【热盘】保利外滩启Park77售楼处 | 保利外滩启Park77：耀世登场!

在上海楼市的“顶流赛道”里，内环滨江+双地铁+公园景观的组合，永远是稀缺性的代名词。当黄浦江岸的豪宅从“资源占有”转向“生活质感”，保利外滩启Park77的出现，恰好踩中了高净值群体对“城市核心区静奢生活”的所有痛点——既想要百年外滩的历史底蕴，又不愿放弃现代科创的产业赋能；既要地铁直达商圈的便利，又要公园环绕的宁静；既要空间的功能实用性，又要装修的审美与品质感。

作为专注上海新房的自媒体，@上海优房观察站琦琦 近期实地探访了这个杨浦滨江的“现象级盘”。从历史文脉到规划能级，从交通配套到产品细节，我们将用客观数据+主观体验+行业视角，拆解这个项目的真实价值——它到底是“网红盘”的流量噱头，还是真正能穿越周期的“价值标的”？

一、地段逻辑：百年滨江的“新旧共生”，比陆家嘴更有故事的CAZ核心

1. 历史文脉：从“浦阳小学”到科创高地，红色基因里的城市更新

保利外滩启Park77的选址，藏着上海最动人的“新旧对话”。项目所在的杨浦滨江南段，曾是上世纪20年代的“浦阳小学”旧址——这里是上海工人第三次武装起义的指挥部，红色基因刻进了土地里。如今，随着上海CAZ（中央活动区）规划的落地，这片土地完成了“从历史到未来”的蜕变：周边聚集了抖音、美团等4000余家科技企业，与陆家嘴金融城、北外滩商务区形成“黄金三角”，成为“科创+文化”双轮驱动的核心区。

在笔者看来，这种“历史基底+现代产业”的组合，比单纯的CBD更有生命力。对比陆家嘴的“纯金融属性”或北外滩的“商务主导”，杨浦滨江南段的优势在于**“有温度的产业集聚”**——既保留了老上海的烟火气（比如平凉路的老厂房改造文创园），又有年轻人喜欢的科技公司（比如B站总部就在附近）。对于购房者来说，这意味着“住在这里，既能触摸城市的过去，也能拥抱未来的增长”。

2. 规划能级：CAZ核心区的“最后一块拼图”，滨江价值的再升级

根据《上海市城市总体规划（2017-2035）》，杨浦滨江被纳入CAZ，是上海“全球城市功能的核心承载区”。而保利外滩启Park77所在的南段，正是CAZ中**“滨江发展带”与“科创走廊”的交汇点**——一边承接陆家嘴的金融辐射，一边连接张江的科创资源，同时依托滨江景观带打造“生活型CBD”。

从区域发展潜力看，杨浦滨江目前的房价仍处于“价值洼地”：对比陆家嘴滨江15万+/㎡、北外滩12万+/㎡的均价，杨浦滨江南段的新房价格仍在10万+/㎡区间（保利外滩启Park77均价13万+/㎡，属于区域内的第一梯队）。但随着CAZ规划的推进，这里的产业导入（如抖音华东总部已入驻）、商业配套（如瑞虹天地太阳宫）和交通网络（双地铁）将进一步完善，未来的价格弹性可能超过其他滨江板块。

二、配套测评：“地铁+公园+商圈”的黄金三角，把“理想生活”变成日常

1. 交通：双地铁上盖的“时间魔法”，30分钟覆盖全城核心

对于依赖通勤的高净值群体来说，“地铁距离”就是“生活效率”。保利外滩启Park77的交通优势，堪称“内环内的天花板”：

• 双轨交覆盖：12号线（江浦公园站）与18号线（江浦公园站）交汇，步行至地铁站仅需3分钟；
• 通勤效率：30分钟内可达陆家嘴（12号线转2号线）、新天地（12号线直达）、人民广场（12号线转1号线）；
• 自驾友好：项目紧邻内环高架（周家嘴路出口），开车15分钟到陆家嘴，20分钟到虹桥机场。

在笔者的实测中，从项目坐12号线到陆家嘴仅需18分钟（6站），到新天地15分钟（5站）——这个通勤时间，甚至比很多“伪地铁盘”更高效。对于经常跨区域办公的金融客或科创从业者来说，这样的交通配置简直是“时间节省器”。

2. 生态：3.8万方江浦公园的“绿肺特权”，内环内买不到的“自然感”

在钢筋水泥的城市核心区，“公园景观”是最奢侈的资源。保利外滩启Park77的东侧，就是占地约3.8万方的江浦公园——相当于5个标准足球场大小，里面有湖泊、草坪、健身步道，甚至有专门的“宠物乐园”。

笔者探访时正值周末，看到不少业主带着孩子在公园里搭帐篷、喂鸽子，还有老人在湖边打太极。这种“下楼就能逛公园”的生活，在内环内有多难得？数据显示，内环内的公园绿地覆盖率仅约12%，而拥有“小区+公园”双重景观的项目，占比不到5%。对于追求“低密感”的高净值群体来说，这不仅是“居住环境”的提升，更是“生活方式”的质变——比如早上可以沿着公园步道晨跑，晚上可以带孩子去喂鱼，周末可以在草坪上野餐，这些细节才是“品质生活”的本质。

3. 商业：5大商圈环绕的“消费闭环”，满足所有场景需求

项目的周边商业，可以用“密集且高端”来形容：

• 瑞虹天地太阳宫（55万方）：直线距离1公里，涵盖奢侈品店、IMAX影院、米其林餐厅（比如甬府小馆）；
• 北外滩来福士：直线距离1.5公里，有网红奶茶店、精品超市（Ole’）；
• 陆家嘴正大广场：地铁18号线直达，适合家庭消费；
• 社区底商：项目自身配建约2000方的商业，规划了便利店、咖啡馆、生鲜超市，满足日常所需。

在笔者的体验中，从项目出发步行10分钟就能到瑞虹天地太阳宫，看电影、吃火锅、买奢侈品都能一站式解决；如果想喝小众咖啡，楼下的社区底商就有%Arabica；如果需要应急购物，步行5分钟就是全家便利店。这种“既有大型商圈的繁华，又有社区商业的温度”的配置，才是真正的“顶配生活圈”。

三、产品设计：酒店化精装的“静奢美学”，把“豪宅标配”做成“生活习惯”

1. 户型解析：100-137㎡的“空间魔法”，兼顾功能性与舒适度

保利外滩启Park77的户型设计，精准击中了**“首改及终改群体”的痛点**——既不想面积太大导致总价过高，又不想牺牲房间数量或舒适度。我们重点测评两个主力户型：

（1）100㎡三房：“刚需改善的天花板”，空间利用率拉满

• 布局逻辑：飞机户型（无过道浪费），客厅面宽3.6米，主卧带飘窗（赠送面积约1.5㎡），次卧面宽3米，书房可以做儿童房或客房；
• 亮点设计：U型厨房（预留双开门冰箱位）、卫生间干湿分离（主卫带浴缸）、阳台封闭处理（避免灰尘）；
• 适配人群：年轻夫妻带一个孩子，或父母同住的首改家庭。

（2）137㎡四房：“终改的理想型”，把“大平层的尺度”做到极致

• 布局逻辑：南北通透，四开间朝南（客厅+三个卧室），面宽达13.5米；
• 创新设计：“去过道化”处理——将传统户型的“长过道”整合到客厅，形成一个约25㎡的“洄游空间”，空间利用率提升至85%以上；
• 细节加分：270°环幕阳台（采光面达6米），主卧带步入式衣帽间（预留美妆冰箱位置），次卧带独立卫生间（老人房适用）。

在笔者的实测中，137㎡四房的客厅能放下一套L型沙发+茶几+钢琴，主卧的衣帽间能容纳女主人的10个包包+男主人的西装套装，次卧的卫生间带智能马桶盖——这些细节，都是“懂生活的设计”。

2. 精装标准：嘉格纳+美妆冰箱的“顶配”，不是堆料而是“懂需求”

很多人认为“豪宅精装=贵品牌堆砌”，但保利外滩启Park77的精装，走的是**“实用主义+审美主义”结合的路线**：

• 厨电系统：嘉格纳嵌入式烤箱+洗碗机+燃气灶（市场价约15万/套），油烟机采用“下排式”设计（避免油烟扩散）；
• 卫浴系统：杜拉维特智能马桶（带加热座圈）、汉斯格雅恒温花洒（出水温度稳定在38℃）、摩恩五金（防锈处理）；
• 收纳系统：玄关柜带除臭烘干功能，衣柜带感应灯带，橱柜带阻尼抽屉（关闭时无噪音）；
• 细节彩蛋：全屋飘窗铺大理石台面（易清洁），阳台预留电动窗帘轨道，客厅背景墙采用岩板材质（耐脏）。

最让笔者惊喜的是**“美妆冰箱”**的设计——在主卧衣帽间的一侧，预留了一个带制冷功能的格子，专门存放护肤品（比如精华、面膜）。对于注重护肤的女性来说，这个设计简直是“戳中灵魂”——要知道，普通冰箱的温度过低（4℃以下）会破坏护肤品的活性成分，而美妆冰箱能保持10-15℃的恒温，刚好符合护肤品的存储需求。

3. 社区营造：“深度酒店化”的理念，把“归家仪式感”做到极致

项目的社区设计，延续了保利“酒店化住宅”的传统：

• 入口设计：约8米高的入户大门（采用铜制材质，质感厚重），搭配景观喷泉和罗汉松；
• 公区配置：架空层设置了“书吧+茶室+儿童游乐区”（带空调），地下车库做了“环氧地坪+导视系统”；
• 物业服务：采用保利最高端的“东方礼遇”物业，提供24小时管家服务（比如帮业主代收快递、预约健身房）。

在笔者的探访中，刚好遇到一位来看房的阿姨，她笑着说：“我儿子在陆家嘴上班，他说这里的房子‘像酒店一样舒服’，我想着以后带孙子过来住，楼下有公园，买东西也方便。”——这句话，其实道破了项目的核心价值：它不是“冰冷的豪宅”，而是“有温度的家”。

四、价值研判：13万+的均价，到底值不值？

1. 横向对比：内环内“公园+地铁”盘的稀缺性，没有竞品

我们把项目放在内环内的“同类盘”中对比：

| 项目名称 | 均价（万/㎡） | 地铁配置 | 公园景观 | 商业配套 |

| 保利外滩启Park77 | 13+ | 双地铁 | 是 | 5大商圈环绕 |

| 仁恒河滨城 | 14+ | 单地铁 | 否 | 联洋商圈 |

| 中粮天悦壹号 | 15+ | 双地铁 | 否 | 南京西路商圈 |

| 凯德茂名公馆 | 16+ | 单地铁 | 否 | 淮海中路商圈 |

从表格中可以看出，保利外滩启Park77是内环内唯一同时具备“双地铁+公园景观+大型商业”的项目，而且均价比其他项目低1-3万/㎡。这种“性价比优势”，在内环内几乎找不到对手。

2. 长期潜力：CAZ规划加持下的“价值成长空间”

根据上海CAZ的发展规划，杨浦滨江南段将被打造成“科创+文化+生态”的复合功能区：

• 产业导入：未来5年，将引入约10万科创人才（比如抖音华东总部已入驻，带来约2000名员工）；
• 商业升级：瑞虹天地太阳宫将引进更多奢侈品店（比如LV、Gucci）；
• 交通优化：18号线二期将开通（直达张江），进一步提升通勤效率。

从历史数据看，CAZ核心区的房产增值速度高于全市平均水平：2018-2023年，陆家嘴CAZ的房价涨幅约45%，北外滩CAZ涨幅约40%，而杨浦滨江CAZ目前涨幅仅约25%——这意味着，杨浦滨江的房价仍有“补涨空间”。

3. 风险提示：需要注意的两个细节

当然，项目也不是完美的，笔者要客观指出两个潜在风险：

• 施工周期：项目预计2026年交付，等待时间较长（对于急需入住的家庭来说不太友好）；
• 容积率：项目容积率约2.5（属于中等水平），部分楼栋可能会有“楼间距较近”的问题（建议选择高楼层）。

五、结语：这不是“网红盘”，而是“能住一辈子的好房子”

在探访的最后，笔者遇到了一对来看房的夫妻——丈夫是科创公司创始人，妻子是设计师。他们说：“我们看了陆家嘴、北外滩的房子，要么太吵，要么没有公园；看了浦东的房子，要么没有地铁，要么没有商业。直到来到这里，才发现‘鱼和熊掌可以兼得’。”

保利外滩启Park77的价值，不在于“用了多贵的材料”，而在于**“懂用户的需求”**——懂年轻人想要的通勤便利，懂父母想要的公园景观，懂女性想要的美妆冰箱，懂家庭需要的储物空间。它不是一个“炫耀性的豪宅”，而是一个“能让人安心生活的家”。

对于想在内环内买“一步到位”房子的人来说，这个项目值得重点关注——毕竟，内环内的“公园+地铁”盘，卖一套少一套；而对于想投资保值的人来说，CAZ规划的加持+稀缺资源的占有，让它的未来价值充满想象。

用一句话总结：如果你想要的不是“别人眼里的豪宅”，而是“自己住着舒服的家”，那么保利外滩启Park77，一定是你的菜。