22.5亿七折落锤 北京世茂大厦易主与扬子江药业抄底逻辑

观点网 长安街畔，一座象征着现代商务巅峰的巨擘，如今却变为市场下行周期的注脚。

11月4日，根据京东司法拍卖消息，位于北京朝阳区建国路甲92号的世茂大厦成功出让，其接盘方为扬子江药业，成交价格为22.54亿元，较评估价折让三成。

这是世茂集团在北京CBD的首个作品，也曾是世茂“最赚钱”的商办资产。然而，在市场波动与企业危机之下，这个标志性的建筑却走向了易主的境地。

对世茂集团而言，此番以“地板价”拍卖，是压力之下不得不做出的艰难取舍，更是其化解债务危机的不二法门。

从接盘方扬子江药业的视角来看，22.54亿元的代价，收入囊中的不仅仅是摩天大楼，更是地标级的“入场券”。

地标易主

地处京城心脏地带的世茂大厦，正式易主。

最新消息显示，位于北京朝阳区建国路甲92号的世茂大厦于近日在京东司法拍卖平台进行公开竞拍。

截至11月4日上午十点，该项目仅获得一轮报价，最终由扬子江药业集团有限公司的全资孙公司北京扬子江置业有限公司以22.54亿元竞得。

资料显示，北京世茂大厦位于朝阳区东三环与东四环之间，紧邻SOHO现代城，北接建国路，西邻北京电视台，项目紧邻地铁1号线大望路站，更有多条交通主干道环绕，可谓是地处“黄金地带”。

从项目的情况来看，世茂大厦的主体由三栋紧密相连的国际5A甲级写字楼构成，总建筑面积为7.02万平方米，于2009年7月首次开业，2017年项目进行了新一轮的升级改造，重新面向市场。

商业客查阅发现，在过去很长一段时间里，北京世茂大厦是世茂集团投资业务的核心，其运营收益连续多年排在首位，即便是在市场疲软的这些年，该项目的运营收益仍能排在前三。

数据显示，2017年，北京世茂大厦实现营业额1.54亿元，而后2019年达到最高值，为1.72亿元，在疫情突发的2021年至2023年，该项目仍能保持1.38亿元、1.45亿元及1.34亿元的收益。

2024年全年，北京世茂大厦实现运营收入1.32亿元，今年上半年，这一数值为0.59亿元。

数据来源：企业财报、商业客整理

一个璀璨之星，缘何走向司法拍卖的坎途？

据了解，此前，世茂集团曾多次将项目进行抵押融资。其中，2020年1月6日，世茂就曾将北京世茂大厦物业抵押给金融机构，为控股子公司4亿元借款进行抵押担保，担保期限3年。

此外，2021年9月8日，北京世茂大厦抵押给招商财富资产管理有限公司，涉及的担保主债权数额为12.48亿元，同年9月14日，该项目再度进行抵押担保，抵押权人同样为招商财富资产管理有限公司，涉及的金额为10亿元。上述两项抵押担保共计涉及资金22.48亿元，均于2023年8月30日到期。

然而，伴随着世茂集团陷入流动性危机，其诸多债务未能及时清偿，2023年年中，北京世茂大厦被查封登记。

而今，项目重新摆上货架，并正式迎来新的接盘方。

扬子江药业抄底

早在2015年，这个项目首次传出整售的消息，当时坊间消息表示，交易的报价为42亿元。不过由于市场环境的变动与企业交易策略的调整，项目迟迟未见成交。

而后，时间来到2021年，陷入流动性危机的世茂集团，又一次打起了出售资产“自救”的主意，当时世茂给出的报价是不低于40亿元，同样未能觅得白衣骑士。

除此之外，根据项目的估值报告，截至2024年8月22日，北京世茂大厦的估值总价为32.2亿元，单位建筑面积房地产平均价格为4.59万元/平方米。

而从此次拍卖结果来看，22.54亿元的成交价格，相较于四年前直接腰斩，对比其估值总价来看，则是打了七折。

计算下来，其单位建面的平均成交价格仅为3.21万元/平方米。

3.21万元/平方米的价格是什么概念？或许可以用一组数据对比来观察。

第三方平台显示，目前，北京世茂大厦的租赁单价为7元/平方米/天，按照项目地上建筑面积5.92万平方米粗略计算，一年的租金大概为1.5亿元。

此外，对比周边散售的商务写字楼项目，其中，距离北京世茂大厦不足一公里的，万科大都会有4套房源在售，最低挂牌价格为6.72万元/平方米，最高挂牌价格为9万元/平方米；

亿利生态广场有两套房源在售，均价为5.55万元/平方米；蓝堡国际中心有11套房源在售，价格在3万元/平方米至4.8万元/平方米不等；东方梅地亚中心也有6套房源在售，价格在3.48万元/平方米左右……

换言之，3.21万元/平方米的价格无疑是“击穿地板价”，也因此，不少市场人士直呼，扬子江药业此番捡了个大便宜。

此外，针对此次法拍，市场普遍认为，这不仅仅是一桩简单的交易，更反映出当下北京写字楼市场进入了“抄底”时刻。

实际上，自2020年以来，在供应持续放量、有效需求疲软的情况下，北京写字楼市场面临着较大的压力，空置率持续走高、租金下滑成为常态。不过，进入到2025年，市场虽迎来新的转机，但仍未真正逆转颓势。

根据第一太平戴维斯发布的报告，2025年第三季度北京甲级写字楼市场延续回暖态势，租赁活跃度稳步提升。同期，全市写字楼平均空置率为19.0%，环比、同比分别下降0.6、1.1个百分点。

租金方面，2025年第三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每月223.7元，租金逐季度降幅正在持续收窄。

一般而言，在市场的下行周期，商业、办公楼等具备稳定收益型的资产往往成为市场追捧的对象。

此前，世邦魏理仕在报告当中提到，2025年第三季度北京物业投资市场小体量及“抄底型”投资占主导，新兴企业买家成北京投资市场的关键力量。同期，北京物业投资市场共录得11笔大宗交易，累计成交金额约34.34亿元。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩就认为，越来越多以自用或资产长期配置为主要需求的企业买家不断涌现，成为支撑北京不动产大宗交易市场活跃度的关键力量。区别于关注资产现成收益和短期投资回报，这类买家更多从宏观周期和战略布局角度，着眼于核心资产的跨周期长期配置价值。

显然，未来一段时间，市场仍然将是结构性机会，类似北京世茂大厦这种优质资产，在大宗交易上将继续吃香。

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