断供法拍直售，做好面对更大困难的准备

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　　最近楼市真没什么好消息，相反坏消息却接连而至。

　　首先是中国银行研究院公布了一个数据，全国平均住房断供率为3.7%，相比三年前翻倍，部分三四线城市断供率超过了5%。

　　断供的房子自然会被银行收去，处理的方式有两种，一种是法拍，今年上半年法拍房数量超过17万套，这还是各地大力压减法拍房之后的数据；另一种是直售，银行通过二手房市场来卖房，这个数据也不容忽视。

　　据媒体报道，仅四川农信一家银行，就有2.4万套房子在挂牌销售，广东农信超过1.2万套，其他比较多的银行还包括兰州银行1779套，吉林银行2099套，天津银行1227套等。

　　未来的二手房市场，银行将成为一个非常重要的玩家，也会成为左右二手房价格的关键因素。

　　法拍也好，直售也好，银行卖出的价格一定是不会高的，这些房产对于银行来说就是不良资产，能够回收多少是多少。

　　除了价低，银行放出的二手房量也不会小，特别是一些炒房客聚集的楼盘，这种银行资产可能还会源源不绝。

　　这给广大等待解放的房东又出了一个难题。今年9月以来，房东们几乎都经历了一个从希望到幻灭的过程，去年的救市大招没有重现，金九银十毫无起色，房价在纠结中一路下行。

　　甚至一点震荡都没有看到。

　　10月底通过的十五五规划建议稿，关于房地产的部分也只有只言片语，在那些原则性的表述里，丝毫没有看到救市的影子：加强城市更新和老旧小区改造，优化保障房供给，增加改善型商品房建设。

　　没有一条能体现出救市的紧迫性。

　　在老司机看来，政策是有意让房地产自然见底，他们可能认为副作用是有限的，或者认为房地产对于整个经济不那么重要了。

　　至于事实是否如此，这几年大家的切身体会应该很能说明问题，在房价普遍下跌超过40%以后，买房的人不是增多了而是减少了，整个社零的增长不是加快了而是降低了，那个非常敏感的饭碗率不是提高了而是下降了。

　　当然，在东西大PK的宏观叙事下面，这些小痛苦都是可以忍受的，也有人说是必须要忍受的。

　　不管国际风云如何变幻，摆在个体面前的现实问题终究是需要我们去面对，就像现在的房东，拿着吧看不到希望，割了吧下不去手，怎么选择好像都不对。

　　对于老司机来说这同样是个难题，很多人来咨询我，希望我能给出一个两全其美的解决方案，但抱歉我没有。

　　很简单的道理，如果我能帮房东把房卖掉，而且还能卖个好价格，或者不卖房也能解决债务，我早就成亿万富翁了。

　　三年前来咨询我，我能给出90分的方案，二年前我能给出80分的方案，现在才来咨询，我恐怕只能给出及格分的方案了。

　　这就像看医生，三年前吃药就行，二年前手术就行，现在必须要截肢才能保命了。

　　但是如果不来咨询，一意孤行或者听之任之，有些人恐怕命都保不住了。

　　老司机说这话绝非危言耸听，在我有限的接触范围内，以现在的市价，资不抵债的人已经有数十位了，他们大多是在上一波热潮中过度加杠杆，有些甚至在2023年还在疯狂加杠杆，通过循环授信来做首付，通过做高房价来高抵押，在最近两年的下跌中完全被击穿了。

　　还有少部分房东是因为收入出现较大的变动，比如失业，原来的房贷难以为继，不得不忍痛割爱。这种情况不多，一般出现在多套房的房东身上，本质上也是杠杆加得过头了。

　　还有些房东虽然没有击穿，但离这条生死线已经不远了，或许房价再下跌10%-20%，就完全资不抵债了。

　　上个月，央行行长潘功胜在2025金融街论坛年会上表示，人民银行正在研究实施一次性的个人信用救济政策，对于疫情以来违约在一定金额以下且已归还贷款的个人违约信息，将在征信系统中不予展示，计划在明年初执行。

　　面对汹涌的违约潮，央行都开口子了。

　　在灾难般的下跌面前，如果做不到全身而退，至少也需要考虑风险隔离，比如公司债务与家庭资产的隔离，个人负债与老婆孩子隔离。