经济专家黄奇帆建议：死后房子归国家，活着的时候发钱，可行吗？

最近，重庆市前市长、著名经济学家黄奇帆，在第八届虹桥国际经济论坛上抛出了一个石破天惊的建议：

建立“老年人房产倒按揭体系”。

这是什么意思呢？

说白了就是，老人把自己的房子抵押给国家或金融机构，只要活着，每个月就能领一笔养老金，比如几千块钱。

等百年之后，这套房子就归“公家”了。

消息一出，舆论场瞬间炸开了锅。

这不就是“我死后，哪管洪水滔天”的现代版吗？一套奋斗了一辈子的房子，最后没留给儿女，反而给了国家，这事儿靠谱吗？

黄奇帆的提议，出发点无疑是好的。

咱们国家老龄化的问题有多严重，数据摆在那儿：截至2025年，60岁以上的老年人已经逼近3亿大关，差不多每4个劳动力就要养1个老人。

很多老人手里的养老金，应付日常开销尚可，一旦生个病或者想提高点生活品质，就捉襟见肘了。

与此同时，超过九成的城镇老人都拥有自己的住房，这是一笔巨大的、却无法流动的“凝固资产”。

把这笔“死钱”盘活，变成每个月能拿到手的“活钱”，让老人们晚年过得更体面、更有尊严。

从理论上看，这套逻辑简直完美，既解决了养老金缺口，又激活了房地产存量市场，似乎是一个一举多得的天才设计。

可理论的丰满，往往衬托出现实的骨感。

一旦这个方案落到我们每个普通人的生活里，那笔看似简单的账，就变得异常复杂，甚至可以说是一笔算不清的糊涂账。

钱从哪来，又归谁去？

这个模式的核心，在于一场“与天对赌”的博弈。

老人心里会打鼓：我能活多久？

假如我办了倒按揭，每月领3000块，结果领了5年就走了，总共才拿了18万。

可我那套房子价值300万，剩下的282万岂不是白白送给银行了？

这不亏到姥姥家了？

这种“活短了就血亏”的心态，是第一道难以逾越的心理障碍。

反过来，金融机构也怕。

它们会根据老人的健康状况、平均寿命来计算月供。

万一碰上个特别能活的“老寿星”，远超预期寿命，机构就得一直支付下去，最后可能连本都收不回来，成了亏本买卖。

这场“寿命博弈”背后，更致命的问题是：这房子到底值多少钱？谁来评？怎么评？

我们都清楚，二手房交易里，评估公司为了促成交易或者迎合银行，把价格压低个10%到20%是家常便饭。

一套市价300万的房子，评估公司给你估个250万，你是一点脾气都没有。

现在倒按揭要把房子押给机构几十年，这个估价权在谁手里？

公众普遍担心，评估机构会不会和金融机构“穿一条裤子”，联手压价，从一开始就让老人吃了哑巴亏。

更何况，中国的房价是会波动的。

如果在办理倒按揭后，房价跟前些年一样蹭蹭往上涨，一套300万的房子涨到了500万，那多出来的200万算谁的？

协议里可没说。

这笔巨额的增值收益，如果全被机构拿走，对老人来说公平吗？

反之，如果房价“腰斩”了呢？

银行会不会像美国2008年金融危机时那样，因为抵押物价值不足，反过来要求已经风烛残年的老人补差价，甚至把他们赶出房子？

这些问题，每一个都直指要害。

它不再是一个宏观经济模型，而是关系到每个家庭核心资产安全和晚年安宁的现实拷问。

当信任缺失时，任何精巧的金融设计，在老百姓眼里都可能沦为“合法版诈骗”的温床。

大家会不由自主地联想到过去那些打着“以房养老”旗号的骗局，最后导致老人钱房两空、无家可归的悲剧。

城市老人的“奢侈品”，农村老人的“镜中花”

退一步讲，即便我们解决了信任和评估问题，这个方案真的适合所有人吗？

仔细一琢磨，你会发现一个尴尬的现实：它可能陷入了“想用的人用不了，能用的人用不着”的怪圈。

我们先看需求最迫切的群体——农村老人。

根据最新的数据，农村居民的基础养老金，月均常常不足300元，仅为城镇职工养老金的十分之一左右。

他们对额外的养老收入需求最为强烈。

然而，他们的资产——农村的宅基地房产，价值普遍不高，且因为土地集体所有制的限制，流转交易极其困难。

我们来算一笔账：一套农村房子，就算能作价10万元（这在很多地区已经算不错了），按照20年的期限来办理倒按揭，刨去利息和机构利润，每个月能发到老人手里的钱，可能也就400元左右。

这点钱能干什么？

或许能让日子宽裕一点，但要说从根本上改变养老困境，无异于杯水车薪。

对他们来说，这个政策就像是挂在天边的月亮，看得见，摸不着。

再把目光转向城市。

城市里的老人，特别是大城市的老人，房子确实值钱，动辄三五百万甚至上千万。

他们是倒按揭最理想的客户群体。

但对于他们，尤其是那些没有子女或子女不需要继承房产的老人，真的没有更好的选择了吗？

网上已经有很多人算过这笔账了。

假设一位北京的老人，有一套价值400万的房子，没有传承需求。

如果他选择倒按揭，按黄奇帆提到的“每月几千元”，我们就算高一点，每月5000元。

一年6万，20年也才120万，远低于房子的本金价值。

可如果他换个思路呢？

直接把房子卖掉，拿到400万现金。

哪怕不做任何高风险投资，就存个最稳妥的长期大额存单，按照年化2.5%的利率计算，每年的利息就有10万元，折合每月超过8300元！

这笔钱不仅远高于倒按揭的月供，而且400万的本金还牢牢攥在自己手里，随时可以取用，应对任何突发的大病或意外。

这种方案，无论是收益、灵活性还是安全感，都完胜倒按GLISH。

这么一对比，倒按揭的处境就非常尴尬了。

对于资产价值低的农村老人，它是“镜中花”；对于资产价值高的城市老人，它又显得像个“鸡肋”产品，远不如直接卖房来得划算。

说到底，“房子”在中国人的观念里，分量太重了。

它不仅仅是钢筋水泥，更是“家”的象征，是安全感的来源，是留给子孙后代的“根”。

让老人在晚年亲手把这个“根”交出去，去换取一笔数额并不算特别诱人的月钱，这在情感上和文化上，本身就是一道极难迈过的坎。

更何况，子女如果知道父母的房子最终要“归公”，他们赡养老人的动力会不会因此削弱？这又牵扯出更复杂的家庭伦理问题。

因此，黄奇帆的提议，虽然点出了中国养老的真问题，也提供了一个有国际经验可循的思路。

但这个思路要在中国落地，需要面对的不仅仅是金融模型的构建，更是对传统文化、社会信任和城乡二元结构的巨大挑战。

在建立起一个绝对透明、公平、监管到位，能让老人百分之百放心的制度体系之前，这个“死后房归公，生前月领钱”的方案，恐怕在很长一段时间里，都只会停留在经济学家们的精彩讨论之中。

参考资料：
黄奇帆：建议建立老年人房产倒按揭体系
2025-11-06 18:27·财联社