官方：一文读懂鹏瑞云璟湾优缺点!分析一下鹏瑞云璟湾值得买吗?

「鹏瑞云璟湾」

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢⭐◆开发商营销中心诚挚邀请，一键预约，尊享内部折扣！匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。⭐✅ 过来参观样板房烦请记得提前来电预约！✅ 为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！这是一个从城市站位、规划能级、生态环境、配套资源、社区产品等全方位领先的新房项目，超高性价比的价格买入！

103顶尖社区，C位红盘

建面约89-99㎡性价比舒适三房

建面约130-145㎡双水岸景观四房

总价约230万起 精装交付

前期房源可直接下定！

图片来源自网络

户型图如下，仅供参考：

总结一下几大户型的卖点：

• 约145㎡四房，分布于景观楼王位置，可直面一线双水系河景。大横厅搭配270°景观视野，相当惊艳。
• 约130㎡四房，采用“飞机户型”设计，约13.5米整体面宽，拥享优秀光影与通透视野。
• 约99㎡三房，全卧室+卫生间均带飘窗，清风光影景色宜人。
• 约89㎡三房，1.5卫设计为临港首创，在总价可控的基础上兼具实用性。

PART.1

规划能级更高，兑现速度更快

配套更完善的潜力之地

规划方面，临港拥有两大规划利好加持：

第一：五大新城规划明确显示，临港会是上海未来的发展极之一。

图片来源：上海发布

第二：自贸区的规划，到2035年，临港新片区的经济规模将达到1万亿，这整个片区就是一个巨大的产业区。

两者叠加在一起，成就了临港更高的起点，更大的未来发展空间。这也是临港去年新房成交突破一万套的主要原因。

而鹏瑞·云璟湾所在的103片区，不仅位于临港主城区，更拥有着临港更为庞大的产业能级和兑现速度。

顶尖科学家社区重要配套规划图

103国际创新协同区重点配套建成时间表

配套方面，国际社区内的配套能级之高，可想而知：

以鹏瑞·云璟湾为核心，周边拥有上中系小学+双公园（莫比乌斯公园&春花秋色公园）+约10万方商业综合体+预留轨交！

整体的配套量级，在约300万级的置业地中，独树一帜。并且这些配套和规划，基本都将在2024年建成。

区域示意图

居住环境方面，鹏瑞·云璟湾所在的顶尖科学家社区，是临港唯一的国际住区：

人口密度、人均占有绿化率、整体居住人口素质，都是全市拔尖的存在。

来源：《上海市临港新片区PDC1-0401单元

顶尖科学家社区控制性详细规划》

PART.2

临港品质天花板

社区、精装、户型全是高配

品质是项目成为临港领跑红盘的重要原因，项目的社区、精装以及户型，全是临港的更高配置！

社区方面，项目是一座约28万方半岛国际社区：

两条自然水系为整个社区带来了无法复制的天然景观优势。

同时，社区更是打造绿建三星标准+超低能耗建筑，是国内绿色建筑高标准！住进这样的房子，意味着更加舒适、经济、省心！

鹏瑞·云璟湾示意图

精装方面，中央空调+新风系统+系列高配精装：

项目装配全屋新风系统、三玻两腔中空LOW-E玻璃、空气质量监测系统、高品质饮用水系统等。并且后续又增配了洗碗机、阳台家政柜、客厅岩板背景墙、智能马桶盖等精装！

鹏瑞·云璟湾，不断的在突破临港的“品质天花板”。

鹏瑞·云璟湾部精装分交付标准示意图

户型方面，本期双爆款产品上新：

建面约89-99㎡性价比舒适三房、建面约130-145㎡双水岸景观四房，全维度升级居住空间。

鹏瑞·云璟湾即将加推楼栋分布图

社区规划

建筑的健康度直接决定了居住的舒适高度，小编认为，以“绿建三星+超低能耗”为底色的健康建筑，将给居者带来满满的“安全感”！

依据安全耐久、生活便利、环境宜居、健康舒适、资源节约5大技术指标，综合评分85分以上才能被评为绿色三星建筑。

图片来源自网络

超低能耗建筑又叫被动式建筑，这个概念来源于最早的德国被动式建筑，温度舒适、空气通透、气密性好和能耗较低是其最大的优点。

比如，北京冬奥村综合场馆，1140平方米超低能耗建筑示范工程，通过高效的保温或无热桥设计，提高建筑物的气密性，建筑物综合节能率达到51%；五棵松冰球训练馆更是整体打造成为超低能耗示范建筑，节能率达77.1%。

图片来源自网络

而在上海临港，鹏瑞·云璟湾走在行业前列，以《临港新片区高品质住宅管理大纲》为基准，建筑符合“绿建三星+超低能耗”标准，真正实现高品质、高标准建筑落地。在提升居住舒适感的同时降低了能源的消耗，为临港带来更绿色环保、更健康舒适、更智慧宜居的现代人居。

图片来源自网络

图片来源自网络

通过净化新风系统、高效中央空调、高性能围护结构等7大核心技术，贯通人、建筑、自然的相处之道；以安心放心、耐洗耐磨、智能智慧等6大核心优势，在达到国际绿色建筑最高标准的同时，推动顶科社区建筑的新标准。

绿建赋能生活的同时，社区的生活价值亦被重新审视。一个配套完善、全龄乐活的高浓度国际社区空间，所带来的未来生活品质感高下立见。

图片来源自网络

鹏瑞·云璟湾坐拥两大天然水系，依托滨水景观带规划滨水漫步道、滨水公园、滨水草坪等多重场景，真正的零距离滨水绿地，得天独厚的生态将社区内外无缝串联，天然的净化力让呼吸的每一口空气自带新鲜。

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在社区规制上，创新性打造Alpha Casa社区，构筑“三链、两园、十五场景”的交互式智慧社区，在举步即享的滨河公园，来一场久违的野餐；在下楼即达的健身活力区，享受运动的酣畅淋漓；在童梦乐园里，陪伴孩子放飞童心，让家人们不出小区就能享受到国际生活逸趣。

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同时也十分注重功能区的打造，规划2大童梦空间、2重景观会客厅、3大运动场地、多重架空层泛会所，以及社区级商业，通过人与人、片区与片区间的联结，激发社区活力，高阶烟火气在社区里流动，拓宽N种生活可能。

图片来源自网络

图片来源自网络

社区越智慧，居住更安全。鹏瑞·云璟湾规划人车分流，提升社区安全感与品质感；通过智能车牌识别、人脸识别系统，实现最大可能的“零接触”便捷入户，用心护航业主的健康生活。可以说兼顾舒适宜居与健康保障的思索和实践，植入到了社区每个角落。

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精研现代人居和家庭生活需求，把家当作“健康堡垒”来构筑，呈现出来的不仅是尺度舒适的功能空间，更是一种对健康生活方式的引领。

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鹏瑞·云璟湾科学化赋能臻制空间，高效中央空调提供稳定舒适空气环境，全屋新风系统让家人24小时酣畅呼吸，空气质量监测可以实时监测温度、湿度和空气质量，高品质饮用水系统带来健康直引，还有更多方面的周到考量，解锁家的健康与舒适。

图片来源自网络

在当前大健康背景下，对于购房者而言，鹏瑞·云璟湾这样一个更健康、更舒适的“安全堡垒”，是更值得锁定的“置业机会”！

项目配套

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▼交通配套

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上海浦东国际机场、沪芦S2高速连接上海市区、1043路公交、申港1路可直接换乘坐地铁16号线。预留规划27号线站点和中运量T2美人蕉路站。

▼教育配套

幼儿园：海音幼儿园、方竹幼儿园

小学：上海市浦东新区建平小学

中学：上海市临港第一中学

大学:上海海事大学、上海市海洋大学

耀华国际教育学校一贯制国际学校

103地块规划了9块教育用地，项目旁就规划了2所幼儿园，1所小学，1所初中。（由于期房不划学区，学校等交付后以教育局划分为准。如无新建对口小学，按照政府规定统筹入学。）

▼商业配套

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已投入使用：港城新天地（4.5公里）、百联（4.7公里）、港城商业广场（2.9公里）。规划在建中：距项目1km的海港中心综合体。

▼医疗配套

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上海市第六人民医院东院（三级甲等）距项目直线距离约1.5公里。

▼生态配套

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生态资源方面，区域拥有丰富的城市级公园和国家级景区，而项目东侧就是临港首个科学公园，该公园的定义为“鼓励共享激发创意的思想摇篮”。周边更分布环伺了近600万方的南汇新城城市公园、距离仅2公里的国家级风景区滴水湖公园、春花秋色公园等3大城市级自然公园。临港片区容积率低、绿化率高、PM2.5常年处于较低水平，是名副其实的天然氧吧、自然生态宜居圣地。

售楼处电话☎:400-8783-873☎

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上海购房政策 20 条核心（2025 最新版）

分区域松绑 + 人才加码 + 税费优惠，刚需 / 改善 / 科创人才速看！

1. 限购分区差异化调整

符合购房条件的居民家庭，外环外购房不限套数（含新房 / 二手房）；外环内沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 3 年社保 / 个税限购 1 套。成年单身人士按家庭标准执行限购政策。

2. 限售政策分类型执行

积分摇号购入的新房：网签满 5 年方可出售；

企业产权住房：网签满 5 年才可转让，职工租赁用小户型二手房不限套数。

3. 商贷利率取消首二套区分

银行业金融机构不再区分首套、二套住房利率，根据客户风险状况等合理定价，实际执行利率可协商优化。

4. 重点区域商贷首付打折

张江科学城：首套房首付最低 15%，二套房 25%；

临港新片区：重点企业员工首套房首付最低 20%。

5. 公积金基础额度提标

首套住房家庭最高贷款额度 160 万元，二套 130 万元；提取公积金付首付不影响贷款额度计算（即 "又提又贷"）。

6. 绿色建筑公积金加码

购二星级及以上绿色建筑，公积金额度上浮 15% ：首套达 184 万元，二套达 149.5 万元。

7. 多孩家庭贷款叠加上浮

多孩家庭买首套绿色建筑，公积金额度可叠加上浮至 35%，最高达216 万元（全市最高额度）。

8. 临港人才购房 "双松绑"

重点企业员工仅需 3 个月社保即可购房，非户籍社保年限缩短至 1 年，还可增购 1 套住房。

9. 张江科创人才专项支持

首套房首付最低 15%（全市最低），公积金额度提至 192 万元，博士落户享 10 万元安居补贴。

10. 分区人才补贴梯度化

杨浦区：互联网战略创作人才最高补 200 万元，领军人才补 100 万元；

闵行区：卓越学术人才最高补 150 万元（需单位 1:1 配套）；

五大新城：非户籍社保缩至 2 年，购房最高补 6.48 万元。

11. 增值税免征年限 2 年起

二手房房产证（或契税单）满 2 年对外销售，免征增值税及附加税；不满 2 年按（核定价 ÷1.05）×5.3% 缴纳。

12. 契税分面积阶梯征收

140㎡及以下：首套、二套均减按 1% 征收；

140㎡以上：首套减按 1.5%，二套减按 2% 征收。

13. 个税退税支持置换住房

出售住房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳的个人所得税；满 5 年且家庭唯一住房免征个税。

14. 房产税优惠扩围

非沪籍家庭首套住房暂免房产税，二套及以上按人均 60㎡扣除免税面积；持居住证满 3 年可退税。

15. 共有产权房保障加码

中低收入家庭可购共有产权房，政府份额对应补贴力度提升，优先保障五大新城就业人员。

16. 人才公寓供给扩容

张江科学城 3 年新增 1 万套人才公寓，月租≤2000 元；五大新城公租房申请条件放宽。

17. 企业购房条件分级

年纳税 500 万以下：需成立满 5 年、纳税 100 万、10 名员工缴社保 5 年，限购 1 套；

年纳税 500 万以上：无上述限制，限购 1 套。

18. 住房套数认定有剔除项

2011 年前与父母共有的≤2 套住房、未成年时与父母共有的≤2 套住房，不计入家庭住房套数。

19. 外籍 / 港澳台购房优化

持 B 类居住证或中国绿卡可免征房产税；港澳台居民满 3 年社保 / 个税可直接享受房产税优惠。

20. 老旧小区购房配套支持

购买 2000 年前竣工的 70㎡及以下二手房，企业可多套购入用于职工租赁，个人置换享税费优先核算。

关键提醒

2025 年 8 月 26 日起施行的新政（如限购、公积金调整）已全面落地，部分补贴需在政策有效期内申请；

人才补贴、社保门槛等各区细则不同（如临港与杨浦差异较大），可拨打 962269 咨询；

积分摇号新房、企业产权房不适用部分购房补贴政策，需提前核实。