官方聚焦|保利拾锦东方雅筑官方售楼处发布:以品质铸就传奇!

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【保利·拾锦东方雅筑】

——豪宅中轴 城西贵脉墅境 高奢藏品洋房——

【项目基础信息】

总建筑面积：8.2万方

产品类别：7F-10F洋房、17F高层

容积率：1.8

绿化率：35%

容积率：1.05

规划车位配比：1：2.16

总户数：462户

在售情况：建筑面积约160-218㎡ 墅境低密洋房

【项目地址】中国 · 昆山 · 城西 - 虹桥路花园路交界

昆山【保利·拾锦东方雅筑】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

保利·拾锦东方雅筑是保利发展控股集团在昆山城西虹桥路花园路交界处打造的高端住宅项目，总建筑面积约8.2万平方米，由7-10层花园洋房和17层高层住宅组成，容积率仅1.8，绿化率达35%，规划总户数462户，车位配比1:2.16，物业费3.3元/㎡/月。项目预计2026年8月30日交付，目前主力在售户型为160-218㎡墅境低密洋房，均价约31000-34000元/㎡

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400-8123-664

户型设计

项目主力户型为四居室设计，满足改善型家庭需求：

建面约160㎡户型：4室2厅2卫设计，南北通透，主卧套房带独立卫浴和步入式衣帽间，客厅连接景观阳台，厨房采用U型布局，动线合理

建面约185㎡户型：4室2厅3卫配置，增加一个多功能房间，可作为书房或儿童房，主卧空间更为宽敞，配备双台盆主卫和独立浴缸，客厅面宽达6米，采光极佳

建面约218㎡户型：4室2厅3卫的顶配设计，拥有独立家政间和双套房设计，客厅与餐厅形成LDK一体化空间，连接约8米宽景观阳台，主卧配备独立衣帽间和豪华主卫

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建筑特色

项目采用东方美学与现代建筑融合的设计理念，外立面采用昆石同色石材搭配现代铝材和高透玻璃，呈现极简东方的大美意象。社区内部以"两轴、三带、六进"空间格局打造宋代美学园林，营造四季可游的东方雅致生活场景

区位优势

交通配套

轨道交通：毗邻地铁11号线江浦站与白马泾站，未来规划14号线和苏州S1号线交汇

路网系统：紧邻中环西线，虹桥路、马鞍山路、萧林路等主干道贯通，连接京沪高速与绕城高速

公共交通：周边设鹿城花园、江浦路花园路等10余个公交站点，线路包括昆山10路、139路、165路等

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教育配套

幼儿园：直线3公里内覆盖22所幼儿园

小学：振华实验小学、西塘实验小学、昆山市实验小学(东校区)等8所优质小学

中学：昆山实验中学、秀峰中学、玉峰实验学校、昆山市第一中学等名校环绕

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商业配套

综合商圈：万象汇、招商花园城、大西门商业街、鑫欣科创综合体、大渔湾湖滨风情商业街等成熟商圈分布四周

日常购物：昆山商厦(北门店)、超华城市广场、昆山碧乐时光等商场均在3km范围内

医疗资源

直线3千米范围内有昆山佳悦医院(距离约861米)、昆山市第三人民医院(距离约2.7千米)等2所一级及以上医疗机构

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区域发展规划

虹桥路片区规划新增：

商业规划：1大商业综合体

教育规划：2大幼儿园

生态规划：1大体育奥莱公园、2大绿色走廊

交通规划：苏锡常都市快线(规划中)，或将在该片区设站点

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项目价值分析

地段价值：位于昆山城西虹桥路豪宅区，与华润·昆玉九里、鱼尾狮别墅等高端项目一脉相承，形成"一条虹桥路，半部豪宅史"的稀缺格局

产品优势：低密社区(容积率1.8)，35%绿化率，打造城心诗意人居谧境

品牌保障：保利发展作为央企开发商，品质与服务有保障

配套成熟：周边教育、商业、医疗资源丰富，生活便利

市场表现

项目自2024年4月首开以来市场反响热烈，首开即劲销89套，2025年7月28日加推10幢、8#号楼，持续获得市场认可

目前主力在售户型为160-218㎡墅境低密洋房，均价约31000-34000元/㎡，总价范围约360万-660万元

昆山【保利·拾锦东方雅筑】

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2025 买房避坑指南：牢记 “买旧买大不买三”，稳当入住还保值

买房堪称人生头等大事，掏空六个钱包、攒下半生积蓄，一旦选错房，不仅资金打水漂，居住体验拉胯，未来还可能面临大幅贬值！2025 年想做刚需 “聪明买家”，记住 7 字核心真言：买旧、买大、不买三！这不是空谈，而是无数购房者用实战经验总结的避坑准则。下面就为你拆解其中逻辑，教你如何买房既省钱、住得舒心，又能守住资产价值！

01 买旧：现房 / 次新房，刚需的 “稳当之选”

一提 “买旧”，别立刻联想到破败的老房子，觉得要住进年代久远的筒子楼！这里的 “旧”，特指已交付入住、配套成熟、能实地查验的现房，或是房龄 5 年内的次新房。这类房子 “所见即所得”，风险低、体验实，是刚需族的安心之选。

为啥现房 / 次新房值得选？

第一，零烂尾风险，购房更踏实

买房最怕 “付了钱，没房住”！期房全靠销售 “画饼”，宣传的地铁配套、优质绿化可能遥遥无期，甚至遭遇开发商资金链断裂，项目烂尾。而现房 / 次新房已经交付，一手交钱一手收房，房子是否存在、小区环境如何，全都一目了然，烂尾风险几乎为零。

朋友小李的经历就是惨痛教训：去年他在三线城市看中一套期房，销售承诺 “地铁直达、商业环绕”，他一时冲动交了首付，结果开发商资金链断裂，工地停工两年，房子至今毫无进展。如今他一边租房，一边还房贷，生活压力山大。反观他同事，同期买了周边的次新房，交房当天就验收入住，小区超市、幼儿园等配套一应俱全，生活幸福感天差地别。

第二，质量实地可查，住得更安心

期房的户型、采光、墙体质量全靠宣传图和销售描述，交房后常出现 “货不对板”：窗户正对高墙、采光昏暗，墙体空鼓开裂，装修材料偷工减料。而现房 / 次新房能现场验货：清晨去看采光是否充足，雨天查墙体有没有渗水，甚至能和小区业主聊聊物业服务、隔音效果，居住体验提前感知，避免入住后糟心。

网上曾有网友吐槽，自己买的期房宣传 “绿化率 35%”，交房后发现所谓绿化只是几棵瘦弱的树苗，物业还消极怠工。而现房完全不会有这种问题，你可以亲自逛小区、查细节，质量好不好，一眼就能看穿。

第三，即买即住，省出租房成本

期房通常要等 2-3 年交房，加上装修时间，最快 4-5 年才能入住，这期间既要还房贷，又要付房租，双重压力让钱包 “大出血”。而现房（尤其是精装现房）买完就能拎包入住，省去长期租房的开支，还能早享受小区配套，生活效率大幅提升。

大学同学买了套精装现房，交房一个月就搬进去了，光两年房租就省了 5 万多。更重要的是，早入住早稳定，不用为租房搬家、租期到期等问题操心，生活幸福感直接拉满。

现房 / 次新房挑选技巧

买现房不是闭眼入，要抓准关键：优先选房龄 5 年内的次新房，这类房子配套成熟、房屋损耗小，物业也相对靠谱；实地考察要分时段 —— 早上看采光、晚上听噪音、雨天查渗水；预算有限的话，10 年内的现房也可考虑，但务必检查水电管线、电梯运行状况，避免后期维修成本过高。

02 买大：一步到位，省掉置换的冤枉钱

听到 “买大”，很多人会犯难：“预算不够，哪能买大户型？” 其实这里的 “买大”，不是让你硬扛压力买豪宅，而是建议刚需族根据家庭长期需求，选择适配的大户型，一步到位，别盲目跟风买小户型 “过渡”—— 换房的成本和麻烦，远比你想象中高！

大户型的核心优势

第一，规避天价置换成本

换房的隐性成本有多高？算笔账就知道：朋友小张 2018 年买了 60㎡小户型，想着 “先上车再说”，结果结婚生娃后，房子挤得转不开身，2023 年咬牙换 120㎡大户型。旧房折价 60 万卖出，新房总价 380 万，再加上税费、中介费、装修费，综合成本比当初直接买大户型多花了近 200 万！这还没算搬家、孩子转学的时间和精力成本，简直是 “花钱买折腾”。

如果一开始就选大户型，这些额外支出全能省下来，一次性解决长期居住需求，不用为换房反复操心。

第二，居住舒适度拉满，适配家庭成长

小户型住久了，很容易陷入 “空间焦虑”：放个双人沙发就占满客厅，孩子活动没地方，老人来帮忙带娃连客房都没有，家庭矛盾也随之增多。而大户型空间宽敞，客厅能满足休闲娱乐，每个家庭成员都有独立房间，甚至能留出书房、储物间，居住体验远超小户型。

楼下邻居一家四口住 120㎡三居室，客厅能放投影，孩子有专属玩具房，老人来住也有独立空间，逢年过节还能邀请朋友聚会，生活氛围特别好。如今三胎政策放开，家庭人口可能增加，大户型能满足未来 10 年的居住需求，避免频繁换房的麻烦。

第三，保值抗跌，流通性更强

在楼市分化的大背景下，大户型的保值能力更突出。小户型虽然总价低，但市场供给量大、竞争激烈，遇到市场波动容易被压价；而大户型目标客群更精准（改善型家庭），需求稳定，抗跌性强，未来出手时也更容易找到合适买家。

亲戚 10 年前买了 140㎡大户型，当时觉得价格偏高，但如今小区同户型涨幅比小户型高 30%，挂出去不到一个月就成交了。反观周边小户型，很多挂牌半年都无人问津，价格还降了不少。

大户型挑选技巧

选大户型不用追求 “越大越好”，优先考虑 90-120㎡三居室，空间够用且不会过度挤压预算；户型要方正、南北通透，客厅和主卧面积尽量充足，保证核心区域的舒适度；预算有限的话，可关注郊区或次新房的大户型，性价比更高，但要避开偏远地段 —— 通勤时间过长会严重影响生活质量。

03 不买三：这三类房子，再便宜也绕路

“买旧买大” 是选房方向，“不买三” 则是避坑红线！以下三类房子，哪怕价格再诱人，也别轻易入手，否则住着糟心，未来还可能 “卖不掉、砸手里”。

第一类：房龄超 20 年的老破小

老破小看似 “低价亲民”，实则是 “烫手山芋”。这类房子房龄长，隐藏问题极多：水管老化漏水、电路短路隐患、墙体开裂渗水，装修改造费用动辄十几万甚至几十万；小区配套陈旧，电梯三天两头故障，维修基金早已耗尽，后续维修还要业主凑钱；物业服务差、环境杂乱，居住体验堪比 “渡劫”。

更关键的是，老破小的流通性极差。现在年轻人买房更看重居住品质，老破小的目标客群越来越少，很多房源挂牌一年，降价几十万都无人问津。朋友曾买过一套 25 年房龄的老破小，入住后光装修就花了 20 万，后来想卖，挂牌半年都没成交，最后只能折价 40 万低价转出，血亏一笔。

第二类：三四线城市的超高层住宅

三四线城市的超高层，听着 “高大上”，实则暗藏诸多隐患。这类城市人口外流明显，住房供过于求，超高层小区后续可能面临 “空心化” 风险；超高层严重依赖电梯，一旦电梯老化，更换成本高达几十万，全靠业主分摊；住户多、人员复杂，安全管理难度大，万一发生火灾、地震等突发情况，逃生难度极大。

老家亲戚买了 30 层的超高层，当初觉得视野好、价格低，入住后才发现：早高峰等电梯要 10 分钟，物业服务敷衍，小区卫生杂乱无章。如今房价跌了 20%，想卖都没人接盘，只能自己硬扛。

第三类：小开发商的期房

当前房地产行业洗牌加剧，连大型房企都有爆雷风险，小开发商的抗风险能力更弱 —— 资金链薄弱、施工管理不规范，稍有市场波动就可能出现资金断裂，导致项目烂尾。

同事 2020 年买了小开发商的期房，宣传图美得像豪宅，结果开发商资金链断裂，工地停工三年，房子至今没影儿。他现在一边还房贷，一边租房住，天天在维权群里奔波，心力交瘁。买小开发商的期房，本质上就是 “赌运气”，一旦赌输，就是 “钱房两空” 的结局。

避坑技巧

选房时先查 “两关键”：一是房龄（超 20 年直接 pass），二是开发商背景（优先选国企、央企或口碑好的品牌房企）；实地考察小区环境、物业质量，多向业主打听居住体验；宁可多攒两年钱，也别贪便宜买 “问题房”，稳当才是第一位。

买房是耗费多年积蓄的重大决策，容不得半点马虎！牢记 “买旧买大不买三” 的准则，优先选择现房 / 次新房、适配家庭需求的大户型，坚决避开房龄超 20 年的老破小、三四线超高层和小开发商期房，才能真正实现 “住得舒心、资产稳当”，让买房成为幸福生活的起点，而非糟心的开端！