十年后，上海必然起飞的四大板块！

上海楼市的板块轮动和阶层跃迁，本质是上海城市发展建设的结果。

而这几年，正是上海城市开发的大年：

上海市中心大规模旧改，市区外环内大量空白板块全面开发。

这种趋势之下，上海必然有一批新的板块全面崛起升级，进而楼市地位大幅度提升。

到底什么样的区域，必定会起飞？

这些区域，对楼市到底会带来怎样的影响？

北上海：东外滩

东外滩是北上海在未来十年里，地段升级最为明显的区域，没有之一。

这么说，首先是因为在之前的很多年里，东外滩的地段能级并不高：

东外滩的内环内部分真正意义上的核心区其实很长时间都没开发起来。

八埭头片区开发的不顺利让东外滩豪宅梦碎；

翡丽甲第、阳光城滨江悦等几个商品房体量不大，虽然价格到位了但是体量却不够，整片区域说是一个中产社区都有点牵强。

再加上长时间以来以渔人码头为主的东外滩核心商圈一直入住率不佳，整个东外滩内环部分的楼市地位、或者说叫气势，可以说是一直是落后于五角场+新江湾的。

而出了杨浦大桥、东外滩的内环外部分，之前的很多年里都是叫周家嘴路板块——

基本上是棚户区的代名词，跟改善板块完全不搭边，也谈不上什么高端产业了。

而相比之下，北上海如今大力开发的众多区域中，瑞虹新城、大宁、新江湾都已经是相当出色的中产社区；

北外滩一直都是以商务区为主，苏河湾开发了零星豪宅，西藏北路也仅仅是多开发一些住宅社区，这些区域整体板块的能级变化都不大几乎维持原有地位。

唯有东外滩，在近些年同步进行了中产住宅的大规模开发+产业总部的引进：

八埭头地区以中信泰富和瑞安为首进行了成片开发，未来将和首创天悦滨江、翡丽甲第等社区连片成为典型的初级豪宅总价地段；

杨浦内环的零星旧改比如保利外滩序等项目，东外滩外溢的江浦公园地区（仁恒海上源下图）、鞍山地区（保利天汇等）也开发了一批中产住宅，吸引了一批中产居民；

东外滩的中段（内环外）部分，产业上在沿江的部分引进了几大企业总部，包括B站、美团、抖音、星空文华等公司——

虽然这些企业大部分都是本身就在杨浦的企业属于平移，但是搬过来之后对于东外滩这个区域的提升是显而易见的。

而内环外部分，挨着大桥的区域也搞了风貌+高层九宫格，隔壁规划的超高层地标；

到了爱国路三兄弟的位置，向着江边方向近几年又开发了中海云邸玖章、合生缦云、保利等项目。

随着即将9批次上拍地块的推出，这整片区域也几乎成为了成片开发的区域。

东外滩如今的开发模式，就是典型的中产社区成长模型：

逐渐通过产业和住宅的开发，吸引中产人群入场，让区域的能级从曾经的初级改善板块→逐步升级成了典型的中产社区，其中最为核心的小板块+高档项目（东外滩内环核心区）成为豪宅区的门槛选手。

可以说，十年时间，随着东外滩开发的成熟，整体的板块能级必将跃迁了一个档次，在北上海会有一席之地。

但是，东外滩的问题依然在于：

第一，价格的成长速度太快，中环12w水准的价格，几乎是达到了“默认所有的规划全面落地”的价格层次。

但是如今产业落地速度的确是慢了，对于整个上海所有商务区都一样。

关键是上游的北外滩也是成长期，反过来还在虹吸东外滩，这个角度来看，如今的价格是偏高的。

第二，板块的升级速度并不会那么快，因为房子卖的会很慢。

东外滩的核心区开发了大量的风貌别墅，但是这个区域可谓是所有风貌别墅集中开发区最难卖的一个，毕竟地段和总价错配太严重了。

综合考虑到新房解禁的影响——

虽然东外滩以十年看未来可期，但是短期几年，楼市压力是非常大的。

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东上海：大前滩+新杨思

毋庸置疑，浦东未来最强中产社区，无疑就是以“前滩商务区为核心+后滩高级改善公寓片区+前滩南低密度住宅区”为首的大前滩板块。

在之前上海市中心，向东南转移一文中，我就讲过：

前滩的崛起首先是有战略意义的，是未来十年上海城市发展规划中，必走的一步大旗。

通过前滩和周边区域的开发，让浦东的市中心范围不仅仅局限在陆家嘴，向浦东的南部推进了10公里。

这大大缩短了浦东南部居民到市中心的距离，对于城市格局的扩张有重大战略意义。

而前滩南的开发和后滩的开发，就是补齐了前滩核心区改善产品缺失的遗憾——太多的小户型的确和板块能级不匹配。

而从未来的视角来看，大前滩几片区域在未来10年全面成熟是注定的；

而这个市中心向东扩的过程，并不会仅仅止步于前滩：

一方面会向南继续开发三林筠溪小镇，向东继续开发新杨思区域。

筠溪小镇可以视为大前滩的补充，增强滨江中心区的开发范围；

而新杨思区域的作用显然更大——

近期新杨思地区调整了规划，将会在区域核心建设20w㎡的商场，这将直接解决整个浦东市区中部地带无地标商业中心的问题。

对于新杨思本身的住宅，以及包括北蔡等区域在内的板块带来巨大的提升。

不要小瞧这种能提升整个区域能级的中心区的建设——作为承载市区东南拓展重任的区域，这片区域的住宅能级也会大幅度提升。

如果九年一贯制学校配上顶级学区，这片区域在浦东向南发展的时代，能享受前滩+张江的双向提振，这里可能成为仅次于大前滩地区的1.5梯队中产社区。

当然，我认为可能这个区域更理想的开发方向多建设一些新的住宅社区，太大体量的商办或许和前滩地区和张江地区就有些功能重叠了。

房子不会卖，价格不好谈

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南上海：徐汇滨江

徐汇滨江和前滩开发的战略意义是相似的，都是承载了市区向南拓展的重任。

只不过徐汇滨江的运气比较好，且“邻居”比较强大：

运气好，指的是通过世博大动迁直接在20年前开始了大拆迁，基本算是都推掉了整片开发，没有什么历史包袱，这对于区域的发展是极大的利好。

而邻居强直接让徐汇滨江起步期就直接抬高的身价：

板块上游是全域caz的黄浦和世博启动开发的黄浦滨江，自身是购买力强大的徐汇；

因此，徐汇滨江最初启动开发就定位很高，直接走了“豪宅化”的路线。

百汇园、尚海湾，到后面的中信君廷、云锦东方，产品设计都算是当时时代的水准。

我们之前也说过，塑造地段最好的手段就是建贵的房子——直接可以拔高地段价值，获得“共识”层面的提升。

随着后面开发的越来越成熟，大家逐渐形成了对徐汇滨江的豪宅地段认知，徐汇滨江的豪宅就越卖越火了；

随着传媒港、金融城等区域的开发，整个区域算是全面起势了——滨江沿线少有的整片开发、整体定位的如此大规模的商务区。

当然客观来说，徐汇现在这批新房豪宅的价格是偏贵的，有些泡沫。

不过这个就属于是战略意义上的去抬高板块的价值，具体的逻辑我写在了这里上海城市发展大势已成，这些区域注定起飞！，大家可以移步去看看。

我今天说这个地方能起飞，主要想从另外一个视角对这个板块的价值：

徐汇滨江的这一批豪宅很稀缺，稀缺在其产品价值上，这是其10年后在上海豪宅圈站稳地位的核心抓手。

上海市中心的豪宅区目前陷入了一个高度同质化的时代：

几乎都是“极致”高低配：超高层+风貌别墅。

包括整个黄浦、老静安的旧改、北外滩+苏河湾+东外滩都是极致的高低配，本质上都是不宜局的产品。

徐汇滨江几乎是众多豪宅区中，唯一一个没有走这套模板的板块：

高层绝大部分都是100米以下，还有不少低密度的洋房；

开发的别墅产品（云锦东方三期、即将上市的龙华宸嘉、中海地块）也都不是风貌类型的产品。

关键是这个区域还在扩大面积、今天还在开发，这就保障这里不会像陆家嘴、董家渡因为房龄整体太老在十年后落伍。

这点产品定位上的优势，就足以支撑徐汇滨江在全市的豪宅区中，成为独树一帜的一个板块。

站位即便不如大新天地区域，也算是1.5梯队的水准了。

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西北上海：南大

按照之前的逻辑，我们应该是说真如会很强，或者桃浦会如何如何——

但是实际上西北这几个区域里，我反而觉得南大这个区域的能级会提升的比较明显。

从这个角度来看，首先真如不太符合大幅度提升的这个定义：

即便是核心区的真如翠谷和真如之心开发落地之后，板块的水平依然是个中产社区——还是达不到长风那种豪宅下一线的水平，最多是分流一下大宁和长风的不要学区的购买力。

而桃浦和南大相比，如果用十年的视角去看，反而我觉得南大的成熟速度会更快，原因有二：

第一，南大的开发思路更像是中产社区的打造方式：

不谈产业，单纯看资源，南大这个区域地铁直接过核心区，商业、学校给你配好，高品质住宅商品房连片开发，中环北抬后板块基本没有短板。

本身南大就脱胎于成熟居住区上大板块，本地的购买力的支撑足够，也比较好形成完整的置换链条，保证板块在下行市场的流通性安全。

相比之下，桃浦的这批被中央公园分开的住宅区，就显得有点尴尬了。

商业不出彩，地铁不直穿核心区，公园分割了板块的人流，让整个板块确实是显得有些荒凉。

关键是板块也没啥本地人，本地购买力支撑也比较弱。

第二，从产业业这个角度来看，因为南大属于当下宝山最重点打造的区域，排在一号位，而桃浦在普陀可能要排在真如之后。

实地的产业落地情况，目前我们调研的体感也是南大这个区域的声量会大一点。

不过这个维度其实很难快速下定论，可能十年的视角，或许桃浦后续会快速起飞。

只不过可以明确的是：

南大至少当下的开发思路是更像宜居中产社区的，价格也没有透支板块潜力。

南大的崛起还能直接带飞整个上大板块，让曾经和南翔难分伯仲的上大板块，未来高度超越南翔。

这个角度看，南大的阶层跃迁是肯定的了。

而如果桃浦开发的非常顺利，对于南大肯定是带飞的；

如果桃浦没有那么顺利，可能价格体系还要靠崛起的南大板块支撑，总之是百利而无一害的。

从这两个层面看，南大板块的楼市崛起也算是个必然。

当然，能级提升、崛起的板块不止这四个。

篇幅有限，后面我们会继续推文分析，感谢您的关注。