房企化债再进一步！多家头部房企债务重组取得重大进展

来源：证券时报网

近日，多家房企债务重组取得重大进展。

11月5日晚间，融创中国发布公告称，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。至此，重组计划条件均已达成，这标志着融创正式成为首家境外债基本清“零”的大型房企。

11月6日早间，碧桂园发布公告称，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上获得高票通过。

中指研究院发布的最新数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力。

业内人士认为，出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。融创成为完成境内外债务全部重组的大型房企，为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考。建议出险房企通过设计更具诚意和灵活性的重组方案、积极利用政策工具并寻求专业协助、将化债与根本性的经营转型相结合等方式，推动债务重组的进程并为长远发展创造条件。

融创境外债重组方案获法院批准

11月5日，融创中国发布公告称，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。至此，重组计划条件均已达成，这标志着融创正式成为首家境外债基本清“零”的大型房企。

自今年初宣布启动境外债重组，4月公布重组方案，6月即迈过75%支持率门槛，10月获98.5%债权人投票赞成……融创境外债重组在过去10个月的时间里稳步推进，目前成为第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企。

据了解，在境内、境外债务重组成功的合力作用下，融创整体偿债压力预计下降近600亿元，每年可节约大量的利息支出，资产负债表迎来实质性修复。目前，融创正全力以赴冲刺全年超5万套的项目交付，预计在年底基本完成全部保交付任务。

对于融创此次债务重组完成，中指研究院企业研究总监刘水认为具有重要意义。一是减少债务规模，债务压力骤降。二是修复资产负债表，有利于可持续经营。

不过，刘水同时指出，尽管债务重组取得重大进展，但融创仍面临几大考验。一是经营业绩的改善。债务重组解决了“存量”问题，但公司未来的健康发展最终要靠自身的“造血”能力，市场销售的持续回暖是其恢复现金流和盈利的关键。二是“保交付”任务的收官。“保交付”是当前融创的首要工作，也是评估其经营是否步入正轨的核心指标，公司正全力以赴冲刺全年的交付目标，预计在年底基本完成全部任务。这项工作的顺利完成，对于恢复市场信心、维持社会稳定至关重要。三是销售与资产盘活的压力。虽然上海、北京等地的高端项目（如“壹号院”系列）销售表现亮眼，但公司整体合同销售金额仍面临压力，如何加速其他项目的去化，并成功盘活剩余的存量资产，是融创需要解决的现实问题。

碧桂园境外债务重组方案获债权人高票通过

11月6日早间，碧桂园发布公告称，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上顺利通过。在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。

其中，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。

对于碧桂园的债务重组新进展，刘水认为，这标志着，一是碧桂园债务规模明显下降，修复资产负债表。碧桂园重组约177亿美元（约1270亿元人民币）债务，预计削减有息负债约117亿美元（约840亿元人民币），债务总额大幅降低，资产负债表将显著修复。

二是财务成本下降，期限显著拉长。新债务工具融资成本大幅降至1.0%—2.5%，最长债务期限延长至11.5年，每年可节省巨额利息支出，且未来5年内无集中兑付压力，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期。

三是碧桂园提供多元化组合选项，控股股东展现诚意。碧桂园提供“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”等多元组合选项，债权人可根据自身需求选择不同方案，多元工具组合提升了方案通过的可能性。控股股东带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，控股股东转股也展现了支持诚意。

21家出险房企化债总规模约合1.2万亿元

中指研究院发布的最新数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力。中指研究院认为，这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。

在刘水看来，融创成为完成境内外债务全部重组的大型房企，为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考，比如提供多元化的选择方式和实际大规模削减债务规模，为行业风险出清提供了范例。

刘水指出，当前部分出险房企进行债务重组存在较多困难。一是市场环境挑战。商品房销售额显著下滑，房企销售回款艰难，现金流紧张，削弱偿债基础。资产价格下行，可用于抵押或处置的资产价值缩水，增加了债务重组的难度。二是债权博弈复杂。债权人（如债券持有人、银行、信托等）诉求多样，难以就削债比例、还款期限等关键条款达成共识。三是企业自身局限性。企业“造血”能力不足，主体信用受损导致融资渠道基本关闭，销售端也难以获得购房者信任。

刘水认为，出险房企仍可尝试从以下几个方面寻求突破，推动债务重组的进程并为长远发展创造条件。

一是设计更具诚意和灵活性的重组方案。这是争取债权人支持的关键，方案应多样化，例如包含现金回购、债转股、资产抵债、长展期等多种选项，以满足不同债权人的需求。关键在于展现诚意，避免被认为是在“恶意逃废债”，例如可以考虑提供部分优质资产作为增信措施。

二是积极利用政策工具并寻求专业协助。房企可以关注并争取进入各地的房地产融资协调机制“白名单”，以保障具体项目的顺利推进，从而间接缓解整体压力。对于债务结构特别复杂的企业，可以考虑引入资产管理公司（AMC）参与重整，利用其专业经验处理不良资产，并为可能引入战略投资者创造条件。

三是将化债与根本性的经营转型相结合。必须认识到，债务重组只是“输血”，解决暂时的流动性危机，而根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力。这意味着房企在化债的同时，必须全力保障项目交付，以重建市场信心。同时，应根据自身情况探索向不动产运营服务商、城市更新等符合政策导向的新发展模式转型。