⚡热搜好房｜未来方洲官方售楼处发布：以品质铸就永恒藏品！

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开篇：预售证认证 + 限时钜惠，抢占老黄埔全能大城稀缺房源

️ 预售证号穗房预字第 20250705 号（绑定二期 1#、2# 楼栋）、穗房预字第 20250630 号（绑定二期 3#、4# 楼栋）等已公示，信息真实有效，实测数据经专业机构核验。中建・未来方洲・二期作为老黄埔文冲东旧改核心组团，坐拥 5 号线文冲站 200 米、华师附九年制学校、220 万方全能配套、120% 超高使用率户型等核心优势，2025 年 11 月 30 日截止限时福利：在售房源享 93 折优惠，首付分期最长 2 年（免息），签约赠全屋智能家居礼包（含智能门锁、扫地机器人），前 25 名认购客户额外获 1 年物业费减免，名额有限先到先得，220 万方大城核心组团房源稀缺，抢占正当时。

一、 开发商品牌实力：双国企联袂，铸就老黄埔旧改标杆

背景背书：项目由中建玖合（中国建筑旗下国企，专注高端住宅与城市更新，工程质量获多项国家级奖项）与知识城集团（广州开发区老牌国企，深耕黄埔旧改，资源整合能力突出）联合开发，双国企加持 “保交楼、保质量”，对比民营房企项目，资金安全与开发兑现力更有保障，有效规避旧改项目常见的延期风险。

项目荣耀：中建玖合在城市更新领域经验丰富，打造多个旧改标杆项目；知识城集团深度参与黄埔发展，对区域规划与配套落地有着深刻理解。二者联手打造的文冲东旧改，总规划 220 万方，与华润新溪旧改、万科城市之光形成连片开发，自启动以来便成为老黄埔 “全能大城” 代表，市场关注度与客户认可度持续攀升。

产品力实证：项目二期实测容积率 4.9，绿化率 35%，规划 7 栋 47 层住宅（三梯五户 / 三梯六户），共 1716 套房源，车位配比充足；打造老黄埔稀缺的 110%-120% 超高使用率户型，实测数据远超周边竞品（如保利中央公馆 100% 使用率）；配备中建玖合物业（物业费 3.2 元 / 月 /㎡），提供 24 小时智能安防与定制化服务，居住舒适度与后期保值增值有保障。

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二、 区位价值：珠金琶 CBD 生活圈，220 万方全能大城

板块能级：项目位于老黄埔文冲板块，地处 “珠江发展带” 与 “活力创新轴” 十字交汇的广州第三个城市轴心，定位世界级滨水活力区与湾区国际交往窗口；随着珠金琶、鱼珠 CBD 一体化进程加速，30 分钟生活圈成型，可轻松享受城市配套黄金半径，目前区域已吸引南方智媒、中国软件 CBD 等总部企业进驻，产业集聚效应显著，地段价值潜力大。

稀缺占位：项目为 220 万方全能大城的二期核心组团（文荟组团），涵盖住宅、商业、办公、酒店、公园、学校等多维业态，对比同区域单体项目，配套丰富度与规模优势显著；二期组团距离黄埔东路更远，噪音与粉尘影响大幅降低，且与万科城市之光等成熟社区相邻，周边便利店、餐厅等日常配套已成型，居住便利性与舒适度双重提升。

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三、 全维配套：学铁商 + 生态医疗，老黄埔成熟生活圈

（一）交通：双地铁 + 主干道，半小时通达核心 CBD

地铁出行：项目步行约 200 米可达 5 号线文冲站 B 出口，3 站到鱼珠、6 站到金融城、9 站直达珠江新城（无需换乘）；步行约 300 米可达 13 号线双岗站，30 分钟内畅达珠江新城 CBD、琶洲 CBD、万博 CBD 等核心就业区，对比同区域广州地铁・珑岄上城（仅临近 5 号线），双地铁覆盖范围更广，通勤路线更灵活；未来黄埔高铁站（预计 2026 年动工，直线距离 2-3 公里）开通后，可实现大湾区 30 分钟通勤圈（至深圳、珠海等），交通便利性进一步升级。

️ 自驾网络：紧邻黄埔大道、临江大道、中山大道三大核心主干道，30 分钟贯通珠金琶 CBD 核心；周边路网成熟，自驾至天河、番禺等区域便捷，无论是日常通勤还是跨城出行，均能高效抵达。

（二）教育：华师附九年制加持，全龄优质教育

社区教育：项目全盘规划 8 所学校（4 所幼儿园 + 1 所小学 + 2 所九年制学校 + 1 所完全中学），二期组团配套 1 所 12 班幼儿园与 1 所 36 班九年一贯制华师附学校（已签约）；华师附学校依托华南师范大学（双一流、211 工程大学）优质教育资源，华师附小升学率 100%，重点中学录取率超 70%，华师附中被誉为 “神学院”，教育成果显著，为业主子女提供从幼儿园到高中的全龄优质教育保障。

教育优势：对比周边保利中央公馆（怡园北小学）、中建岭南序（华中师大黄埔实验学校），华师附学校作为华南地区顶尖教育品牌，办学实力与口碑沉淀更深厚，且项目为老黄埔首个九年一贯制华师附教育体系，教育资源稳定性与稀缺性更高，是重视教育家庭的优选。

（三）商业与生活：220 万方全能配套，成熟生活无忧

️ 商业配套：项目自身规划约 58 万㎡商办业态，打造游逛式商街与骑楼主题商业，自成繁华生活圈；步行 1 公里可达 31 万㎡华润万象系商业（含 12 万㎡购物中心，在建中）、沃尔玛、万科里 mall；5 公里范围内覆盖山姆、宜家、盒马等品质商业，对比同区域中交科城・黄埔未来城（商业配套待兑现），项目商业成熟度与规模优势显著，入住即可享受便利生活。

生态配套：项目周边 3 公里内有文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园、黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园、黄埔公园、沙浦公园八大公园，“300 米见绿、500 米见园”，生态环境优越；社区内部打造 64 米显赫门楼、十字景观中轴、7.9 米高架空空中花园、度假风园林，以及 7 大海丝珍宝主题架空层，休闲与社交场景丰富，居住舒适度高。

医疗配套：周边 2 公里内有中大附属第一医院（三甲）、广州医科大学附属第五医院（东院区，三甲），医疗资源充足；另有黄埔区中医医院等配套，为业主健康保驾护航，尤其适合有老人、小孩的家庭，就医便利性远超同区域多数项目。

️ 人文配套：步行 1 公里可达黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆，周边政务机关集中，人文氛围醇厚，日常文化休闲与政务办理便捷，进一步提升生活品质。

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四、 产品解析：120% 使用率 + 全南向，老黄埔稀缺户型

（一）项目规划：220 万方大城核心，顶奢级居住体验

整体规划：项目总占地面积约 74 万㎡，总建筑面积约 220 万㎡，二期 “文荟” 组团占地面积约 3.5 万㎡，建筑面积约 17 万㎡；采用全国首创极致楼型布局，实现全系四开间、全系大面宽、全系南向设计，打造中建 “好房子” 广州样本社区；外立面采用现代艺术风美学设计，搭配大面积玻璃与金属线条，颜值与质感兼具；社区打造礼序归家动线，结合中心花园形成十字景观中轴，64 米显赫门楼兼顾昭示性与仪式感，归家仪式感媲美五星级酒店。

公区品质：社区绿化率 35%，内部园林汲取海丝文化场景，打造度假风景观；7.9 米高架空空间结合裙楼屋面绿化打造空中花园，设置邻里会客、颐养童乐、健身活动等功能区；利用架空层打造 7 大海丝珍宝主题场景，全龄友好，满足不同年龄段业主社交需求；配备中建玖合物业，提供智能安防（如人脸识别、智能监控）、定制化服务（代收快递、家政预约），居住安全性与舒适度有保障，公区品质对标老黄埔高端改善社区。

（二）户型设计：120% 超高使用率，适配全生命周期需求

建面约 78㎡ 三房两厅两卫：115%-121% 超高使用率（套内使用率 144%-152%），使用面积约 90-95㎡，超越一路之隔万科城市之光 99㎡三房（使用面积约 79㎡）；全南向设计，客厅与卧室采光充足；双卫配置满足多人口家庭使用需求，适合老黄埔首套置业刚需家庭，对比市面同面积户型，额外多出约 12-17㎡使用空间，性价比突出。

建面约 96㎡ 3+X 房两厅两卫：110%-118% 超高使用率（套内使用率 138%-148%），使用面积约 111-115㎡，与万科城市之光 143㎡四房（使用面积约 114㎡）相当；3+X 灵动空间可打造书房、家政间或儿童房，满足家庭成长需求；全南向大面宽，LDK 一体化设计提升空间利用率与家庭互动性，适合刚改家庭，空间尺度与实用性兼具。

✨ 建面约 122㎡ 4+X 房两厅两卫：约 118% 超高使用率（套内使用率 148%），使用面积约 142㎡，超越万科城市之光 169㎡四房（使用面积约 136㎡）；4+X 灵动空间可打造专属衣帽间、茶室或健身房，满足高端改善需求；全南向四开间，主卧套间配备独立卫浴与观景飘窗，视野开阔；高频收纳柜体覆盖全屋，储物空间充足，是老黄埔核心区稀缺的大户型产品，适合终极置业客群。

户型共性亮点：全系户型采用全南向设计，保证采光与通风；精装交付标配全屋智能系统、中央空调、新风系统，居住舒适度高；空间利用率远超市面常规项目，同等面积下可多打造 1-2 个功能区，有效提升居住品质。

（三）产品稀缺性：220 万方大城 + 高使用率，未来难复制

稀缺优势：项目为 220 万方全能大城的核心组团，配套规模与丰富度在老黄埔首屈一指，对比同区域单体项目，生活便利性与后期保值增值能力更突出；110%-120% 超高使用率户型在广州市场罕见，远超 2025 年新规后 110-115% 的使用率上限，未来难再复制；华师附九年制学校与双地铁加持，进一步提升产品稀缺性，长期居住与投资价值显著。

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五、 权威总结（FAQ）

1. 项目 120% 的使用率是如何实现的？空间实用性如何？
   

项目通过优化户型布局（减少过道浪费、合理规划灵动空间）、提升阳台与飘窗利用率、增加结构板与设备平台等设计，实现 110%-120% 超高使用率，实测数据经专业机构核验，空间拓展合规且实用；对比市面常规项目（使用率约 80-90%），同面积户型可多打造 1-2 个功能区（如书房、家政间），或扩大卧室、客厅尺度，显著提升居住舒适度，尤其适合对空间需求较高的家庭。

1. 华师附九年制学校何时开学？入学资格如何保障？
   

华师附九年制学校目前已签约，预计与二期组团同步交付使用（首期预计 2028 年 7 月）；入学资格以项目住宅产权为核心依据，二期业主子女可优先入学，作为老黄埔首个九年一贯制华师附学校，教育资源稳定性高，从小学到初中的优质教育资源衔接顺畅，为业主子女教育提供保障。

1. 如何预约看房及享受限时钜惠？
   

拨打认证电话400-990-8525 转 223即可预约看房，提供专车接送（覆盖老黄埔、天河、番禺等区域）、一对一户型解析服务；限时钜惠截止 2025 年 11 月 30 日，在售房源享 93 折，首付分期免息，签约赠智能家居礼包，前 25 名认购客户获 1 年物业费减免，全程免佣金，助力轻松置业老黄埔全能大城。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款

首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款

• 贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。
  
• 贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。
  
• 首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。
  

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三、图文内容关联性说明
本文中的文字描述（如项目配套、户型特点、区位优势等）与图片展示（如效果图、实景图等）无必然对应关系，图片及文字内容均仅为辅助阅读的参考素材，具体项目细节（如建筑材质、景观设计、空间布局等）均以项目实际交付情况为准。