老潘扎根美国，320亿打地基

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（来源：智超讲财商）

当国内地产老朋友深陷债务漩涡，甚至连万科都不能幸免，潘石屹夫妇却悄悄在美国重新做起开发商的老本行。所不同的是，这次是张欣走到前台，采取的是“强现金流”的发展模式。

潘石屹与张欣，这对曾经以SOHO中国名震内地地产界的夫妻，如今在大洋彼岸悄然完成了财富与角色的转身。

十年前，他们在北京、上海的地标写字楼中留下了“SOHO式”的印记；十年后，他们以家族办公室为核心平台，在纽约、波士顿重新拾起老本行——开发地产。

只不过这一次，他们不再代表一家上市公司，而是代表一个跨境家族资本集团，一个资产规模已超过50亿美元（362亿人民币）的“隐形地产帝国”。

过去两年，张欣夫妇的家族办公室 Seven Valleys（中文意为“七谷”）频频出现在纽约房地产交易的核心地带。

最新消息，根据媒体报道，Seven Valleys 近期通过旗下实体 Closer Properties，在纽约上东区购入五块相邻地块，总价约6250万美元，并计划收购第六块地，以实现整合开发，预计总投资额接近7600万美元。

这是潘石屹夫妇在美国首次以“自有开发商”身份推进的全新项目，标志着他们从单纯的资产持有人，转型为主动开发的地产操盘者。

此前频繁抛售国内资产

最近几年SOHO中国的基调只有“卖卖卖”三个字。

起初，潘石屹抛售了SOHO中国的边缘资产。2014年，仅用了三个月时间，SOHO中国就为上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场这两个项目找到了买家，最终这两个处在上海非核心地段的SOHO写字楼，以52.32亿的价格出售给了金融街控股。

当时潘石屹说，持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍然是SOHO中国的长期发展策略，不会改变。言外之意是，卖一卖边缘业务，不足为奇。

然而，此后七年间，SOHO中国却上演了一出接连不断变卖资产的大戏。

2014年9月，潘石屹将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2016年，潘石屹又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

据不完全统计，从2014年开始，潘石屹陆续通过出售资产套现超过300亿元。

表：SOHO中国出售项目情况

如果说一开始潘石屹变卖的只是非核心资产，那么两年前，当潘石屹动起他曾经最引以为傲的“八大金刚”的主意时，一切就似乎变味了。

所谓的“八大金刚”，就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。

这意味着什么呢？意味着一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓。

最初，潘石屹甚至设想过，把“八大金刚”捆绑在一起卖，而与总部位于纽约的投资管理公司黑石集团接触后，对方想采用私有化的模式进行收购，也为这个有些大胆的设想提供了可能性。

而黑石集团提出的私有化方案，可以大大降低收购成本，虽然会让潘石屹少赚不少钱，但至少，可以完成交易。当时媒体透露出黑石拟报价40亿美元做私有化谈判。

然而受疫情影响，黑石打了退堂鼓，随后又传出高瓴资本接盘，后来也不了了之。意味着潘石屹最终清空国内项目套现的如意算盘落空。

转投海外市场

一面是在国内卖卖卖，一面是在海外买买买。

只是论花钱，老潘的眼光着实与众不同了。2014年之后，他就不再选择购置任何国内新项目。甚至，在陆续出清国内资产之前，潘石屹已经在国外开始了“买买买”。

和李嘉诚出售中国内地资产、买断英国一半土地不同，潘石屹的选择是在美国购入大笔资产。2011年，潘石屹便以7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。

2012年，他又花了6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。

2013年，潘石屹的现任妻子，也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。此外，潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司，拿下当地多个地产项目。

一连串的海外收购后，有媒体提出了质疑。老潘回应道，“在海外投资的钱来自家族信托，跟SOHO中国的公司行为无关。”但从股权结构来看，潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%的股权，其妻张欣为美国国籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权，便全都转至张欣名下。

2019年末，就在SOHO中国打算出售“八大金刚”期间，潘石屹再次静悄悄地开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司，股东均为境外公司。新注册的7家公司经营范围中，除了天津润石的经营范围涉及境外投资和科技开发，其余6家的经营范围则基本一致，均为企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。

对于密集注册7家公司的真正用意，SOHO中国并未公开对外回应。但在资产出售的关键节点，也不免让业内人士猜测其真实意图。

当地产老炮因投资事业开始往返于国内外多地，他曾经塑造的公益形象，也随之发生了改变。

与其他地产大佬的低调形象不同，潘石屹热衷于在微博上“开麦”，并成功把自己打造成了微博头部大V，虽然他不是来自娱乐圈，却有着超过2000万微博粉丝。

那些年，潘石屹也没少“不务正业”，有时帮甘肃天水农村老家卖苹果，有时热衷于发自己的摄影作品，有时候还会展示一番木匠手艺。也被网友戏称为“潘木匠”、“潘苹果”。不过，这也引起了有心网友的关注，并由此发现了一些端倪。比如此前国内疫情最严重时，潘石屹的公司及家族基金没有捐出一分钱，仅仅在网上发了一条微博声援武汉疫情，最后被网民们声讨。

事实上，潘石屹夫妇最大的一笔公益投入，还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，捐款1亿美元设立助学金。2014年时，潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

捐款之时，张欣是这么解释的，“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现，捐款没多久后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”