从多点开拓到深耕落地，碧桂园文商旅如何用时间赢得市场？

随着行业步入存量时代，市场逻辑正经历从“争夺增量”到“盘活存量”的转变。在这个过程中，当人们不再被短暂的热度吸引，而是开始回归对品质与情绪共鸣的追求时，他们的共同选择正指向一个清晰的结论：决定商业项目价值的，从来不是一时的“乍见之欢”，而是那份能经得起时间考验的“久处不厌”。

这一转变无疑对商管公司的精细化运营能力提出了更高要求，其内核是对客群的持续深耕与内容的精心培育。

将目光投向行业实践，近两年，碧桂园文商旅集团（下文简称“碧桂园文商旅”）在增量开发承压的背景下，逐步确立了以轻资产为导向的运营转型思路。在其旗下众多项目中，于去年开业的珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光，经过一年的市场检验，以持续攀升的消费黏性与稳定增长的口碑表现，验证了碧桂园文商旅在存量商业领域的精细化运营实力。

01.立足城市核心筑基起势

纵观当下市场，发力轻资产已成为众多商业玩家的关键战略，亦逐渐成为行业共识。随着轻资产赛道涌入更多成熟玩家，竞争愈发激烈，这对商管公司挖掘项目潜在价值及进行内容重塑和资产赋能的能力提出了更高要求。

从珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光一年多的运营成果中，我们看到了碧桂园文商旅的答案。它并非简单地承接项目，而是基于对城市商业格局、区域消费潜力及资产提升路径的深度理解，优先选择位于城市价值高地、具备良好基础的项目展开合作。

这一具有前瞻性的项目选择逻辑，从起点上保障了合作质量，也为后续的精细化运营与价值提升奠定了坚实基础。

☆ 珠海佑里碧乐城：占位核心枢纽，以多元业态引领区域消费

珠海佑里碧乐城位于香洲区经济核心地带，是碧桂园文商旅在珠海打造的首个TOD商业综合体，其作为轻轨明珠站上盖项目，实现了与轨道交通的无缝衔接。此外，商场一楼设有直达机场的巴士接驳点，周边更有15条公交线路经停。立体化的交通路网，为其带来了日均最高3.6万人的强大客流量。

依托于优越的交通条件，项目在空间场景的打造上别出心裁。一方面，创新性地打造了双首层商业空间，有效提升了商业价值与客流效率，营造出丰富多元的空间感受。另一方面，项目在外墙打造了两幅超过600㎡的乐乐珠海奇幻旅程主题灯画，成为引人注目的城市打卡点。

此外，项目通过强化餐饮功能，并布局儿童游乐、休闲娱乐等高粘性业态，致力于打造一个满足全家庭日常消费、社交聚会与品质生活需求的一站式欢聚场，成功塑造了城市生活链接点的鲜明定位，成为区域居民日常消费与社交的核心选择。

☆ 南宁五象碧乐时光：扼守CBD核心，精准定义菁英社交新主场

南宁五象碧乐时光位于宋厢路与云英路交汇处，地处五象总部基地CBD核心地段，坐拥双地铁便利，距站口仅500米，周边公交线路密集，构建起高效立体的城市交通网络。同时，项目毗邻GIG国际金融中心、万丽酒店等高端商务配套，周边汇聚北部湾银行、兴业银行、北投大厦等34栋超高写字楼，共同形成高浓度的商务生态圈。

从消费客群的特征来看，写字楼商务精英与潮流青年构成了核心消费力。因此，项目聚焦于此类追求品质、热衷社交并注重体验的客群，精准锚定时尚菁英社交场的定位，通过空间场景的年轻化营造与创新业态组合，以满足他们对下班后与周末社交娱乐场景的升级需求，为项目持续运营注入稳定活力与人气。

02.深耕产品力运营渐入佳境

优越的项目基底是起点，但真正决定项目能否“起势”的，往往取决于商管团队是否具备将地段优势转化为持续商业活力的能力。

特别是对于碧桂园文商旅这类连锁商管企业而言，在推进全国化布局的过程中，必然要面对不同城市在生活方式、文化氛围上的显著差异。在此背景下，如何在自身标准化运营体系的框架下，实现项目的本土化适配，成为了极其重要的课题。这意味着，其在项目定位、品牌招商与内容创新上，面临着更高的难度与挑战。

从珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光的实践来看，两大项目深度洞察在地客群，以精准定位和特色场景为基础，全面优化品牌与营销。历经一年深耕，它们已稳步迈进成熟期，展现出清晰而稳健的成长性。

☆ 珠海佑里碧乐城：锚定目标客群所需，持续提升社区商业活力

珠海佑里碧乐城作为高品质社区商业中心，自去年5月开业以来，凭借对周边居民消费需求的深度洞察，以“特色餐饮+品质生活配套”为核心，并引入超20%的首店品牌，成功打造链接多元客群的城市空间站，迅速树立了鲜明的市场形象。

今年以来，项目持续优化品牌布局。在餐饮业态占比已近50%的基础上，进一步强化其作为区域消费引擎的作用，成功引入了马交荣海南鸡、陈记潮牛时代、嘚嘚啲碳火串烧、万万子小火锅、山崎大友日式自助烤肉等一批新锐餐饮品牌，这些品牌覆盖了南洋特色、潮汕风味、串烧烤肉、山系火锅等多个热门品类，显著丰富了区域内的美食选择。

这些新引入的品牌，与场内原有占地超5000平方米的海鲜佬家宴形成了良好的功能互补，完善了“日常小聚+大型宴请”的餐饮场景矩阵。

不仅如此，项目亦聚焦亲子业态，重点引进梵高星空艺术馆、VR元宇宙乐园、迪迪潮玩馆、嗳鱼云朵乐园等儿童亲子品牌，一举补足了区域内在亲子体验上的短板，成为周边居民日常带娃的不二之选。

据项目方透露，珠海佑里碧乐城目前招商率已达97%，整体运营稳中向好。这一成绩，既得益于其与时俱进的品牌组合对珠海商业新生力的持续引领，也离不开精心策划的多元化运营活动。

以一周年活动为例，项目通过呈现帽子戏法魔术秀、音乐节五月天专场、K-pop随舞、巨型盲盒花瓣雨等系列人气活动，在强化场景体验与目标客群黏性的同时，更带动单日客流突破3万人次。

☆ 南宁五象碧乐时光：聚力“主理人磁场”，最美CBD宝藏美食街区初长成

去年9月亮相的南宁五象碧乐时光，以主理人街区为理念，着眼于周边办公人群的高频需求与情绪缺口，为追求松弛感的城市人群打造了城市轻松生活场域，现正逐步成为区域内兼具氛围感与实用性的商业新选择。

今年上半年，项目顺势发力首店经济，携手主理人品牌持续完善商务配套，快速形成了强势的首店矩阵与主理人磁场。其成功引进了椰子里超级椰子鸡、融合四喜茶餐厅、肯悦咖啡独立店等多家特色餐饮首店，并辅以竹香记云吞、桂稳稳米粉等在当地具有一定知名度的便捷简餐品牌，实现餐饮业态的多元组合。

与此同时，坏猩猩健身馆广西首店的入驻，与餐饮业态形成互补，共同构建起覆盖办公人群全时段需求的一站式生活体验空间。

在日常运营中，针对目标客群时间碎片化的特征，项目专注于输出“小而美”的轻量化内容，精准打出“情绪价值重拳”。例如在一周年活动中，没有铺张的明星站台和昂贵的IP展陈，而是通过联合场内品牌发起打卡抽霸王餐、午后免费茶歇派送、复古“套西瓜”游戏等系列低成本、强共鸣的互动，精准切中办公人群的疲软点与社交趣点，成功引爆参与感与话题度，单小时峰值人流破千。

未来，项目将通过聚焦具备在地基因的品牌焕新与创意营销，携手主理人品牌进行内容共创，持续构建可自我进化的商业有机体，致力于打造城市最美CBD特色宝藏美食街区，让其始终立于城市潮流生活的策源前沿。

03.与会员双向奔赴构筑从流量到留量的价值高地

随着购物中心供给趋于饱和，传统流量红利面临挑战。在此背景下，越来越多的商业项目将重点放在会员价值的深度挖掘上。早在2021年，碧桂园文商旅便前瞻性地构建了「碧乐GO」大会员体系。具体而言，主要是通过碧乐GO微信小程序这一数字化平台，为旗下在营项目会员提供消费特权、权益兑换、专属服务礼遇等多维度的专属福利。

在这一统一数字化平台的支持下，珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光的会员运营，从拉新、转化到留存的全流程都更为高效顺畅。

☆ 珠海佑里碧乐城：深耕亲子客群，会员IP显成效

项目精准锚定亲子客群，通过碧乐星课堂、手工DIY、积分抵现等一系列高互动性会员活动，有效提升会员粘性。值得一提的是，其专为会员打造的“邻里瓜果节·会员积分蔬菜市场”效果尤为显著，该活动融合“满赠+套圈+积分兑蔬果”等趣味性互动玩法，不仅吸引了会员的广泛参与，更成功激活了大量沉睡会员，实现了单场超23万的积分消耗。

进一步观察可以发现，其成功关键在于模式的转变。珠海佑里碧乐城摒弃了传统购物中心将资源集中于短期爆发的做法，转而以常态化、融入日常的运营思维，与会员建立长久联系。这种有温度的互动，增强了社区归属感，有效吸引了周边居民的自发参与和口碑传播，从而将会员从“流量”深度转化为“留量”。在潜移默化中，该活动也被打造成为一个颇具影响力的社区IP。

☆ 南宁五象碧乐时光：深耕社群价值，构建高粘性场域

南宁五象碧乐时光作为主要服务于办公人群的精致型商业体，针对目标客群时间碎片化的特征，其构建出一套独特的“轻量化”社群运营策略。其核心是每月与品牌联动开展“主题抽奖”等低成本活动，通过设置K歌卡、霸王餐等覆盖全业态的吸引力奖品，有效激活用户碎片化注意力并实现长效维系，从而在有限体量内维持了高用户粘性。

商业观察

当人们用更严苛的标准审视商业项目时，仍处于成长期的珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光，呈现出的共同特质在于成功破解了传统商业“开业即巅峰”的周期魔咒，印证了深度运营才是商业持久生命力的真正护城河。

这一特质，根植于碧桂园文商旅对项目进行全生命周期精细化运营的一贯模式。截至目前，其商业业务覆盖60余座城市，形成了以碧乐城、碧乐汇、碧乐时光三大产品线为主力阵容的业务格局。无论是打造城市级商业标杆，运营区域型购物中心，还是参与承载功能迭代的城市更新项目，该集团均能依托其成熟的运营体系，实现资产的持续增值与稳健发展。

以点窥面，从珠海佑里碧乐城与南宁五象碧乐时光的实践中，我们可以看到，一个能够积极响应消费需求的项目，会自然而然散发出一种“生长感”。这种可感知的成长性，在当前普遍焦虑的市场环境下显得尤为可贵，它不仅能赢得消费者的长期青睐，更能持续汇聚优质品牌，形成生生不息的商业生态。

当可持续发展成为行业的必然方向，我们亦期待，碧桂园文商旅凭借在轻资产道路上的持续深耕，能为行业沉淀下更多具有借鉴意义的运营范本。