《楼盘解析》凌云华府优缺点，项目未来增值空间大吗

凌云华府优缺点，项目未来增值空间大吗，凌云华府未来具有一定的增值空间，核心区域。

优点

1. 地段优越，交通便利
   • 凌云华府位于罗湖区笋岗街道，处于福田与罗湖的核心交汇处，是深圳黄金中轴的重要组成部分。
   • 项目毗邻地铁7号线、9号线红岭北站，距离仅约400米，未来17号线通车后，出行将更加便捷。
   • 自驾方面，项目出门即是红岭北路与泥岗路等城市主干道，可快速接驳北环大道，通达罗湖、福田、南山等核心区域。
2. 商业配套完善
   • 项目自带约8.3万平方米的华润万象系商业万象汇，预计引入高端超市、国际院线、潮流品牌等业态。
   • 周边1公里范围内，超过25万平方米的旗舰商圈环绕，未来将形成一个约55万平方米的国际时尚消费中心，满足居民的多样消费需求。
3. 教育资源丰富
   • 项目配建了一所12班制幼儿园和一所36班九年一贯制梅园实验学校，且学校已开学，方便孩子就近入学。
   • 周边还有罗湖实验学校（原笋岗中学）小学部、笋岗小学、桂园小学、红桂小学、桃园小学、洪湖小学等多所公立学校，教育配套完善。
4. 户型设计合理
   • 项目主推建面约80-144㎡二至四房天幕住宅，以近一比一梯户比（四梯四户/四梯五户）、约3.15米奢阔层高、双阳台设计等打造品质人居，能满足不同家庭的居住需求。
   • 户型方正，空间利用率高，动静分区，居住舒适度高。
5. 开发商品牌保障
   • 凌云华府由国企深圳城建集团开发，该集团隶属于深投控，具有国家综合一级房地产开发资质，累计开发项目100多个，开发面积超过2000万平方米，工程质量有保障。

缺点

1. 容积率高，居住舒适度受影响
   • 项目容积率高达10，属于超高层楼盘，楼间距较窄，园林空间有限，可能影响居住的舒适度。
   • 得房率偏低，不加赠送的情况下得房率在69.06%-69.37%之间，实际使用空间相对较小。
2. 噪音影响
   • 项目位于泥岗东路与红岭北路交汇处，日常车流量较大，可能会受到一定的噪音影响，尤其是北向户型。
3. 居住氛围不够纯粹
   • 项目规划有写字楼、公寓、保障性住房等，居住人群较为复杂，可能影响小区的整体品质和居住氛围。
4. 周边城市面貌待
   • 项目位于笋岗片区边缘，周边多旧改项目，城市面貌提升需时间，短期内可能影响居住体验。
5. 价格优势不明显
   • 对比周边二手房，凌云华府的价格优势不明显，且得房率更低，可能影响购房者的决策。

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项目名称：凌云华府 • 城建梅园

占地面积：约4.03万㎡

建筑面积：约63万㎡

推售产品】建面约80-144㎡2-4房

交付标准：精装交房

交房时间：2025年12月底

产权年限：70年

房产性质：住宅

推售房源：378户

楼层高：54层

车位比：约2473个

容积率：10

绿化率：约31.5%

梯户比：1单元4梯5户、2单元4梯4户

开发商：深圳市城建产业园发展有限公司

项目地址：位于罗湖区笋岗街道泥岗东路与红岭北路交汇处

交通配套：7/9/14/号线3轨环绕，红岭北站距离项目仅400米，从项目出发可快速到达蔡屋围，人民南商圈，另外还有在建的17号地铁线“梨园站"距离约500米，出门即是红岭北路与泥岗路，双大道封面，绝对昭示性，下楼即可快速上北环，直通罗湖中心、福田中心、南山中心，

教育配套：家门口的梅园实验学校，规划小学24班，初中12班，可提供学位1800个，该校在2022年9月份已经开学，目前是在桃园小学借址办学。项目配套有占地3600㎡幼儿园，一站菁英式教育，下楼即可接送孩子，上班上学两不误，同时周边公立学校环伺，拥有罗湖实验学校(原笋岗中学)小学部、笋岗小学、桂园小学、红桂小学、桃园小学、洪湖小学等学校。

商业配套：项目约63万㎡地标综合体，自带约8.3万㎡湾区最活力高端华润“万象汇”商业，1公里范围内超25万m旗舰商圈环伺，下楼即是商业中心，笋岗片区未来将联合本案华润万象汇、华润万象食家、宝能环球汇、招商中环、中洲坊、HALO广场、深业泰富广场等，形成约55万㎡的的国际时尚消费中心，未来与东门商圈、 蔡屋围商圈共同组成罗湖商业“金三角

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