于大伟律师助当事人破解“售后包租”陷阱，推动行政履职纠错

复议决定书

案情简述：返租抵扣首付”背后的购房陷阱

2020年11月，福建曙光房地产开发有限公司（下称“曙光公司”）在商业论坛上高调宣传：“城央一品住宅业主购置A万象城商铺后，可返租给开发商关联公司，租金直接抵扣部分首付款”。这样的承诺让刘淑芬动了心，她当即决定购置一套商铺。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

2021年1月至3月，刘淑芬先后向曙光公司支付定金10万元及购房款498076元，并于3月4日签订《商品房买卖合同》，约定购买A市前进街道永和中路135号1层24号商铺，总价款1178076元，曙光公司应于2021年9月30日前交房。同日，按曙光公司要求，刘淑芬与福建F商业管理有限公司（下称“F公司”）签订《商铺经营委托合同》，约定委托期5年，前三年租金合计183861元抵扣部分首付款，第四、五年年租金各81716元。

然而，当《商品房买卖合同》在A市住房和城乡建设局（下称“住建局”）备案后，刘淑芬发现备案表中“合同总价1178076元”的记载，与“租金抵扣首付款”的约定完全矛盾——所谓的183861元返租租金，根本没有在备案中体现，也从未实际抵扣。更关键的是，她后来得知，购买时商铺尚未竣工，曙光公司通过关联公司承诺返租的销售模式，早已违反了相关法律规定。

为维护权益，刘淑芬于 2025年5月19日向A市住房和城乡建设局提交《违法查处申请书》，请求查处曙光公司变相售后包租销售未竣工商品房及虚假宣传的行为。但住建局仅简单询问曙光公司管理人员后，便在5月23日作出《关于刘淑芬反映情况的说明》，以 “曙光公司与 F 公司无关联”“买卖合同无售后包租内容” 为由，认定曙光公司未违法，驳回了刘淑芬的诉求。

此前，刘淑芬曾就该纠纷提起民事诉讼，要求撤销买卖合同并返还房款，却被法院判决驳回全部诉讼请求。双重打击下，她的维权陷入绝境。

案件焦点

1.关联关系难举证：曙光公司与F公司表面上法定代表人不同、工商登记独立，住建局仅依据开发商单方陈述就认定二者无关联，如何证明二者实质关联、构成变相售后包租，存在难度。

2.行政机关程序瑕疵：住建局已出具书面说明否定违法事实，若要推翻该结论，需明确指出其未履行法定调查职责的具体依据，这对法律适用的精准度要求极高。

3.维权基础薄弱：民事诉讼的败诉的判决，让刘淑芬的维权信心受挫，也给行政复议中的事实认定增加了阻力。

于大伟律师接受委托后，立足行政复议的核心逻辑，制定了 “固定证据链 + 直指行政不作为” 的代理思路：

1.聚焦行政职责，直击程序违法：依据《商品房销售管理办法》，住建局负有查处 “变相售后包租销售未竣工商品房”“价格欺诈销售商品房” 的法定职责。于律师在代理意见中明确指出，住建局仅询问曙光公司管理人员就作出结论，未核实企业关联关系、未调查宣传行为真实性，属于未依法履行调查职责，行政行为明显不当。

2.全面梳理证据，夯实事实基础：仔细核查刘淑芬提供的 证据材料，包括买卖合同、委托经营合同、转账记录、备案信息表、天眼查企业截图、民事判决书等，从中提炼关键线索 ——F 公司与曙光公司虽表面独立，但在商铺销售与经营中存在明显协同行为，该房地产公司在销售商品房时要求申请人与F公司签订经营委托合同，这种行为实质上构成了售后包租或变相售后包租。

3.借力复议程序，倒逼行政纠错：在行政复议过程中，及时提交证据并补充代理意见，重点强调住建局作出的《说明》缺乏事实依据和调查支撑。最终推动住建局于 2025 年 7 月 31 日对曙光公司立案调查，并于10月13日主动撤销此前作出的《说明》。

代理核心意见：法定职责不可怠，程序违法应纠正

于大伟律师深知法律规是维护正义的最后一道防线，果断代理当事人向市人民政府提起本案行政复议，请求：撤销住建局作出的《说明》；责令住建局依法对开发商采取变相售后包租方式销售未竣工商品房及虚构“用商铺返租租金抵扣首付款”欺骗买受人购置并免费使用商铺的行为依法予以查处。同时提出三点核心代理意见：

1.曙光公司行为涉嫌违法：曙光公司在销售A万象城商铺时，商铺尚未竣工，故其承诺由其关联公司F公司为买受人出租商铺，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，且曙光公司及关联公司所谓的“商铺前三年返租租金共计183861元”根本就不存在，“购置商铺返租用租金抵扣首付款”只是曙光公司及关联公司为了出售商铺及出售商铺后免费使用商铺的一种营销手段，这种欺骗手段严重损害了申请人的合法权益。

2.住建局未履行法定职责：住建局的调查流于形式，未对关键事实进行核实，作出的《说明》不能作为合法答复，其行政不作为导致刘淑芬的合法诉求未得到应有回应。

3.应依法撤销不当行政行为并责令履职：基于住建局的程序违法和事实认定错误，请求复议机关撤销案涉《说明》，并责令住建局依法对曙光公司的违法行为开展全面调查。

复议结果：确认行政行为违法，立案调查启动

在扎实的证据和严谨的法律论证面前，行政复议机关全面采纳了于大伟律师的代理意见。经审理查明，住建局2025年5月23日作出的《关于张淑芬反映情况的说明》未履行法定调查职责，与法定职责不相符。

在本案复议阶段期间，住建局于2025年7月31日主动作出《立案调查通知书》，对曙光公司变相售后包租的行为立案调查，并于10月13 日作出撤销原《说明》的决定。被申请人已主动纠正并立案调查，本机关予以认可。申请人收到上述材料其要求已得到满足，但未撤回复议申请，本机关依法确认被申请人之前的行政行为违法。

A市人民政府作出行政复议决定书，正式确认住建局 2025 年 5 月 23 日作出的《关于张淑芬反映情况的说明》违法，刘淑芬的核心诉求得到支持。

本案中，于大伟律师凭借着常年以来丰富的类案处理经验，在介入案件后通过深入取证，通过行政途径向有关单位寄送的《查处申请》（另案）结合行政复议，切实有效的让案件得到了推进，为委托人的后续维权奠定了坚实的基础。