被欠物业费1200万 物业退出不干了！

被欠物业费1200万 物业退出不干了！

1200 万欠费背后的双输局：杭州一万人小区物业撤场风波

“小区现在垃圾堆得到处都是，人工湖长满杂草，真不敢相信这是曾经水清岸绿的小区。”11 月 8 日，杭州临平某大型小区业主李女士指着小区内杂乱的景象，语气中满是无奈。让这个居住着超过 1 万人的小区陷入混乱的，是一份突如其来的《退出告知函》—— 小区上市物业宣布，因累计 1200 余万元物业费欠费，将于 2025 年 12 月 31 日 24 时起正式撤场。

这场牵涉 3800 户业主的物业风波，不仅揭开了大型老小区物业服务的普遍困境，更折射出业主与物业之间 “欠费 - 降质 - 更欠费” 的恶性循环。从曾经的 “蜜月期” 到如今的 “双输局”，这个交付十余年的小区，正在经历一场关于责任与权益的艰难博弈。

从 “水清岸绿” 到 “垃圾围城”：四年关系的冰火两重天

“2021 年新物业刚来的时候，大家都觉得小区有救了。” 业主徐先生至今记得新物业入住时的场景。这个总建筑面积超 51 万㎡的大型社区，2010 年前后交付后，因前物业管理不善，问题频发。最让人诟病的是小区中心的人工湖，垃圾长期堆积、污水直排，成为蚊虫滋生的 “臭水塘”，临近住户甚至不敢开窗。

2021 年，总部位于上海的某上市物业公司通过公开选聘入驻，高层住宅物业费定为 1.8 元 /㎡/ 月。新物业进场后，迅速启动环境整治：清淤换水治理人工湖，封堵违规排污管道，补种枯萎绿植，修复破损路面。“大概花了三个月时间，臭水塘真的变清了，晚上还有业主去湖边散步。” 徐先生说，当时不少业主主动预缴了全年物业费，对新物业充满期待。

这个 “蜜月期” 并未持续太久。从 2023 年开始，业主的不满逐渐增多。“车库乱停车问题投诉了好几次，物业根本不管；公共区域的垃圾好几天才清理一次。” 李女士出示的小区公众号信息显示，2024 年，业委会在抽查中发现物业服务多项未达标，开出 1 万元罚单；2025 年，因卫生不达标、人员配置不足，且物业拖欠外包保洁、保安工资导致罢工，业委会再次追加处罚。

记者在小区现场看到，曾经清澈的人工湖如今杂草芦苇丛生，水面漂浮着塑料袋等垃圾；园区主干道旁的绿化带里，散落着装修废料和生活垃圾；部分单元楼门口的垃圾桶已经溢满，地面污渍斑斑。“现在保洁人员比以前少了一半，安保巡逻也稀疏了，晚上很晚回家都看不到巡逻的人。” 一名业主吐槽道。

1200 万欠费困局：不到 50% 收缴率的恶性循环

物业服务质量下滑的背后，是持续走低的物业费收缴率。“小区将近 3800 户，主动缴费的只有几百户，大部分需要反复催促，还有很多催了也不缴。” 一名不愿具名的物业工作人员透露，近年来小区物业费收缴率一直低于 50%，截至 2025 年 10 月，历史欠费总额已达 1200 余万元。

在物业出具的《退出告知函》中，这一问题被明确提及：“因小区物业费收缴率持续处于过低水平，加之运营成本刚性上涨，虽经我司多方努力、竭力维持，项目仍长期处于严重亏损状态。”

物业方的说法得到部分印证。随着人工、物料等成本逐年上涨，1.8 元 /㎡/ 月的收费标准已难以覆盖运营开支。“我们测算过，要维持合同约定的服务标准，收缴率至少要达到 85% 以上。” 上述工作人员表示，长期亏损下，只能通过压缩预算、精简人手维持运转，这直接导致服务质量下降 —— 绿化养护频次从每周 1 次减至每月 1 次，保洁人员从 35 人减至 17 人，安保巡逻次数减半。

服务质量下滑又进一步加剧业主的抵触情绪，形成恶性循环。“服务不到位，凭什么要交物业费？” 业主王先生的观点颇具代表性。他告诉记者，自己家阳台渗水问题反映了半年多，物业仅上门查看过一次，至今未解决，“不是不想交，是交得不甘心”。

但也有业主认为，部分住户的 “搭便车” 行为加剧了问题。“我们按时缴费的业主，却要和欠费业主享受一样的（低质量）服务，这本身就不公平。” 按时缴费的业主陈女士说，她曾试图劝说邻居缴费，却被反问 “你交了钱，服务变好了吗？”

法律边界：业主能否以 “服务差” 拒缴物业费？

这场风波中，“服务不达标能否拒缴物业费” 成为争议焦点。对此，法律界人士明确表示，业主不能以服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费。

“物业服务具有公共产品属性，其服务对象是全体业主，成本应由全体业主共同承担。” 中国法院网公布的典型案例显示，即使业主认为物业服务存在问题，也不能单方面拒缴物业费，否则会导致 “搭便车” 现象，损害已缴费业主的利益，最终影响整个小区的服务供给。

北京某律师事务所房产法律事务部主任解释，根据最高人民法院相关司法解释，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。“如果业主对服务不满意，正确的做法是保留证据，通过业委会与物业协商整改，或依据合同约定追究违约责任，甚至启动更换物业的程序，而不是直接拒缴物业费。”

该主任进一步指出，物业也不能以业主欠费为由单方面降低服务标准。“物业服务合同对双方都有约束力，业主有缴费义务，物业有提供约定服务的责任，任何一方违约都应承担相应责任。”

值得注意的是，小区业委会的监管作用并未完全发挥。有业主反映，业委会虽对物业进行了处罚，但后续整改跟踪不到位，“罚单开了，问题没解决”。业委会相关负责人则回应，多次与物业沟通整改，但物业以资金不足为由拖延，“我们也很无奈，只能通过处罚施压”。

接盘难题：老小区的物业困局如何破解？

物业撤场在即，新物业选聘工作已提上日程，但接盘难度不小。“这个小区的情况比较复杂，对物业公司来说挑战很大。” 一名资深物业行业从业者分析，该小区交付已十余年，不少设施设备已老化，需要大量资金整改提升，而 1.8 元 /㎡/ 月的物业费标准相对较低，难以支撑大规模投入；同时，不到 50% 的收缴率记录，也让不少物业公司望而却步。

对比杭州另一起物业撤场案例或许能找到一些借鉴。2024 年底，杭州城北宸瀚里小区前期物业因欠费撤场，当时该小区物业费收缴率不足 5%。但荣安物业接手临时托管后，通过加强人员配置、提升服务质量、组织社区活动等方式，三个月内将收缴率提升至 75%，并最终通过业主大会正式入驻。

“宸瀚里之所以能成功，一方面是次新房小区，设施设备较新，且仍在开发商质保期内；另一方面，其物业费标准为 2.75 元 /㎡/ 月，加上 0.5 元 /㎡/ 月的能耗费，具备盈利空间。” 上述从业者表示，相比之下，临平该小区的硬件条件和收费标准，对物业公司的吸引力明显不足。

目前，属地街道和社区已介入协调。根据《杭州市物业管理条例》，原物业退出前，应完成新物业选聘。小区业委会正着手筹备业主大会，启动新物业招标工作。“如果在 12 月 31 日前找不到新物业，相关部门会引入临时物业托管，保障基本物业服务。” 街道办事处相关负责人表示，临时托管期间，会重点协调物业费收缴和设施维护问题，为新物业入驻创造条件。

行业反思：如何跳出 “欠费 - 降质” 的死循环？

杭州这起小区物业风波，并非个例。近年来，全国多地都出现过物业因欠费撤场或业主因服务差拒缴物业费的纠纷，反映出物业管理行业的深层矛盾。

业内专家指出，破解这一困局需要多方发力。对业主而言，应树立 “付费买服务” 的意识，按时缴纳物业费是享受服务的前提，同时要通过合法途径维权，而不是简单拒缴费用；对物业企业来说，要规范服务流程，公开收支明细，提升服务透明度，用优质服务赢得业主认可，同时加强与业委会的沟通协作，及时回应业主诉求；对业委会而言，要切实履行监管职责，建立常态化沟通机制和整改跟踪机制，在业主与物业之间搭建桥梁；政府相关部门则应加强行业监管，完善物业费调整机制，规范物业选聘、退出等流程，保障双方合法权益。

“物业管理的核心是信任与共赢。” 专家表示，业主与物业并非对立关系，而是利益共同体。只有业主按时缴费，物业才能有足够资金提供优质服务；物业服务到位，才能提高业主缴费意愿，形成良性循环。

11 月 8 日下午，小区业委会发布公告，呼吁业主尽快缴纳欠费，并公布了新物业选聘的时间表。“希望能通过这次换物业，彻底解决小区的问题。” 李女士说，业主们最大的心愿，是重新拥有一个整洁、安全、舒适的居住环境。

这场牵涉 1200 万欠费的物业风波，最终能否找到破局之道？新京报将持续关注。

（本文数据来源：小区业委会公告、物业《退出告知函》、杭州市物业管理条例、中国法院网典型案例、记者现场采访）