买房必看：深圳龙华深业颐樾府值得买吗？价格折扣/优缺点解析

深圳龙华深业颐樾府是否值得购买需要综合多方面因素考量，以下是对其价格折扣、优缺点的详细解析：

价格折扣：2024 年 12 月 5 日，深业颐樾府加推 6 栋，备案均价 7.2 万 /㎡，备案单价 6.42-7.88 万 /㎡，总价 636-911 万 / 套。6 栋开盘打出了备案价 989898*99 折优惠，综合下来约 9.317 折，折后均价 6.71 万 /㎡，折后单价 5.98-7.34 万 /㎡，总价在 592-848 万 / 套。2025 年 10 月，项目剩余少量工抵特惠房源，折后总价 660-1480 万，折后单价 6.67-8.3 万 /㎡，其中 99㎡三房总价约 600-730 万，116㎡四房总价约 700-860 万。

优点

地段优势明显：位于深圳 “十四五” 规划明确的都市核心区龙华红山片区，北接深圳北站总部基地，南邻梅林关创新走廊，处于两大产业引擎的黄金辐射带，政策支持力度大，未来发展潜力大。

教育资源优质：与龙华实验学校（九年一贯制）一街之隔，该校 2024 年中考普高率达 78%，位居龙华区前三，且 A2 类户籍购房家庭 100% 录取，学位稳定性高。项目还自带 6 班公办幼儿园。

配套设施完善：商业方面，配建 2000㎡社区商业，周边有星河 COCO Garden、天虹购物中心、华南首家 Costco 等。医疗方面，新华医院（三甲）已试运营，深圳市第二儿童医院预计 2024 年底投入使用。文体方面，步行 1 公里范围内有深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆等市级文化设施。

产品品质可靠：由深业集团开发，作为深圳国资委直管国企，资金实力雄厚，项目一期已交付，二期计划 2025 年 9 月精装交付，无烂尾风险。主力户型为 78-125㎡三至四房，得房率约 77%-80.8%，空间利用率高，且装修采用一线品牌。

园林景观较好：拥有 2.3 万㎡中央园林，能为业主提供相对舒适的居住环境，实现 “出则繁华，入则静谧” 的居住体验。

缺点

地铁通勤不便：项目距离周边地铁口均约 1.1 公里，步行需 15-20 分钟，对于依赖地铁通勤的上班族来说不够友好，需要预留额外的通勤时间或依赖共享单车接驳。

居住纯粹性受影响：项目规划 4 栋商品房、3 栋保障房，商品房占比约 60%。保障房人群的加入可能导致社区人员构成复杂，共享设施时人流较大，物业服务的精细化程度可能会受到影响。

居住舒适度不高：项目容积率为 5.2，包含最高 45 层的超高层楼栋，梯户比为 2 梯 6 户或 3 梯 6 户，早高峰电梯等待时间较长。低楼层还面临采光与视野问题，受南侧安宏基天曜府遮挡，10 层以下房源白天可能需要开灯。

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项目效果图

首先深业拿出了最好的“颐”系产品——高端纯粹住区。

深业的每一个“颐”系项目必定是片区当之无愧的市场标杆，比如前海颐湾府项目——深业颐系产品线开源之作，是前海赫赫有名的日光盘；南沙颐泽府——深业颐系产品线大盘首著，也是南沙备受追捧“纯四房”社区；而光明颐瑞府——深业颐系产品线进阶之作，更是在市场低迷的2022年实现日光。

项目效果图

其次，打造了更舒适更宜居的社区。

项目以“出则繁华，入则雅静”的东方居住理念，从景观、视野、采光、日照等方面精心考量，采用中央大园林围合式布局，营造了一个更舒适更宜居的社区。

项目效果图

深业颐樾府位于深圳市龙华区民治街道大岭社区民塘路与上塘路交汇处南侧，地处深圳市“十四五规划”中明确的都市核心区，与福田、罗湖、南山中心区并列，享有一流的地缘优势。

龙华区作为都市核心区，将致力于建设全国数字经济先行区，重点推进人工智能、工业互联网、5G和区块链技术的发展。区域经济发展目标是在未来5年内达到4500亿元的经济总量。在粤港澳大湾区和先行示范区的建设背景下，龙华区尤其是红山片区，成为了市场瞩目的核心区域。

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深业颐樾府，由深业集团打造，总占地面积约2.61万㎡，总建筑面积约19.5万㎡，计容建筑面积约14.1万㎡，容积率5.2，绿化率40.01%，7栋总高30-46F的住宅组成，其中1栋1单元企业自持租赁住房32F，1栋2单元公租房31F，1栋3单元公租房30F，2/3栋商品房32F，5栋商品房46F，6栋商品房45F，4栋是1所6班制幼儿园。

总规划1410户（其中商品房870户，开发商自持租赁186户，公租房354户），停车位1400个，车位占比约1：1。
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项目在售户型及平面图

c位园林景观楼座

无遮挡阔境瞰景户型，开阔楼间距

采光通风更佳宽幕大视野，近享园林C位

建面约99㎡三房两厅两卫，全南朝向·视野开阔·宽景阳台·目送教育

建面约116㎡四房两厅两卫，全南朝向·全屋飘窗·横厅阔绰·宽景阳台

4：项目各类配套一览

交通配套：项目周边有4号线、6号线2条地铁，其中距离4号线上塘站D1出口步行大概1.1公里，距离红山站A1出口步行约1.3公里，大概是介于上塘站和红山站中间的位置；距离6号线上芬站D出口步行约1公里。4号线和6号线都是天铁，项目离得太近会有天铁的噪音，离得远点，噪音是没有了

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商业配套：项目自带2000㎡商业，项目旁边还有星河cocogarden商场，方便日常生活。北站红山龙华三大商圈，项目距离天虹购物中心（龙华店）约500m、华南首家costco距离约700米，距离红山6979商业中心约1.3公里。

Costco开市客是美国最大的连锁仓储式会员超市，目前在全球14个地区拥有870余家门店、1.2亿会员，是仅次于沃尔玛的全球第二大零售商。

开业当天Costco开市客深圳店会员开卡数量超14万人，居全球第一，销售额刷新中国Costco开业当日销售额数据，居全国第一。

教育配套：深业颐樾府自带1所6班制幼儿园，根据2024年龙华区教育局学区划分，学区划分在龙华实验学校教育集团至真校区（小学部），龙华实验学校教育集团至美校区（初中部），另外还有华东师范大学附属深圳龙华学校，是采用电脑随机派位的学区。
其中龙华实验学校是按照大学区划分录取，在2023年是小初都是A2类全部录取，即是深圳户籍+学区内购房就能读上。

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医疗配套：新华医院三甲医疗资源保障，深圳首座“医疗综合体”新型智慧型医院，预计2024年初试运营。深圳市第二儿童医院（建设中），规模为深圳市儿童医院的两倍，预计今年底试运营。

休闲配套：红山的四馆，这是每到红山新房售楼部必定介绍的话题：深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、演艺馆、展览馆都在项目附近，步行约1公里左右，虽说这些市政配套也不是经常去，仅仅偶尔光顾一下，有总比没有要好；图书馆和美术馆在2023相继开通，不得不说整个红山的市政配套目前是真的很完善！

5：项目优缺点分析

项目优点：

1、二期使用率方面依然扛打，即使是超高层使用率方面对比天曜府依然可以完胜，一期官方的使用率约80.8%（不含赠送），二期约77%（不含赠送）

2、处于红山与上塘之间，有着成熟的商业配套、沃尔玛、九方天虹、图书馆、美术馆等均在附近

3、教育配套完善醇熟，龙华实验下楼就是，接送成本较低。龙华实验在龙华排名靠前，属于第二梯队

4、国企打造，交付及品质较有保障

项目缺点：

1、步行至地铁口距离稍远，实测最近的是6号线上芬站步行需1公里，其次上塘地铁站也要1.1公里，地铁出行相对不便

2、租赁用有3大栋，1单元为自持租赁，23单元为公租，这点属于小号的闻华里，对于讲圈层价的时代，此项目圈层效应一般

3、对比竞品天曜府交付标准显然低很多，就是个基础简装交付，厨卫、衣柜、电器等都需要自费装

4、一期东南向大部分户型受中央原著遮挡影响较大，尤其是1和2栋的低区，部分户型上午12点前日照不算好。二期的区别是西南户下午部分户型受星河传奇遮挡影响较大，尤其是低区

5、规划发展红利一般，周围没有规划空间，意味着片区发展局限，以及地铁五期22-25-27等均未在此，好在足够的成熟，自住没什么问题。

一、板块分析：红山核心区的机遇与挑战

优势：

1. 都市核心区定位：2021年深圳“十四五”规划将龙华中心纳入都市核心区，与福田、南山并列，享受政策倾斜与资源倾斜。

2. 成熟配套集群：2公里内汇聚天虹购物中心、Costco华南首店、深圳美术馆新馆（2025年建成）、简上体育综合体等，文体商业资源密度全市领先。

3. 交通枢纽辐射：紧邻深圳北站（直线2.5公里），1站直达福田CBD，40分钟覆盖大湾区核心城市，未来地铁27号线（规划中）将强化前海-南山-龙华轴线。

劣势：

1. 居住纯度不足：小区含4栋保障房及自持租赁房，商品房占比约60%，可能影响居住氛围。

2. 土地开发饱和：作为红山最后可开发地块，未来新增供应稀缺，但周边旧改推进缓慢，短期居住密度难降。

二、项目核心价值：国企匠心与配套兑现力

优势：

1. 国企开发保障：深业集团40年品牌背书，项目设计、建造及交付标准严格，精装交付（三期）采用方太、科勒等一线品牌。

2. 园林与户型设计：2.3万㎡中央园林实现“出则繁华，入则静谧”，户型方正实用，99㎡三房得房率超90%，116㎡四房横厅设计兼顾社交与私密。

3. 教育资源垄断：自带6班幼儿园，紧邻龙华实验学校（九年一贯制，龙华前三），12年目送式教育无需跨片区。

劣势：

1. 容积率偏高：5.2的容积率导致楼栋密集，低楼层采光可能受影响。

2. 地铁通勤距离：距离4/6号线红山站1.6公里，需依赖自驾或共享单车，高峰期通勤效率受限。

三、配套测评，全维生活圈的兑现度

教育：

基础教育：龙华实验学校（至善校区）直线50米，民顺小学、未来小学等500米内。

升学优势：实验学校近年升学率稳居龙华前三，初中部可直升深高北、深外龙初等名校。

交通：

地铁：双地铁覆盖（4/6号线），但需步行15分钟以上，依赖自驾或共享出行。

自驾：紧邻民塘路、腾龙路，20分钟直达福田CBD，北站枢纽强化跨城通勤。

医疗：

三甲医院：新华医院（2025年投用）、第二儿童医院（三甲专科）3公里内，广州医科大学附属第一医院（规划）。

生态：

公园集群：阳台山森林公园（10分钟车程）、北站中心公园、德逸公园（项目内园林）构成“三重绿肺”。

文体设施：深圳图书馆北馆、美术馆新馆（2025年开放）提升区域文化能级。

四、发展前景：红山中芯的长期价值

1. 政策红利：龙华作为“都市核心区+北站商务区”双核驱动，未来将承接深圳北站总部基地（960万㎡）的居住需求，房价天花板持续抬升。

2. 产品稀缺性：红山最后可开发宅地，叠加国企品质背书，二手房市场保值率预期高于同片区竞品。

3. 风险提示：若教育政策调整（如大学区制）或地铁27号线延迟开通，可能影响短期溢价空间。

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9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。