深度还原融创破局之路 打造大型房企债务重组的行业样本

来源：环球网

11月5日，融创中国控股有限公司发布公告，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。至此，重组计划条件均已达成，这标志着融创正式成为首家境外债基本清“零”的大型房企。

自今年初宣布启动境外债重组，4月公布重组方案，6月即迈过75%支持率门槛，10月获98.5%债权人投票赞成……融创境外债重组在过去10个月的时间里稳步推进，凭此彻底化解了上市公司层面债务风险，真正实现轻装上阵，为接下来的保交楼收官、资产盘活和公司经营稳步恢复夯牢了基石。

据克而瑞统计，截至目前已完成境内或境外债务重组的房企有11家，融创是第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企。这个案例成功向市场传递出积极信号，大型房企的复杂债务问题是可以被有效化解的，这也是行业信心重建的标志性事件。

三重关键因素助推重组达成融创化债之路迎终章

融创的化债之路堪称本轮房地产风险出清的缩影。2023年，融创率先完成第一轮境外债重组，采取“化债+展期”的主体思路，创新引入强制可转债选项，推出含有新票据、可转换债券、强制可转换债券、融创服务股票的可选“菜单”，受到债权人支持。值得注意的是，大股东此前提供的4.5亿美元无息借款，也和债权人同等条件同期转股。

这些凸显担当和诚意的举措，给市场留下了深刻的印象，证明了融创解决复杂债务问题的专业能力，也为后续更彻底、全面化解境外债务风险打下了坚实根基。

时间来到今年初，市场融资功能尚未恢复、销售尚未整体回暖，境外债权人开始期待更彻底的重组样本：既能从根本上化解房企债务风险，又能满足债权人的流动性需求，还能帮助房企更快脱困、构建可持续经营所需的平稳局面。

因此，在进行本轮境外债务重组时，融创团队依然秉承着务实态度，立足多方核心需求，拿出充足诚意，以创新方案实现多方互利共赢，力求全面、彻底化解债务风险，本轮重组方案公布后迅速赢得了认可。

根据计划，融创推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内转股。重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，确保公司股权结构与骨干团队的稳定，巩固各方信心的同时，齐心协力为公司创造长期价值。

“好方案是融创境外债重组顺利通过的另一个原因。融创债转股拿出的股票，是市场上交易最活跃的地产股之一，公司提供的转股价格也较合理，转股时间方面也给予了债权人更大的灵活性。”一位行业机构分析师表示，融创的债务重组条件再次表达了公司的诚意。

债务重组方案的顺利通过，更基于债权人对融创基本盘、资产价值与经营能力的正向评估。境内、境外债务重组全部完成，意味着融创最困难的时候已经过去了。“大家相信融创具备‘活下去、并重新站起来’的资本，对融创有着共赢未来的良好预期。”上述分析师表示。

据了解，历经行业多次调整，融创仍保持了核心管理团队的基本稳定，交付工作有序推进，一二线城市的多个项目盘活取得实质性进展，皆是债务重组完成后，公司长期价值得以实现的重要保障。债权人选择与融创短期内共渡难关，也有望在未来分享公司经营步入正循环所带来的价值收益。

在境内、境外债务重组成功的合力作用下，融创整体偿债压力预计下降近600亿元，每年可节约大量的利息支出，资产负债表迎来实质性修复，为支持公司可持续经营恢复正式按下了确认键。

加速走出困境进入经营全面复常通道

现阶段，决定房企能否率先走出困境的三件大事，即债务风险化解、保交付兑现与日常经营重回有序。随着境内外债务重组的完成，融创公司恢复的其他事项也在加速落位，逐步进入了正向发展的新循环。

在保交付攻坚战中，今年融创交付的重庆长乐雅颂、西安揽月府、望江府等多项目成为当地交付品质典范，在克而瑞发布的房企交付力排名中也位列第四，收获市场高度认可。目前，融创正全力以赴冲刺全年超5万套的项目交付，预计在年底基本完成全部保交付任务。

在当下的市场环境中，交付力仍是检验房企产品力与信誉度的试金石。融创保交付任务的基本完成，也将成为其赢得市场及各方支持、并最终成功穿越周期的通行证。

视线转到销售前沿，在激烈的市场竞争下，融创凭借极具优势的资产质量和产品实力脱颖而出。今年内，融创“壹号院系”项目相继在上海、北京两地创造现象级热销，有力提振了市场及行业信心。

据融创透露，自年初至今，上海壹号院已实现四开四罄，累计销售额突破220亿元。北京融创壹号院6月已进入全实景展示阶段，以“前置兑现”的产品力回应客户期待，连续在全市3000万级项目销售中名列前茅。

近期，天津梅江壹号院二期、上海壹号院及上海外滩壹号院风貌别墅、武汉光谷壹号院等融创TOP项目新品登场，在优质资产、领先产品力的双重加持下备受客户认可。

“行业高质量发展，归根结底是为了让人们住上‘好房子’。”上述分析师认为，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化率，好产品、好城市、好口碑的“三好”逻辑，则将成为房企成功穿越周期的关键变量。

随着融创本轮境外债重组实质性完成，业内普遍认为，卸下债务重担成功脱困，是房企重获新生的关键一步。融创等已率先完成债务重组的房企，将加速回归健康发展轨道，在更加注重产品与服务的行业新时期抢占先机。