内环旁约12万/㎡+低密墅区楼王现房！古北99最后高层房源错过不再

上海楼市“定心丸”！内环旁约12万/㎡+低密墅区楼王现房！古北99最后高层房源，错过不再！

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当下购房者入市常被三大现实难题困住，核心均指向“确定性”缺失：

第一，资产安全无确定性：新房价格普遍远高于次新，溢价空间模糊，购房者对能否跑赢市场存疑。

第二，配套兑现无确定性：新房多依赖规划，但规划落地的质量与时效难保证，且需漫长等待，期间区域宜居度打折扣。

第三，交房品质无确定性：期房交付前需承担不菲房贷/租金成本，且交付品质存在不确定性，风险全由购房者承担。

市场中能同时破解这三大难题的项目已属稀缺，而古北99，正是“确定性资产C位”盘。

1、资产安全确定性：价格优势凸显，抗周期能力强

古北99在售楼王高区瞰景大三房约12万/㎡，价格优势显著：

• 浦西内中环新房基本奔14万/㎡；
• 一街之隔次新高区挂牌约14.5-15.5万/㎡。

2、配套的确定性：成熟国际社区，即买即享

作为上海第一代国际住区，古北汇聚高浓度外籍人士，商业、教育、医疗等国际化配套均已成熟运营，无需依赖规划，新兴板块难以比拟。

古北社区环境实景图

更难得的是，古北从起步便以前瞻性统一规划打造，约40%绿化率串联高端住区，浓荫大道交织繁华商圈，实现“闹中取静”的宜居体验；且大古北区位优越，横跨闵行、长宁、徐汇三区，周边高收入人群聚集。

3、现房确定性：即买即住，无需等待

古北99如期平稳交付，告别期房焦虑，小胖君特意前往交付现场踩盘：

交付现场实拍图

业主对交付满意度拉满，不少人还特地写下感谢信：

低密墅区现房 古北99

所见即所得，即买即住

压轴楼王高区，建面约134-154㎡大三房

约12万/㎡

1：1超宽栋距赋予楼王高区满分日照

来源小胖看房建筑师测算，仅供参考，以实际为准

六大安全垫

价格、圈层、舒适度三重加码，资产价值稳健

关于资产安全性，我认为古北99手握六大安全垫：

安全垫①：稀缺内环旁容积率1.2低密墅区

2022年以来，浦西内中环推出37个新盘，仅2个为高低配墅区。

古北99便是其一，且容积率仅约1.2，属真正“低密住区”。另一墅区容积率达2.5，其余多为容积率2.0-3.0的纯高层社区。

可见，古北99不仅是内中环“舒适度标杆”，更是上海市中心范围内稳居“居住舒适度一梯队”的稀缺存在。

项目实景图

值得一提，低密墅区还带来高净值圈层优势：古北99别墅总价大几千万，未来与亿级圈层为邻；而高圈层又赋予社区更强“资产定价权”——同区域内，圈层越纯粹高端的社区，二手市场认可度与溢价空间往往更高，古北壹号能在顶豪市场跑出独立行情，便与墅区形态有关。

项目实景图

安全垫②：内环旁绝版价，对比中环性价比碾压

当下内环旁新房价全面重塑：大宁14.68万/㎡、普陀真如地王预计14万/㎡、长宁贴中环项目13-14万/㎡，中环线新房基本站稳14万/㎡梯队。

古北99瞰景高区约12万/㎡，且距内环直线仅1.2公里。这不仅是浦西内环旁“地板价”，更是错过难再的绝版机会。

安全垫③：近邻两大全球地王，价差红利凸显

项目周边“地王效应”进一步放大其价格优势：

徐汇衡复地王楼板价超20万/㎡，未来低密产品售价预计破30万/㎡；东安地王楼板价约13万/㎡，已超古北99高区瞰景房源售价。

项目与两大超级地王直线距离仅3.3-4.5公里，小范围内价差显著，这样的“红利窗口”在上海市区堪称独一档。

安全垫④：下游板块价格追涨，性价比进一步放大

闵行七宝：2024年售价约9.2万/㎡，现突破9.8万/㎡；

闵行莘庄：2024年新房约8万/㎡，2025年新地王拍出后，售价有望冲9万/㎡；

长宁贴外环项目价也达12.1万/㎡。

反观古北99，受价格限制，与徐汇地王价差已拉至约10万/㎡；叠加下游板块涨价，项目性价比愈发突出。

安全垫⑤：一街之隔古北中央公园高区挂牌14.5-15.5万/㎡

古北99成为目前市中心鲜有的新房和次新还有价差的项目。

安全垫⑥：租金坚挺领跑，资产流通性强

租金是板块居住价值的“试金石”，古北租金表现要高过周边的徐家汇、天山，在整个内环旁都是极高的水平。

这意味，古北居住需求更旺盛、宜居属性更突出，板块价值不依赖房价炒作，而是由真实居住需求支撑，未来资产流动性与抗跌性更强。

数据来源链家，2025.9.25

现房所见即所得，即买即住

生活确定性强

古北99已是现房，优势显著。

1、品质和审美所见即所得

①、全干挂石材VS带真石漆，质感拉开档次

在同级项目普遍采用带真石漆立面的当下，古北99建筑立面采用天然黄金麻石材，让社区“颜值”与“品质”双重抗打。

项目实景图

②、约20万方大盘，装下小地块难及的丰富配套

市中心小地块项目常受限于空间，配套“点到为止”，而古北99约20万方体量，赋予社区全周期生活解决方案：

• 超5000㎡集中绿地

串联起观景会客厅、亲子乐园等多维节点的“社区中央公园”，下楼就能在绿意中散步、陪孩子玩耍。

项目实景图

• 全龄共享架空层

设置四点半课堂、儿童娱乐区、茶棋休闲区、艺术画廊、便民服务站，覆盖儿童、青年、老人全年龄段需求，下雨天真能在室内找到专属活动空间。

项目实景图

• 约1.2万方古北99club+缦合服务，对标顶豪生活方式

古北99club体量高达约1.2万方，设计风格同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」，规模和服务即使放在豪宅圈中也是佼佼者，对标古北壹号约1.8万方会所。

项目内部精心打造社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题空间，构建私宴、恒温泳池、健身中心、水疗SPA、儿童体适能、茶室等全维度生活场景，居住、社交、商务需求在此形成完美闭环。

内部配置效果图

同时，古北99club链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，将国际化前沿生活方式深度融入日常。

古北99缦系无边际服务体系，以时间、空间、私属三大维度为基石，以280余项服务实现全周期生活守护，以“冻龄社区”理念保持社区活力。

古北99还为业主定制儿童校车点接送、四点半课堂、宠物托管、工程43项免费日常维修等服务，满足包括宠物在内的每个家庭成员贴心需求。

③、营造了仪式感归家动线

宽境社区大门，酒店式入户大堂与地库大堂，艺术星空顶车库，每一步都充满尊贵感。

项目实景图

2、即买即住，省过渡期租金

按照周边150㎡约30000元/月租金算，提前一年交房就相当于省下了36万的租金，两年72万。

3、约80%得房率精装大三房，舒适拉满

项目在售建面约134-154㎡大三房稀缺性突出，未来竞争少、需求大，易走出独立行情。

• 对比市场：百平米或120㎡左右三房空间紧凑，难满足舒适需求；155㎡以上四房总价偏高。该面积段大三房既能保证空间宽敞，又能控制总价，稀缺性显著。
• 适配需求：当前及未来小家庭占比提升，对房间数量需求不高，大三房后续更受欢迎。

此外，今年内中环1500-1800万总价段新房供应稀缺，古北99楼王高区恰好覆盖该区间，填补市场空白，且以“大三房+高得房率+满分采光”组合，实现“一步到位”的舒适居住体验。

建面约147-154㎡A户型：

• 空间尺度：客厅面宽约4.5米，主卧面宽约4米，居住舒适。
• 功能配置：标配中西餐厨+岛台，契合高净值人群需求；南北双阳台，景观视野出色。
• 灵活改造：餐厨空间可塑性强，3房可拓展为“3+1”房（如工作间、琴房），比固定4房更灵活。

建面约134-137㎡B2户型：

• 空间尺度：客厅、主卧面宽均约4.5米、4米，开间阔绰。
• 采光优势：双卧朝南，另一房间及厨房、X空间均有南向采光。
• 灵活改造：X空间可随家庭需求变身为卧室、开放式书房、电竞区等；全卧带飘窗，延展室内使用空间。

成熟国际社区

锚定当下生活确定性

与一江一河等依赖规划的高价区域不同，古北凭借前瞻性开发，早已构建起成熟完善的生活版图，成为「所见即所享」的资产安全高地。

1、醇熟配套即住即享

想要逛街，黄金城道、老外街、高岛屋营造浓郁国际氛围；近邻虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城等高端商业体，徐家汇港汇恒隆、One ITC也便捷可达。

黄金城道实景图

上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十多所国际学校环伺，为孩子提供国际优质教育。

新虹桥中心花园、虹桥高尔夫俱乐部、程十发美术馆等休闲文化配套，让艺术与运动融入生活日常。

新虹桥中心花园实景图

交通出行便捷，步行约600米就是15号线姚虹路站，约1.3公里10号线宋园路站。内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交错。

项目区位示意图

2、国际化社区氛围难以复制

作为上海首个成片开发的国际住区，古北汇聚约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民构成「小小联合国」。

这种多元文化共生的氛围，搭配古北99低密墅区与纯粹圈层，进一步保障社区价值长期稳定。

数据来源：上海市长宁区人民政府

3、成熟之余，古北还有可期的未来加持

虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ），战略地位再升级。

同时古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块。

随着高净值人群持续涌入，圈层与国际化氛围将持续进阶。

值得一提，规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，项目将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动更紧密，发展潜力巨大。

低密墅区现房 古北99

压轴楼王高区，约12万/㎡

所见即所得，即买即住

建面约134-154㎡大三房，错过再无

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