一个时代的落幕，并非瞬间喧嚣，而是沉默的确认

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好，请问当前各种楼市政策（限购限售放开、降息、公积金支持等）密集出台，但市场依然没动静，金九银十也不复存在，房地产的黄金时代是不是彻底落幕了？未来楼市会往什么方向发展？为什么大家能接受车子买到就贬值，却很难接受房子贬值？

房段子解答

有句话说得好，一个时代的落幕，并非一刻喧嚣，而是沉默的确认。

房地产的时代不算落幕，但彻底转向，由金融投资属性，还原为自住改善属性，但后者也还因人而异，不同的预算和心态需求，对自住改善的理解也大不一样。

话说各种会也开了，各种政策也发了，但楼市波澜不惊，一潭死水，也就那样了。

不过至少有一个好消息，一个坏消息。

好消息是，不会再有坏消息了。坏消息是，不会再有好消息了。

金九银十不再有，降息降利息也没啥感觉，限购限售限贷全面放开，首付、套数、公积金商贷一路绿灯，没有什么好期待的重磅政策了，即便零散出来一些，也肯定是划燃夜空的火柴，转瞬即逝。

各级政府都要认识到摆脱土地财政，学会不再依赖房地产。国家也不是彻底放弃房地产，而是让粗放的增量变为精细的存量更新，改善房是重点但不是主要构成部分，存量的老破小和刚子楼，却广阔天地大有作为。

在这里，我还想给一些存在投机心态的人一点解释，因为他们总会问我：为啥车子就能接受买到就亏就贬值，但很难接受房子这样？归根结底还是房子的属性不一样（暗示应该有投资属性）。

我对此的解答也很直白：车子一般就小几十万，对一个家庭而言，不算重负，是可承受范围内的消费品。但房子动辄上百万甚至几百万，是整个家庭的毕生财富积累，并非简单意义上的消费属性，稍有波动，便伤筋动骨。如果要把居住当做车子一样的消费，理论上更应该租房。

换言之，你明知有泡沫，但愿意买个几万块的LV，亏完了就算球。但几大百上千万的房子呢，亏完了也算个球？

所以也别怪大家对房子如此谨言慎行，尊重并理解吧。

粉丝提问

段总，我家目前1.中德顶跃已挂牌（成本约10万），客户稀缺，仅1户地缘性客户看房满意后无后续；2.纠结6个资产升级方案，核心是选择卖出中德、柒公馆中的一套或两套，置换翡翠城平层/叠拼、二十四城二期顶跃等房产，需兼顾居住需求（房间数）、资金压力及脱手速度；3.担忧二十四城二期、柒公馆的保值性，以及大房龄高密度电梯房的贬值速度，同时顾虑当下不买新产品未来可能无力购买，想知道二十四城二期合理入手价；4.咨询翡翠城平层（3.1拍卖）、叠拼（3.3拍卖）的估价，及是否有必要参与拍卖。要不要我帮你整理一份**资产升级方案对比简表**，清晰列出各方案的优缺点、资金需求及风险点？

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

不要意思久等了，我这也思考了下你的问题。

1、你们持有的中德英伦的顶跃这套房，搭建的成本高，现在来说如果你们不是特别着急套现资金，那也没办法着急，只能随缘等待有缘人了，但是也可以适当降价，提高缘分，中介带了个地缘客户不了了之的话，也可以抓紧让中介去问问什么意思，你们是需要有个比较明确的反馈的，也要积极沟通。

2、目前来说是自住华润二十四城七期的柒公馆，但是套四不够住，长期来说考虑到它房龄的增长，超高层+高架的问题，还是会出现一些价值增速跑输优质产品的拐点，从自住改善性和价值的保值性来说，迟早也是需要处理的，只不过当前而言，我认为暂时可以忍一忍过渡一下，等接下来买到合适的改善产品或者新迭代的产品后，再行搬离、处置，为时不晚。

你看的几个方案，带有租房的我认为意义不大，不是长久之计，还是以改善自住为主线，不论是新产品（迭代彻底，但是也有追高风险，资金压力大）还是老产品（寻求性价比，性价比到位了，就不存在贬值风险），都是可取的，无非还是缘分二字。

现在是对三套房的建议，一是华润二十四城二期的顶跃（自住舒服，价格低，但是房龄老），二是翡翠城的一套平层法拍房，三是翡翠城的一套叠拼法拍房。

从结果来说，还是发到表格里，这样看更明确一些。具体图表略。

粉丝提问

你好，目前我在省体这边上班，未来可能去川大江安，但我对象在茶店子上班很稳定，现在预算450万内，求推荐和分析，兼顾下保值和通勤。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

当前来看，你们还是比较看重保值和通勤的，保值意味着要合适的价格买入相对优质的产品，才能在这个动荡的成都楼市有立足之地，通勤则基于你们省体育馆、茶店子和川大在航空港的江安校区来说，基本上是市中心到偏西北西南门的买法。

我建议在上述板块区域为主，然后看到预算是400-450万，相对还是比较不错的了，因此以改善新房为主。如果不对学区或者交通做强制的时间要求的话，这样布局是对的，辅以周边其他外围区域或者二手房（偏成熟或者说学区的配套）的逻辑就没问题了。

从主要的方向来说，我个人比较建议你们考虑下武侯区双楠的金茂天鹭满园，这是去年武侯唯一的土拍新房，也是2.5环地铁口的黄金位置，未来不论是你还是你老公上班通勤都相对居中一些。

可以考虑他们的143平套四双卫户型，总价大概是450万级别，以实际的案场为准，如果还没去过的话，我们也可以车接车送带你去看房去砍价去选房哈。143户型的样板间实拍可以看我之前发布的这条 https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo 项目资料如下：https://weibo.com/1551561845/OEojRwRFm 整体来说是一个西南方位上比较偏改善气质的新房，口碑比较好，金茂操盘的，我认为对你们来说暂时比较合适。

然后从其他角度来看，如果不强调居中性的话，那么就是要方便一方，然后“牺牲”另一方。比如我们此前讨论过的，很典型的就是茶店子的两个改善盘，西派御府143户型以及保利花照天珺的129、143户型，可以说都是在你们预算范围内的改善买法，周边的地铁商业配套，内部的产品改善性，外围的城市界面，以及你老公的通勤，还有 这两个楼盘的单价总价性价比，我认为也是非常优质的西门偏北的买法，唯二的缺点，就是你上班通勤可能会稍远，然后学区概念也不是非常强，但也还可以的。

回来说如果偏向你这边的通勤，我建议可以考虑下武侯新城的西派善境，它是武侯新城核心区，对口北二外学区（学区概念强）而且未来去川大江安上班是相对方便的，143户型的起步门槛也低一些，大概总价是410万起，法系风格很有感觉的，从板块概念，通勤角度以及性价比，也是很不错的买法。要说缺点的话，就是周边界面还差一些，尤其是步行去地铁站稍远，一路会有点破败感觉。楼盘分析看这篇https://weibo.com/1551561845/Opvo508hs

思来想去，主流一点的买法，就基本上是这四个楼盘了。

其他外围区域，通勤上就更远了，比如外金沙的越秀地块（待出炉，距离地铁要跨过三环），成华中环一带（你老公相当于跨城了）。

然后说二手房的话，我觉得既然你对学区一般的要求，那么就要主打一个去学区溢价，另外品质改善，性价比高一些的。典型的话，可以看茶店子的首开龙湖紫宸、时代天境和人居花照云庭（如果你们看过新房了，二手房大概率是看不上的哈，因为产品品质更差，按照套内价格来算，也不一定比新房更划算）。

然后还是看西南武侯这边的话，建议考虑下红牌楼这边的几个次新改善盘，比如蓝光雍锦世家，可以买到144平的套四；富国上邦，可以买到145平的套四，次新房。三环外还有个阳光城檀府，北二外的学区房标签很强，可以买到144平的套四户型，但是要注意感受三环噪音和步行跨过天桥才能到三环内坐地铁以及享受大悦城商场的问题。