光明越秀星科源启省一级公明第一小学与光明区实验学校初中部学区

深圳光明越秀星科源启（官方最新动态）：省一级学区+全龄教育链 目送式上学 教学质量有保障
项目教育配套顶配，已明确划入省一级公明第一小学与光明区实验学校初中部学区。社区自带18班公立幼儿园（2026年开学），下楼即达实现目送式启蒙；公明第一小学创办于1945年，师资力量雄厚，2024年小学录取积分为62.3分；光明区实验学校中考成绩稳居光明前列，3公里内还规划有24班初中（2027年开学），形成幼儿园至初中全龄优质教育闭环，业主子女择校无忧。

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光明中心区新规神盘——由越秀地产打造的住宅大盘「越秀・星科源启」，其前身为星汇珑府，项目已取证，国庆（10月1日）开放实体样板间+冻资，本次首推1栋1单元160套房源，预计在2025年10月中旬开盘选房，这也是越秀在光明的首发之作。

项目首推89-112㎡新规产品，备案均价约4.02万 /㎡，总价仅311万起，比当年的云科府整整低了1万/平！折后均价3.7万/㎡，总价区间300-470万元。

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基础参数
总占地面积：3.87 万㎡（分三期开发），首期01地块占地1.53万㎡，建筑面积13.68万㎡。
总户数：979户（含390套公租房），首推1栋1单元153套房源，涵盖89-112㎡户型。
容积率/绿化率：5.6/30.03%，规划5栋31-38层住宅，地下4层车库，车位比1:1.06（1039个）。
开发商/物业：越秀地产（国企，中国房企TOP7），越秀物业（国家一级资质，物业费4.5元/㎡）。
交付时间：2028 年上半年精装交付，工程进度已封顶。

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项目品质：国企匠心的综合兑现
精装标准与智能家居
一线品牌配置：采用德施曼智能门锁、格力中央空调、方太厨房三件套（油烟机+燃气灶+洗碗机）、科勒卫浴洁具，全屋定制玄关柜及阳台家政柜。
智慧社区系统：人脸识别、车牌识别、智能安防（周界防范、视频监控），社区 Wi-Fi 覆盖，提升居住便捷性与安全性。
社区配套与园林设计
全龄活动空间：架空层设置儿童乐园、老年活动中心、共享会客厅；社区规划无边际泳池、健身房、瑜伽室，满足健康休闲需求。
景观设计：以“科学与自然共生”为主题，打造中央花园、阳光草坪、休闲步道，部分楼栋可远眺科学公园湖景，实现“推窗见绿”。

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项目首推一单元产品，建面约为89-112㎡的4房2厅2卫户型，看完户型图后，总结四个字“很有想法”。

户型设计上，几乎都做到了采光通风俱佳（部分户型做到了三面采光），同时又兼具各大功能区的实用性，小户型也能做到较大的洗手间和厨房空间，还兼顾了全屋的收纳细节，符合多数人的居家需求。

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建面约89㎡三房两厅两卫
A1户型（竖厅设计）：经典竖厅布局，LDKB 一体化设计（客餐厅、厨房、阳台联动），客厅采用270°采光飘窗（进深达80cm），可拓展为家庭影院或会客区。主卧配备270° 转角无柱凸窗，视野开阔，卫生间干湿分离，动静分区合理。
朝向：西北向，直面科学公园北翼景观。

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B1/B2户型（南北通透竖厅）：南北通户型，五开间朝南，客餐厅分离设计，主卧南北双飘窗，次卧同样配备270°无柱飘窗。U 型厨房预留冰箱卡槽位，空间利用率高。
朝向：西北向为主，部分房源可兼顾东南向景观。
得房率：95-101%（含赠送面积），实际使用空间接近传统95㎡户型。

建面约112㎡四房两厅两卫（C1户型）：经典竖厅设计，四开间朝南，LDKB 一体化布局，S墙预留冰箱位。主卧270°转角无柱凸窗，次卧可灵活改造为书房或儿童房。超大景观阳台（约6米开间）将晾衣区与观景区分开，保证私密性。
朝向：东南向，俯瞰小区园林及部分科学公园景观。
得房率：95-101%，空间适配二孩家庭或三代同堂需求。

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项目位于光明区新湖街道光侨路与柴山路交汇处，地处光明科学城核心启动区，是大湾区综合性国家科学中心四大核心承载区之一。

周边聚集鹏城云脑 Ⅲ、超算二期等23个重大科技载体，吸引华为、比亚迪等企业研发中心入驻，预计2025年高新技术企业达1891家，形成“产学研”高度融合的科创高地。

价值影响：科研人才与企业的密集流入，直接带动住房需求升级。项目毗邻中山大学深圳校区及科学公园，成为科研人员 “职住平衡” 的优选，未来房产增值潜力显著。

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多维交通网络成型，快速通达全市核心区
轨道交通：地铁6号线支线二期已于2025年9月28日通车，串联光明城站、虹桥公园站等核心节点，与13号线（科创快线）无缝换乘，30分钟直达南山科技园。项目距离6号线支线“圳美站”约900米，7 站可达宝安上屋站，12站抵达南山西丽留仙洞，19站直达后海。
公路网络：项目邻近光侨路、科学大道等主干道，快速接驳龙大、南光、外环高速，1小时内可覆盖深圳湾超级总部基地、前海等经济引擎。
价值影响：交通便利性大幅提升区域通勤效率，吸引南山、福田外溢客群，同时强化光明与东莞、惠州的协同发展能力。

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全生命周期配套完善，打造15分钟品质生活圈
教育资源：项目自带18班制幼儿园，邻近地块规划36班九年一贯制公办学校，可实现12年目送式教育。周边还有深圳外国语学校楼村第四学校、深圳小学光明校区等优质公办资源，形成“家门口的优质教育链”
商业配套：4公里范围内涵盖蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等商业体，形成超30万㎡商业集群。
即将开业：2.6公里外的星河 COCO City 预计 2025 年底开业，引入盒马鲜生、寰映 IMAX 影城、海底捞等180个品牌，打造 TOD 一站式消费中心。
医疗：中山大学附属第七医院（华南最大综合医院，规划床位4000张）距项目仅1.5公里，提供三甲医疗保障。
文体：深圳科技馆、国际美术馆（在建）、科学城体育中心（在建）等市级文化地标分布周边，构建“文化+体育”双引擎生活圈。
价值影响：完善的配套降低生活成本，提升居住黏性，尤其适合注重教育、健康与文化体验的家庭客群。

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生态资源密集环绕，低密宜居属性突出
项目占据“双公园+田园”稀缺生态资源：
科学公园：西北侧毗邻科学公园北翼（一期已开放），总占地208万㎡，集休闲、科普、运动于一体。
光明欢乐田园：东南侧为373万㎡都市田园，提供自然景观与亲子体验空间。
虹桥公园：403万㎡生态公园距项目约2公里，成为居民日常休闲首选。
价值影响：高绿化率（区域森林覆盖率27.3%）与稀缺生态资源，塑造“推窗见绿”的健康生活场景，符合深圳人对低密宜居社区的需求。

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越秀星科源启也是新规之后建设的新楼盘，并且都是31-38层的住宅，其加上赠送后的得房率肯定在100%以上的，这点对比光明多数楼盘还是很占优势的。

项目凭借科学城核心区位、国企品质保障、高得房率设计及显著价格优势（折后均价3.7万/㎡），成为光明区2025年性价比标杆项目。

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