买方的心理价位。部分急售房东经过多轮调价后，价格降至市场能够接受的区间，从而带动了成交，并小幅拉高了整体均价。政务区成交均价虽环比下降14.23%至17373元/㎡，但仍为九区最高，这说明核心地段资产的价值支撑依然坚固，但价格回调的压力也最大。

合肥楼市航拍图

从成交总价段来看，市场基底依然是低总价房源。50-100万之间的房源占比最高，为37.48%；100-200万占比为33.54%。两者合计占比超过70%。与9月相比，50万以下房源占比涨幅最大，上涨了6.92%。这清晰地表明，二手房市场的支撑力量完全来自于对价格极其敏感的刚性需求。

因此，二手房市场的“价升”并非意味着市场即将反转，而是市场在深度调整后，买卖双方博弈达到一个新平衡点的表现。它更多地反映了房价经过一轮显著回调后，对刚性需求的吸引力开始增强，市场正在尝试寻找底部。