城市商业提质行动方案解读来了！

近日，商务部办公厅、自然资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅、文化和旅游部办公厅、市场监管总局办公厅联合印发《城市商业提质行动方案》（以下简称《方案》），从完善城市商业布局体系、推动城市商业业态升级、丰富优质商品服务供给、强化城市商业运行保障、优化城市商业空间利用、完善城市商业发展规划、健全城市商业管理体制等方面提出21项主要任务，旨在构建布局合理、供给优质的城市商业体系，推动城市商业提质增效，更好服务消费扩大与民生保障。

商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》

政策背景：宏观战略引领与行业现实挑战

《方案》的出台，源于宏观战略指引与行业发展压力。从战略层面看，方案是二十届四中全会“坚持扩大内需这个战略基点”、“以新供给创造新需求”等精神的具体施工图，其核心目标直指打通制约经济循环的关键堵点——通过系统性提升城市商业质量，激活国内大循环的内生动力，强化城市在双循环中的枢纽作用。

从行业层面看，当前消费市场虽保持增长态势，但内部分化加剧，深层结构性问题已较为凸显，主要体现在以下三个方面：

一是消费复苏基础尚不牢固。2025年1-9月我国社会消费品零售总额同比增长4.5%，但9月单月增速放缓至3.0%，反映出当前消费市场虽保持复苏势头，但居民消费信心与支付能力仍待进一步巩固，内需潜力尚未完全释放。

二是业态表现分化显著。2025年1-9月，与生活品质相关的体育、娱乐用品类零售额同比增长19.6%，家用电器和音像器材类增长25.3%，显示品质化、升级类消费需求旺盛。然而，传统百货店零售额仅增长0.9%，显示出传统商业业态面临转型压力严峻。

三是商业项目竞争步入存量红海。集中式商业正处于总量增长放缓、存量竞争加剧的阶段。据知名商业机构统计，2025年上半年新增集中式商业项目数量125个，较去年同期下降33个；与此同时，我国存量集中式商业项目已突破1万个，商业面积达7.08亿平方米，其中约56.5%的项目开业超5年，普遍面临设施老化、业态陈旧等问题。为应对同质化竞争，各类商业体正积极通过打造“二次元”“体育+”“公园街区式”等主题化场景，加快业态调整与空间改造，以构建差异化竞争优势。

在此背景下，《方案》的出台，正是对国家战略的精准落地，也是对行业痛点的系统性回应，旨在通过一场“质的革命”，重塑城市商业生态。

核心内容：从规模扩张转向质量提升

《方案》旨在构建一个以全国示范步行街（商圈）为引领、以特色商业街区为支撑、以一刻钟便民生活圈为基础的现代化城市商业体系。通过优化布局、丰富业态、提升品质，最终激发消费潜力，满足居民多样化、差异化的生活需求。

围绕这一目标，《方案》部署了三大关键任务：

一、优化商业网络布局。通过“一街一策”推动步行街（商圈）升级，发展特色商业街区，并全面推进一刻钟便民生活圈建设，实现从城市核心区到社区末梢的商业功能全覆盖与高效衔接。

二、推动业态与服务升级。积极培育大型商业综合体、专业店、快闪店等多元业态，促进商旅文体健深度融合，扩大国货“潮品”与优质进口商品供给，持续创新消费场景，提升服务体验。

三、强化运营与空间保障。加快人工智能、物联网等技术应用，推动存量商业设施智能化改造与“平急两用”功能集成。科学规划商业网点布局，健全协同共治机制，持续优化营商环境。

为保障任务落地，《方案》明确了相关支持政策，从资金、减负、融资三方面协同发力，形成了从短期改造到长效发展的完整支持链条。

助力一：中央资金“精准滴灌”，启动改造引擎

《方案》明确，支持现代商贸流通体系试点城市统筹使用中央财政资金，推动商贸流通企业进行运营和服务设施设备改造。

这意味着，试点城市将获得宝贵的中央资金，用于商业设施的全面升级。这远非表面装修，而是针对运营效率与服务体验的深层革新。

更重要的是，“统筹使用”赋予了地方高度的灵活性，能让资金精准流向“刀刃”——支持重点商圈、步行街、社区商业中心的改造，丰富网点布局，从根本上补齐商业短板。

助力二：税费优惠“减负松绑”，滋养活力细胞

《方案》强调，须根据行业特点与发展规律，严格落实小微企业税费优惠政策。

为何此举至关重要？商贸流通业是中小微企业的汪洋大海，它们是城市商业的“毛细血管”，虽活力四射却也最为脆弱。落实税费减免、社保优惠等政策，就是为其直接“减负松绑”，保住就业基本盘，滋养市场经济的每一个活力细胞。

助力三：金融创新“活血化瘀”，畅通造血循环

更具前瞻性的是，《方案》提出要支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）。

何为REITs？简而言之，它让投资者能像买卖股票一样，投资大型商业地产的一部分，从而将沉淀的不动产资产“盘活”为流动现金。一方面可以为开发商开辟新的退出与融资渠道，回收资金用于再投资，形成良性循环；另一方面，REITs要求稳定现金流，这将倒逼项目提升运营管理水平，从“开发售罄”转向“长期精耕”；最后，这笔长期、稳定的资金，将成为城市商业持续提质、适应未来的“源头活水”。

方案全文如下：

城市商业是城市经济高质量发展的重要引擎，是现代商贸流通体系的重要组成，是大力提振消费、全方位扩大国内需求的重要载体，在繁荣市场、稳定就业、保障民生、对外开放中发挥着重要作用。为贯彻党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，落实中央经济工作会议、中央城市工作会议和中央财经委员会第四次会议部署，完善现代商贸流通体系和扩大消费长效机制，进一步推动城市商业转型提质，提升商品和服务消费，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用，现制定如下行动方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，完整准确全面贯彻新发展理念，认真践行人民城市理念，坚持城市内涵式发展，结合持续推进城市更新，实施城市商业提质行动，构建以全国示范步行街（商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础，布局合理、设施齐全、业态丰富、供给优质、安全便利的城市商业体系，激发城市商业发展内生动能，释放多样化、差异化消费潜力，助力经济高质量发展。

二、完善城市商业布局体系

（一）推动步行街（商圈）高质量发展。充分发挥步行街（商圈）引领带动城市商业体系建设的作用，打造消费升级载体、城市形象名片和对外开放窗口。开展全国示范步行街（商圈）创建，结合城市更新，“一街一策”“一圈一策”推进现有步行街（商圈）设施改造和业态升级，促进国内外优质品牌、新业态新模式新场景集聚，优化营商和消费环境，打造一批立足本地、辐射全国、面向世界的全国示范步行街（商圈）。

（二）发展特色商业街区。引导特色商业老街、工业遗址改造的创意街区、特色业态专业街区、旅游休闲街区等特色商业街区创新发展，面向所在区域、辐射全市范围的消费人群，以独特场景、新型业态和创新经营模式营造差异化消费体验，为城市商业体系提供支撑。支持各地因地制宜探索开发可操作、可借鉴的特色商业街区发展路径。建立特色商业街区运营情况重点监测和联系机制，鼓励通过“结对子”等方式开展街区间交流合作，指导街区深入挖掘地域特色，提升商业质量和文化底蕴。

（三）扩围升级一刻钟便民生活圈。进一步夯实一刻钟便民生活圈在城市商业体系中的基础性、保障性作用，满足所在社区居民日常生活基本消费和品质消费需求。在有条件的地级市全面推进一刻钟便民生活圈建设，开展全域推进先行区试点，实现试点地区市、县主城区社区全覆盖。引导商业资源下沉社区，聚焦布局更优化、业态更丰富、服务更优质、管理更智慧，结合完整社区建设，优化家政、养老、托育、助餐等服务设施布局，补齐社区商业网点短板，提升社区商业供给质量，打造一刻钟便民生活圈升级版。

三、推动城市商业业态升级

（四）面向综合消费需求培育品质业态。面向消费者综合型购物休闲需求，在城市中心区域、重点步行街（商圈）、旅游休闲街区、夜间文化和旅游消费集聚区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，提升国际化、高品质消费吸引力，一站式满足多元消费需求。改造提升一批传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富、购物休闲等功能齐备的消费载体。支持符合条件的商店成为离境退税商店，扩大入境消费。

（五）聚焦特定领域需求布局专业业态。发展仓储会员店、专业店等业态，实行储销一体、批零兼营，满足特定商品供货和消费者购买需求。因地制宜培育奥特莱斯、品牌专卖店、折扣店等业态，与旅游线路、休闲产业有机结合，打造国内外各层次优质品牌聚集地。鼓励主题鲜明、特色突出的快闪店、买手店等新业态和动漫、游戏、电竞、运动等服务消费新场景，培育“小而美”“专而精”的特色店铺。

（六）立足日常生活需要加强业态保障。完善超市、便利店网络布局，提升品牌化、连锁化、智慧化运营水平，满足城市居民即时性、便捷性消费需求。支持临近居民区的传统商场向“一店多能”的邻里中心转型，配齐一店一早、一菜一修、养老托育等基本保障类业态，引入娱乐、健身等品质提升类业态，搭载邮政快递、代扣代缴、再生资源回收等便民生活服务功能。

（七）促进线上线下融合发展。指导商贸流通企业与电商企业合作，通过即时零售模式实现线下商业载体与线上平台联动，发展平台下单+门店配送、门店下单+即时配送等模式。鼓励电商企业与快递企业合作，整合零散需求订单，发展共同配送、集中配送，推广即时配送、无人配送，提高精准响应能力，利用城市空间布局前置仓、智能快件箱、快递综合服务站等设施，提高末端配送效率和服务质量。

四、丰富优质商品服务供给

（八）优化商品和服务质量。引导商贸流通企业学习借鉴先进运营经验，自主开展运营模式更新升级，建立商品准入和品控管理体系，构建高标准、可追溯的供应链管理系统，通过精细化管理严把商品质量关。创新经营服务模式，提供专业化的售前售后服务和人性化的便民服务，提升消费者购物休闲体验。

（九）扩大多元化商品供给。促进国货“潮品”消费，鼓励老字号与历史文化资源、新消费品牌联动，打造一批“必购必带”的城市伴手礼。扩大进口消费，发挥跨境电商零售进口积极作用，吸引国际知名品牌。发展品质电商，扩大优质商品服务供给。拓展外贸优品消费，促进内外贸渠道对接、品牌对接、产销对接、标准对接。保障农产品消费，加强“土特产”品牌建设，发展净菜进城新模式，丰富城市居民“菜篮子”。

（十）深化商旅文体健融合。组织开展“购在中国”系列活动，培育创新多元消费场景。支持“商业+旅游”“商业+文化”融合发展，引导城市商业设施与旅游景点、历史建筑、演艺场馆等协同联动，开发富含地域特色的产品及服务。支持非遗相关产品和服务进入城市商业设施。支持“商业+体育”“商业+健康”业态发展，增加各类体育场地设施等服务消费场所供给，充分发挥大型体育赛事引流作用，开展配套消费促进活动，推动体育赛事进街区、进商圈。

五、强化城市商业运行保障

（十一）完善应急保供体系。建立完善城市应急保供预案，强化市场运行分析监测，提升应急响应速度。加强生活必需品流通保供体系建设，提升重点设施防灾减灾救灾能力和供应链韧性。支持新建商业设施集成“平急两用”功能，拓展存量商业设施使用场景，纳入商务领域“平急两用”公共基础设施范围，确保“平急两用”公共基础设施与城市商业设施融合性。

（十二）打通循环流通渠道。健全再生资源回收体系，加强回收点、中转站、分拣中心等再生资源回收基础设施建设，支持商业设施集成再生资源回收功能，推广“互联网+”新型回收模式，推动生活垃圾分类与再生资源回收网点衔接融合。加强二手商品流通网点建设，鼓励有条件的社区利用闲置房屋或委托专业化运营公司设立二手商品寄卖店（点），培育多元化二手商品流通渠道。

六、优化城市商业空间利用

（十三）推动存量设施改造。深化城市零售业创新提升，“一店一策”开展存量商业设施改造，支持地方将符合条件的商业设施、文化和旅游设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴，引导商业设施因地制宜开展更新改造，优化交通组织、完善停车系统、增加公共服务设施等场地环境优化工程，引进服务业态、创新沉浸式体验式场景等多元业态创新工程，繁荣城市商业市场。

（十四）强化新兴技术赋能。加强人工智能、物联网、云计算、区块链、扩展现实等技术在城市商业体系中集成应用。在运营端，完善城市商圈大数据平台功能，拓展全国重点步行街（商圈）客流量、营业额监测范围和时间频次，深入分析研判消费特点及趋势，完善用地规划、招商引资、物流管理、安全保障等智慧服务。在消费端，完善智能导引、精准营销、云上购物、沉浸体验等智慧商业新模式，推广一批“人工智能+消费”场景。

七、完善城市商业发展规划

（十五）科学规划城市商业网点布局。结合本地经济水平、产业结构、人口总量、消费需求、发展方向等因素，合理确定城市商业设施供给规模，针对市中心、区县、社区等不同层级商业网点，围绕功能、业态、环境、交通网络等方面需求完善详细规划，避免重复建设、盲目发展。

（十六）确保城市商业发展规划落实落地。推动城市商业规划与城市国土空间总体规划和详细规划、城市更新专项规划等有效衔接，做到同谋划、同部署、同推进。持续跟进城市商业网点实际建设情况，定期开展规划落实效果评估和问题诊断，支持通过法定程序调整国土空间详细规划，规范引导空间复合利用和用途转换，优化商业网点布局，推动城市商业发展规划有效落实。

（十七）动态优化城市商业设施供给。对主要商圈、步行街、商业综合体坪效及出租率开展动态监测，对商业设施供给过剩、运行效率低下的及时调整，供给不足的加快补齐，防范化解存量风险。稳妥有序、因地制宜规划建设地下商业街。对新建社区商业网点实行动态配比，结合社区人口结构和周边商业供给，合理确定社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例，支持社区盘活闲置场地完善便民服务。

八、健全城市商业管理体制

（十八）深化党建引领。落实加强新兴领域党的建设工作部署，推动步行街（商圈）等城市商业市场主体加强党的建设，服务新经济组织、新社会组织、新就业群体和青年群体党建工作。鼓励各级政府部门与行业协会、智库机构、经营主体以党建共建为平台，畅通沟通交流渠道，收集听取意见建议、协调落实政策措施、帮助解决实际困难。

（十九）加强公共服务。各级商务主管部门与相关部门建立工作联动机制，提高政策制定、市场监管效能，形成工作合力。提高政务服务效率，优化城市商业主体及消费者办事体验，做到行政事项“一网通办”“一窗通办”。支持步行街（商圈）通过引入专业化运营队伍、成立商户联盟等形式，探索共管共治模式，实现规范化管理、高效率运营。

（二十）规范市场秩序。统筹考虑线上线下、商品服务等不同业态特点，制定合理的支持政策和监管标准，整治“内卷式”竞争，建立公正平等、创新自由的营商环境。构建以信用为基础的新型监管机制，强化知识产权保护，健全消费者投诉处理和监督评价机制，推动企业诚信经营、消费者放心消费。落实落细安全生产责任，强化风险隐患排查，提高城市商业主体突发事件应急处理能力。

（二十一）强化财政支持。支持现代商贸流通体系试点城市统筹使用中央财政资金，推动城市商贸流通企业开展运营和服务设施设备改造，丰富门店网点布局。根据商贸流通行业特点和发展规律，落实小微企业税费优惠政策，引导企业诚信纳税、合规经营，支持城市商业小微企业创新发展。发挥各类金融机构作用，丰富金融产品和服务，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs），为城市商业提质提供长效融资支持。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法