华润置地康养业务 “进与退”

近期，据上海联合产权交易所披露，华润置地控股有限公司拟挂牌转让润地康养（深圳）产业发展有限公司100%股权。

据了解，润地康养成立于2018年，注册资本10亿元，经营范围包括健康养老项目投资、为养老机构提供管理服务等。业内普遍认为，这一动作是华润置地加速退出康养业务的关键举措。

华润置地的此次抽身并非临时决策，而是既定战略的逐步落地。早在2024年，华润置地便明确规划，在“十四五”期内有序退出建筑总承包业务、家俬业务、装修业务、康养业务。

从积极布局到战略收缩，华润置地在康养领域的“进退”，既折射出企业聚焦核心业务的调整逻辑，也反映出康养行业重资产、长周期、低回报的普遍痛点。

从扩张到收缩 华润置地的康养探索与战略转身

在康养行业热潮驱动下，早年华润置地曾在该领域展开大力布局。

据《国资报告》杂志报道称，2016年12月，华润置地成功获取华润集团首个康养地产项目，并与沈阳市铁西区政府首批合作20个社区养老服务点。同年，推出“悦年华”康养业务品牌。

“悦年华”业务聚焦颐养社区、颐养中心、康复医院，覆盖活力、介护、照护长者，为其提供居住、餐饮、护理、康复、医疗、娱乐等服务。旗下拥有养老、康复两大业务，大型康养CCRC“颐养社区“、城市康养机构“颐养中心”和康复医院三大产品线。

2019年11月，华润置地公开披露，“悦年华”康养业务已覆盖华润6个大区、超10个核心城市，战略合作单位超20家、开发项目数量超过20多个，康养床位总体量已超10000张。

但热闹的布局背后，盈利难题始终难以破解。华润置地康养业务的核心运营企业——润地康养2024年实现营业收入1630.94万元，净亏损14.06万元；资产总计3451.12万元，负债总计1697.71万元。

截至2025年三季度末，该企业实现营业收入346.45万元，净利润扭亏为盈至37.13万元。但对比华润置地其他业务，康养业务为企业带来的利润微乎其微。

事实上，2022年，华润置地董事会主席李欣曾在中国企业家杂志《华润“创事记”：独家揭秘万亿央企重塑进行时》报道中直言康养业务的决策与困境。

“当时康养很热门，置地没太多考虑就买了”，买完之后才发现，地产和康养的商业逻辑完全不同。他透露，华润置地在康养板块几十亿的投资回报水平未达预期，对于这种“内耗”型业务，企业坚决切割，“不会再扩张了，接下来把存量项目逐步出清”。

在2024年，华润置地再次明确，计划在“十四五”期内有序退出建筑总承包业务、家俬业务、装修业务、康养业务。

伴随战略退出规划的推进，华润置地的康养业务规模持续压缩。截至目前，其康养业务进入的城市减少到7个，分别为北京、南京、南宁、成都、沈阳、武汉、深圳，康养床位降到4200张。

业内人士分析称，此次挂牌转让润地康养，正是这一收缩过程的关键落地动作，标志着其加速剥离康养资产的决心。

康养行业痛点凸显 多家企业扎堆“离场”

华润置地收缩康养业务的选择并非个例，而是当下康养行业发展困境的一个缩影，越来越多企业开始主动剥离亏损的康养资产。

2022年年末，湖南发展宣布，根据湖南省人民政府国有资产监督管理委员会“主业归位、产业归核、资产归集”的改革方向，公司基于整体发展规划和实际经营情况考虑，拟筹划转让所持有的控股子公司湖南发展养老82.50%的股权。

而湖南发展养老同期的经营数据同样惨淡，2022年实现营业收入417.80万元，净亏损达219.23万元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜坦言，目前康养行业面临重资产、高投入、低入住的局面。“前几年‘床位竞赛‘造成局部过剩，大量项目入住率不到60%，固定折旧与资金成本侵蚀利润；同时医养结合对硬件、适老化、医疗配套投入比普通地产高30%-50%，投入产出进一步失衡。”

不难发现，利润承压成为康养运营面临的实际问题。观点报告数据显示，目前，养老社区及医院运营重点监测企业平均毛利润维持在20%以下。

柏文喜认为，未来康养行业应由“重床位”转向“重人头+轻资产”，如采用公建民营、托管运营等方式降低单床造价；通过上门护理等多元产品，把“一张床”变“多场景服务”；同时，借助金融工具，如REITs等形式盘活现金流，减少母公司输血。

总而言之，康养产业关乎民生需求，其社会价值毋庸置疑，但商业层面的盈利难题始终是绕不开的坎。如何平衡公益属性与商业逻辑，如何破解重资产枷锁，不仅是留给仍在坚守的企业的考题，更是整个康养行业实现高质量发展的核心命题。