10个月跌了30%，最近楼市很多人看不懂了

为什么说很多人看不懂？因为市场走出了很多独立行情，原本石榴叔是想写杭州的，一座把“冰火两重天”演绎到极致的城市，这个选题留到下周。

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开篇先说一个案例，非常典型，我跟踪了三个月的一个楼盘，万科的，南京的读者应该知道，在江宁区还算不错的小区，板块风向标。

这个小区在2021年高峰值的时候，单价一度卖到5万，也就几年时间，跌到现在2万（年初的时候单价还在3万），最近成交的几套，甚至跌破2万，不少房主接受不了。

为什么说它？没有比这个踩踏案例更典型了。

这个楼盘实际上在今年2月份之前，价格还是非常坚挺的，甚至在某段时间量能领先大盘，让人有反弹的错觉。

然而金三银四一到，投资客坐不住了，想跑的心情是迫切的，所以挂牌量每天都在增加（这个楼盘本身体量巨大），在中介的推动下，以价换量。

真正房价崩塌是在8月份大淡季，几套房子价格被狠狠砸下来之后，之前的定价体系瓦解，成交价一套更比一套低，而踩踏行情一旦开始，只要有量的反复确认，降价就停不下来。

11月才过4天，就成交了6套（目前挂牌量346套，90天内成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天带看13xx次），最低一套单价只有19xxx，还不是顶楼和底楼户。

买家普遍关注这个楼盘半年时间，说白了，他们感觉到底了。

小区群这几天是炸锅了，有些人接受中介的建议，调低挂牌价，有些则下架房源，转租不卖了，因为租售比已经达到2.2。

我找中介侧面了解了一下，还有几套即将成交。

02

有客户问我，接下来怎么办？

数据一拉，小区的确超跌了，不仅是区域领跌，甚至全市领跌，这就是情绪行情，来的时候很凶猛，所有的逻辑和经验都失效。

接下来会怎么走？我的判断，市场会在19xxx元的单价站稳一段时间，即便有反弹，也是小幅的，理想化的补涨不太可能。

因为产品同质化太严重，体量这么大的楼盘，总有房主心不齐要跑，而且这种下跌情绪会很快传导到周边楼盘。

短期看出租是一个处置方案，但不是最好的，因为租售比不会一直这么高，房租往下跌是趋势，更何况地段不是核心区域，房子也在不断变老，没有稀缺属性，周围待租房源还在增多。

可能房主不爱听这句话，我说了一年多了，“现在卖不掉的房子，以后也卖不掉，现在卖不到的价格，以后也卖不到”。

03

宏观聊市场没有意义，谈谈最近几个具体变化，更值得推敲。

1. 金九银十期望值过高，市场一度摆烂，没想到十一月的热度居然上来了，集中在带看，尤其一线和新一线。数据端，环比是上升的，同比是大幅下降的。

2. 很多城市和区域在补跌，非常明显，包括上海。杭州的情况我下周具体些，有些复杂，认为因素太多。

3. 抄底的人不少，更多的刚需在拿着钱准备抄底，这和前期不一样了，有些区域的拐点不太远了。请注意，我这里用了区域，城市不存在拐点，很多老产品注定要成为冻产。

4. 大众对于楼市上涨已经没有念想了，接受现实。

5. 越来越多的房主不再接受被狠狠砍价，要么一口价，要么下架转租，缓一缓再看。

6. 政策对市场的影响越来越小，小到水花也没了，当下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一个窗口期是明年春节后。

7. 新房市场割裂，好地段的好房子真的是要抢，需求其实很大，但产品不够分，有钱人忙着迭代手上的房子。

最后我只想说一句话，跌了这么久，第一次感觉到，有些房子已经被打回原形了，还是要多关注租售比和成交量价变化，但不要对没有稀缺性的老房子或者高层，抱有太多幻想。