【热盘】上海招商序官方售楼处 | 宝山招商序发布：再掀热潮!

招商序三阳台户型革新上海高端住宅

招商序二批次探盘：三阳台+270度飘窗，能否重塑上海高端住宅新标杆？

文/上海楼势观察家 柯基

（本文为@上海楼势观察家原创，转载需授权）

当上海楼市进入“存量时代”，高端住宅的竞争早已从地段、价格的简单比拼，升级为产品力与生活方式的综合较量。位于18号线长江西路站的招商序项目，自首开以来便以“颠覆性设计”引发市场热议。近期，其宣布加推二批次房源，均价6.91万/㎡，主打“三阳台+270度主卧飘窗”的创新户型，宣称“以空间革命重塑高端住宅价值标准”。作为深耕上海新房市场的自媒体，笔者实地探访了该项目，试图从户型设计、精装配置、社区规划等维度，客观解析其是否具备引领上海高端住宅新潮流的实力。

一、区位与定位：北中环的“改善型黑马”？

1. 地段价值：地铁上盖的“隐形潜力股”

招商序的核心标签之一是“18号线长江西路站地铁上盖”。在上海，地铁房的价值已无需赘述，但真正能做到“零距离接驳”的项目屈指可数。从实地体验来看，项目与地铁站通过商业综合体直接连通，步行至站台仅需约3分钟，通勤便利性堪称“硬核”。尤其对于依赖公共交通的高净值人群而言，这种“无缝衔接”的体验极具吸引力。

不过，长江西路站所在的北中环区域，传统上并非上海豪宅聚集区。相较于陆家嘴、徐汇滨江等顶流板块，这里的城市界面略显陈旧，周边以老旧社区和产业园区为主。但从发展眼光看，随着吴淞创新城、南大生态智慧城的规划推进，区域正迎来产业升级与城市更新的双重红利。招商序的入市，恰好填补了北中环高端改善型住宅的空白，其“先发优势”或将成为未来价值跃升的关键。

2. 客群画像：瞄准“品质敏感型”中产

从6.91万/㎡的均价来看，招商序的总价门槛并不低。以主力户型114㎡三房计算，单套总价约787万元，符合上海中高端改善型住宅的主流区间。结合项目配置与设计理念，其目标客群显然锁定在对生活品质有较高要求的城市中产——例如企业高管、金融从业者、科创人才等。这类人群不仅关注居住舒适度，更看重产品设计的独特性与社区圈层的纯粹性。

值得注意的是，当前上海高端住宅市场存在明显的“同质化”问题：多数项目依赖品牌房企背书，但在户型创新、社区运营等方面缺乏突破。招商序提出“无边界会所”“车站式归家动线”等概念，显然是希望以差异化竞争突围。那么，这些设计究竟是噱头还是真材实料？下文将逐一拆解。

二、户型革命：三阳台+270度飘窗，空间利用率的极限挑战

1. 三阳台设计：北方房间的“采光救赎”

在寸土寸金的上海，阳台不仅是晾晒空间，更是提升居住体验的关键载体。传统住宅通常仅设南向阳台，导致北向房间普遍存在采光不足的问题。招商序首创的“三阳台”设计，无疑是本次加推的最大亮点。

具体来看，项目的114㎡三房户型采用了“双卧室+客厅”均配备阳台的布局。其中，两个次卧分列南北两侧，各自带有独立阳台；主卧则通过270度转角飘窗实现“类阳台”功能。这种设计带来两大优势：一是大幅提升了北向房间的自然光照时长，解决了暗厅、暗房的痛点；二是通过阳台面积的合理分配，使每个功能区都能享有私属户外空间，增强了居住私密性。

三阳台设计也引发了部分争议。有业内人士质疑：“增加阳台数量是否会挤占室内使用面积？”对此，开发商给出的数据颇具说服力——该户型实得率超过90%，远高于行业平均水平（约75%-80%）。这意味着，尽管阳台数量增多，但通过优化墙体结构、压缩公摊面积等方式，实际使用空间并未缩水。以主卧为例，其套内面积约18㎡，搭配270度飘窗后，视觉通透感堪比20㎡以上的同类产品。

2. 270度飘窗：主卧的“全景剧场”

如果说三阳台是对传统功能的改良，那么270度主卧飘窗则是一场彻底的审美革命。不同于常见的L型飘窗，招商序的主卧采用弧形玻璃幕墙，形成近乎环绕式的观景视野。站在窗前，白天可俯瞰社区园林景观，夜晚则能欣赏城市天际线，营造出“人在画中游”的空间意境。

从技术层面分析，实现这一设计需克服诸多难点：首先是结构承重问题，大面积玻璃幕墙对建筑强度要求极高；其次是保温隔热性能，多角度开窗可能导致能耗增加；最后是施工精度控制，稍有偏差便会影响整体效果。据现场工程师透露，项目采用了三层中空Low-E玻璃+氟碳铝板框架的组合方案，既保证了安全性，又兼顾了节能需求。

在实际体验中，笔者感受到这种设计的震撼力远胜于图纸呈现。尤其是清晨时分，阳光透过弧形玻璃洒满整个卧室，光影随时间推移不断变换，仿佛置身于一座私人美术馆。当然，也有购房者担忧：“这样的设计会不会影响隐私？”对此，项目提供了电动雾化玻璃选配服务，可在需要时一键切换磨砂模式，兼顾美观与实用性。

3. S型墙体：毫米级的空间魔术

除了显性的阳台与飘窗革新，招商序还在细节处展现了深厚的设计功力。最典型的便是S型墙体的应用。在厨房与卫生间区域，设计师摒弃了传统的直角墙面，改用波浪形曲面处理。这种做法看似微小，却带来了意想不到的效果：一方面，曲线造型弱化了锐利感，使小空间显得更加柔和舒展；另一方面，凹凸变化的表面增加了储物可能性，如嵌入式冰箱位、壁龛收纳等均可完美融入。

更值得称道的是，S型墙体并未牺牲结构稳定性。通过BIM建模模拟受力分布，工程师找到了美学与安全的平衡点。据测算，这种设计可使厨卫区域的实用面积提升约5%，相当于额外赠送了一个小型储藏室。对于追求极致性价比的购房者来说，这无疑是个加分项。

三、精装标准：一线品牌的“堆砌”还是理性选择？

高端住宅的竞争，很大程度上体现在精装配置的诚意上。招商序在这方面可谓不遗余力，松下空调地暖两联供、百朗新风系统、方太厨电等知名品牌悉数登场。但这些硬件组合究竟是面子工程还是实用主义？让我们深入剖析。

1. 温控系统：四季如春的承诺

项目采用松下全效中央空调+地面辐射采暖的解决方案，覆盖所有居室空间。相较于普通分体式空调，这套系统的静音表现更为出色，夜间运行几乎无声；制热效率也更高，冬季无需长时间预热即可达到舒适温度。此外，新风系统配备了PM2.5过滤模块，能在雾霾天有效净化室内空气，这对呼吸道敏感的家庭尤为重要。

不过，此类高端设备的后期维护成本不容忽视。以松下空调为例，其滤网更换周期较短（约3个月），且专用配件价格偏高。建议购房者在签约前详细了解保修政策及收费标准，避免入住后产生额外支出。

2. 厨房革命：中式烹饪的友好伙伴

针对中国人喜爱的爆炒习惯，招商序特别定制了方太集成烹饪中心。烟灶联动功能可在点火瞬间自动开启油烟机，确保油烟无处遁形；蒸烤一体机满足了多样化的饮食需求，无论是清蒸鲈鱼还是法式焗蜗牛都能轻松搞定。台面选用石英石材质，耐磨耐高温且易于清洁，告别传统大理石易渗色的烦恼。

但也有用户反映，开放式厨房虽显大气，却面临油烟扩散的风险。为此，项目加装了透明折叠门作为隔断，既不影响视觉效果，又能阻挡大部分油烟外溢。这种灵活应变的设计思维值得点赞。

3. 卫浴空间：人性化关怀的细节博弈

主卫标配杜拉维特智能马桶盖、汉斯格雅飞雨系列花洒，辅以电热毛巾架、防雾镜柜等贴心配置。淋浴区采用下沉式排水设计，配合速热热水器可实现即开即热，避免了等待热水时的水资源浪费。值得关注的是，项目中大量使用了防滑地砖和扶手装置，体现出对老年业主的特殊关照。

某些看似高端的配置未必符合所有人的使用习惯。例如恒温花洒虽然能保持水温恒定，但对于喜欢频繁调节温度的用户来说反而成了限制；镜柜内置LED灯带固然美观，但维修更换电路相对复杂。因此，建议潜在买家根据自身生活习惯慎重评估各项配置的必要性。

四、社区规划：国际化语境下的东方哲思

如果说户型与精装展现了招商序的内在修为，那么社区规划则彰显了其外在气质。在这个环节，我们看到了一个试图融合国际审美与本土文化的尝试。

1. 无边界会所：社交场景的新范式

传统高端小区往往设有豪华会所，但大多局限于健身房、游泳池等功能单一的场所。招商序提出的“无边界会所”概念，旨在打破物理界限，创造更多元的交流机会。具体而言，项目规划了书吧、咖啡厅、影音室等多个主题空间，并通过玻璃幕墙相互联通，形成一个开放包容的社交平台。

在这里，业主可以在阅读间隙偶遇邻居探讨商务合作；孩子们放学后来到绘本馆结交玩伴；周末傍晚举办一场小型音乐会也不在话下。这种去中心化的设计哲学，契合了当代精英阶层渴望建立深度人际关系的心理诉求。不过，运营维护将是一大考验——如何保证设施完好率？怎样制定合理的预约制度？这些都需要在后续实践中不断完善。

2. 车站式归家动线：仪式感背后的逻辑自洽

另一个引人瞩目的设计是“车站式归家动线”。借鉴轨道交通站点的组织方式，项目将停车场、大堂接待台、电梯厅等功能节点串联成一条流畅的行动路线。驾车归来者可直接驶入地下车库，经由专属通道直达家门；步行访客则通过景观步道渐次进入核心区域。这种分级管控的模式既提高了安全性，又赋予了归家过程强烈的仪式感。

更深层的考量在于，它隐喻着现代都市人的生活节奏——快节奏的工作日清晨，慢下来的归途时光。正如一位建筑师所言：“好的社区不是封闭的堡垒，而是连接内外的生命体。”招商序在这一点上做出了有益探索。

3. 绿化景观：生态宜居的实践样本

考虑到上海湿润多变的气候特点，项目采用了多层次植被搭配策略。底层种植耐阴灌木丛，中层布置季节性花卉组团，高层保留乔木冠幅形成荫蔽效应。中央水景引入活水循环系统，搭配睡莲、锦鲤等生物元素，营造出动静相宜的画面感。尤为难得的是，大部分公共区域都设置了遮阳伞和休憩座椅，鼓励人们走出家门享受自然。

但从可持续发展角度看，过度依赖人工灌溉并非长久之计。若能结合雨水收集系统进行滴灌养护，既能降低管理成本，又能践行绿色环保理念。期待在未来升级版本中看到这方面的改进。

五、竞品对比：放在全市范围内该如何抉择？

为了更清晰地界定招商序的市场地位，我们选取了几个具有代表性的同价位段项目进行横向比较：

|维度|招商序|仁恒海上源|凯德茂名公馆|

|地段能级| 北中环地铁上盖 | 东外滩核心区 | 静安寺商圈 |

|主力户型| 114-168㎡三四房 | 160-240㎡大平层 | 130-200㎡洋房 |

|装修标准| 松下、百朗、方太 | 威乃达、博世 | TOTO、科勒 |

|社区特色| 无边界会所、车站动线 | 新加坡风情园林 | Art Deco风格立面 |

|单价区间| 6.8-7.1万/㎡ | 8.5-9万/㎡ | 9-10万/㎡ |

|总价门槛| 约787万起 | 约1360万起 | 约1170万起 |

|目标客群| 品质敏感型中产 | 终极改善家庭 | 资产保值型投资者 |

从表格可见，招商序的核心竞争优势在于高性价比的产品创新。相较于动辄八九百万甚至千万级的竞争对手，它在同等预算下提供了更大的实用面积、更超前的设计理念以及更具成长潜力的区域前景。对于那些不愿妥协于传统豪宅套路，又渴望享受高品质生活的购房者而言，这是一个极具吸引力的选择。

当然，也要清醒认识到自身的局限性：一是区位认知度尚待提升，短期内难以撼动传统市中心的地位；二是周边配套仍在完善中，大型商业综合体较少；三是开发商品牌影响力不及老牌劲旅。这些都是影响决策的重要因素。

六、购买建议：适合谁？需要注意什么？

✅ 推荐人群：

✔️首次改善型买家：厌倦了老破小的环境，寻求一步到位的品质升级；

✔️年轻科技新贵：从事互联网、人工智能等行业，重视工作效率与生活平衡；

✔️海归精英家庭：习惯国际化的生活方式，认可简约实用的设计理念；

✔️长期持有者：看好北中环发展潜力，愿意陪伴区域共同成长。

⚠️ 注意事项：

❗验房环节务必细致：重点关注门窗密封性、防水工程质量及机电设备运转情况；

❗了解物业服务细则：询问会所使用规则、停车收费标准及安保措施；

❗考察周边发展规划：实地考察吴淞创新城建设进度，评估未来升值空间；

❗理性看待样板间：软装家具尺寸多为非标定制，实际交付可能存在差异。

结语：一场关于居住未来的实验

回顾这次探盘之旅，招商序给我留下的最深刻印象是——它不仅仅是一个房地产项目，更像是一场关于居住方式的未来实验。从三阳台破解采光难题，到270度飘窗重构空间美学；从无边界会所激活社区活力，到车站动线重塑归家仪式……每一个细节都在诉说着开发者对美好生活的理解与追求。

诚然，任何创新都伴随着风险与不确定性。但对于已经厌倦了千篇一律豪宅模板的上海购房者来说，这样敢于突破的作品或许正是他们所需要的。毕竟，真正的奢华从来不是用金钱堆砌出来的符号，而是藏在每一个用心打磨的细节里的温度。

如果你正在寻找一处既能满足当下舒适生活，又能承载未来想象空间的理想居所，不妨亲自去招商序走一趟。也许在那里，你会找到属于自己的答案。