中央部委推动，年内四地宣布将现房销售，全中国告别“烂尾楼”

来源：大伟看楼市

2025 年，中国房地产市场迎来历史性变革。在中央部委的统筹推动下，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳、湖南平江四地相继官宣推行现房销售政策，从地级市到县城形成梯度推进格局。这一政策并非偶然出台，而是我国房地产行业从高速增长向高质量发展转型的必然选择，更是防范化解交付风险、保障购房者权益的关键举措。随着现房销售模式逐步推广，“所见即所得” 的购房体验正在成为现实，中国房地产市场告别 “烂尾楼” 的时代浪潮已然来临。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

政策演进：从试点探索到全面推进的历史必然

我国商品房预售制度始于上世纪 90 年代，在住房短缺时代有效解决了开发商资金不足的问题，为房地产行业快速发展提供了支撑。购房者提前支付房款相当于为开发商提供无息融资，而期房的价格优势也让购房者获得实惠，形成了特定阶段的市场平衡。但随着地价持续攀升，预售制度的融资重心逐渐从 “建房” 转向 “拿地”，个别地方资金监管松懈导致开发商过度拿地、违规挪用预售资金等问题频发，最终在市场下行期集中暴露为烂尾楼风险，购房者成为最大受害者。

现房销售的探索早有铺垫。2020 年 3 月，海南成为全国首个实行现房销售制度的省份，为后续政策积累了宝贵经验。2023 年 1 月，全国住房和城乡建设工作会议首次系统明确提出现房销售概念，要求有条件的地区开展现房销售试点，开启了销售制度改革的序幕。2024 年底的全国住房城乡建设工作会议进一步将 “有力有序推行现房销售” 列为 2025 年重点工作，2025 年住建部部长倪虹在相关辅导读本中明确提出 “推进现房销售制，从根本上防范交付风险”，顶层设计的不断完善为政策落地奠定了坚实基础。

2025 年成为现房销售政策落地的关键年份。5 月，河南信阳明确新出让土地项目 “一律实行现房销售”，成为国内较早全面推行的地级市；7 月，湖北荆门提出 2026 年起新出让土地项目原则上实行现房销售，并设置缓冲期平稳过渡；9 月，湖南邵阳跟进要求新出让土地未明确预售条件的项目全面实行现房出售；11 月，湖南平江成为省内首个全面推行现房销售的县城，还配套推出七大奖励政策。四地政策虽各有侧重，但均围绕 “防范烂尾风险、保障购房权益” 核心目标，形成了 “多点开花、梯度推进” 的政策格局。

核心价值：三重维度破解行业沉疴

对购房者而言，现房销售是权益保障的 “定心丸”。长期以来，期房销售模式下 “图纸卖房” 的弊端日益凸显，宣传与交付不符、工程质量不达标、延期交房甚至烂尾等问题频发，让购房者陷入 “钱房两空” 的困境。现房销售实现了 “所见即所得”，购房者可以实地考察房屋质量、户型设计、小区配套等实际情况，有效避免虚假宣传陷阱。更重要的是，现房销售从根本上切断了烂尾风险链条，购房者无需再为开发商的资金问题买单，购房安全感显著提升。数据显示，2025 年 1-6 月全国新建商品房现房销售面积同比增长 12.5%，占比提升至 35.5%，反映出市场对现房的强烈青睐。

对房地产企业而言，现房销售是转型升级的 “催化剂”。预售制度下，部分开发商依赖预售资金滚动拿地，形成 “高杠杆、高周转” 的粗放发展模式，忽视了产品品质和服务质量。现房销售模式下，开发商需要自行承担项目建设全过程的资金压力，无法再通过预售快速回笼资金，这将倒逼企业回归居住属性本质，把更多精力投入到产品研发、工程质量管控和服务提升上。中小开发商虽面临更大资金压力，但也迎来差异化竞争机遇，而资金实力雄厚、产品力强的品牌企业将获得更大市场份额，行业 “良币驱逐劣币” 的洗牌效应将加速显现。

对行业发展而言，现房销售是高质量发展的 “导航仪”。近年来，房地产市场供需失衡、风险积聚等问题突出，烂尾楼现象不仅损害消费者权益，更影响市场信心和社会稳定。现房销售通过明确 “先竣工、后销售” 的规则，大幅提高了市场透明度，减少了购房纠纷，有助于修复市场信心。同时，在库存量大的地区推进现房销售，能够有效控制新增供应规模，改善市场供需结构，加快库存去化，为房地产发展新模式的构建创造条件。中央部委推动的这一改革，正在推动房地产行业从 “规模扩张” 向 “品质提升” 转型，实现更健康、更可持续的发展。

配套支撑：政策协同筑牢改革根基

现房销售的顺利推进，离不开完善的配套政策支持。各地在推行现房销售过程中，纷纷出台针对性措施，兼顾政策力度与市场温度。湖北荆门采用 “分步过渡” 策略，设置从 2025 年 8 月到 2026 年 1 月的缓冲期，对新老项目实行差异化管理，避免市场剧烈波动；湖南平江推出分期办理规划许可、行政事业性收费减半、土地价格优惠等七大奖励政策，降低房企转型压力；山东等地则从需求端发力，提高购买现房的公积金贷款额度，赣州多区县延长现房项目土地出让金缴纳期限，形成了 “供给端减负、需求端激励” 的政策组合拳。

中央与地方的政策协同形成了改革合力。自 2023 年以来，中央部委持续释放支持现房销售的信号，从 “有条件的可以进行现房销售” 到 “有力有序推行现房销售”，政策导向不断明确。地方政府结合本地实际情况，灵活制定实施细则，既有信阳 “一律实行” 的强力推进，也有荆门 “原则上实行” 的稳妥过渡，体现了 “全国一盘棋、地方差异化” 的改革思路。截至目前，全国已有超 30 个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策，合肥、郑州、长沙等城市的试点经验为全国推广提供了有益借鉴。

资金监管体系的完善为改革保驾护航。继续实行预售的项目，规范预售资金监管是防范风险的关键。各地不断强化预售资金专户管理，确保资金专款专用，防止开发商抽逃挪用，从源头遏制新的烂尾风险。这种 “现房销售为主、规范预售为辅” 的制度设计，既稳步推进改革，又避免了 “一刀切” 可能带来的市场震荡，实现了风险防控与行业稳定的平衡。

挑战与展望：迈向无烂尾的房地产新时代

尽管现房销售改革前景广阔，但在推进过程中仍面临一些现实挑战。部分中小开发商融资渠道有限，银行放贷相对审慎，现房销售模式下的资金压力可能导致项目开工不足；部分库存较小的地区，全面推行现房销售可能导致短期供应减少，影响市场供需平衡；此外，相关的融资制度、土地供应制度等还需进一步调整完善，以适应新的销售模式。这些问题需要通过持续的政策创新和市场调节逐步解决。

展望未来，现房销售全面普及是房地产市场改革的必然趋势。“十五五” 时期，预计更多库存量大、市场风险较高的城市将率先全面推行现房销售，而库存较小的地区将根据实际情况稳步推进，形成梯度扩散的格局。随着融资制度的不断完善，针对现房销售项目的专项融资支持政策可能陆续出台，缓解开发商资金压力；同时，行业监管将更加严格，工程质量、销售行为等方面的监管力度将持续加大，推动行业整体品质提升。

从长远来看，现房销售制度的全面建立，将彻底告别 “烂尾楼” 这一行业顽疾，让房地产市场回归 “房住不炒” 的本质。购房者将获得更安全、更优质的购房体验，房企将实现更健康、更可持续的发展，房地产行业将成为支撑经济稳定增长、保障民生福祉的重要力量。中央部委推动的这场销售制度改革，不仅是对过往发展模式的修正，更是对未来房地产市场发展方向的重塑，一个更加规范、透明、优质的房地产新时代正在加速到来。