上海10月楼市二手房成交“刹车”降9.8%，21万+/平豪宅霸榜

都说金九银十，可上海的十月楼市却有点平淡。二手房成交量的“二连涨”戛然而止，转头就创下了今年三月以来的新低。一边是1.8万套的冷清成交，一边是35.5万套高悬的库存，去化压力肉眼可见。

而与二手房的“压力山大”相比，新房市场则上演着“冰与火之歌”：整体成交回调，但核心区的豪宅们依然坚挺，黄浦、杨浦的项目一出来就被“抢购”，再次印证了上海楼市那句老话——核心地段的稀缺资产，永远是硬通货。

Part.1

二手房：35.5万套挂牌量下去化压力仍在

10月上海二手房市场没能延续此前的回暖势头，整体成交陷入冷清，在8月起的“二连涨”后首次转入下降通道。

网上房地产数据显示，10月上海二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套更是少了5893套，降幅达到24.17%。这一成交量不仅终结了此前的上涨态势，更是今年3月以来的最低值，市场降温迹象明显。

不过单月成交节奏呈现出鲜明的“先抑后扬”特征。从10月成交日历来看，全月有3个交易日单日成交破千，前半月15天受国庆中秋双节8天长假影响，日均成交仅418.93套；随着假期结束、正常交易秩序恢复，后半月15天日均成交直接攀升至762.43套，回暖势头在月末有所显现。

同比降幅显著的背后，核心是去年“929新政”带来的高基数效应。彼时新政明确上海外环外买房社保要求从3年放宽至1年，首付比例最低降至1.5成，直接激活了市场需求，将2024年10月二手房成交量拉升至2.4万套，后续11月、12月更是持续攀升至2.7万套、3万套，也让今年10月的同比数据面临较大压力。

挂牌量方面，截至11月3日，上海二手房挂牌量仍维持在约35.5万套的高位，庞大的库存规模下，市场去化压力并未得到明显缓解，后续成交量回升仍需需求端进一步发力。

Part.2

新房：成交回调供应收缩，豪宅降温但核心区仍抗打

10月上海新房市场随整体楼市同步回调，成交与供应双双下滑，不过区域分化与产品梯度特征依然鲜明，核心区高端项目仍保持较强抗跌性。

佑威房地产研究中心数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积40.86万平方米，环比减少17.7%；成交均价为88405元/平方米，环比上涨2.66%。

区域表现上，“强者恒强”的逻辑再一次被验证。大浦东依旧稳坐全市成交头把交椅，6.32万平方米的成交面积甩开其他区域，即便整体市场回调，核心城区的基本面依然扎实；宝山以4.8万平方米紧随其后，作为外环外的热门居住区，保持了一贯的成交韧性。更值得关注的是黄浦、杨浦两区，成交面积均突破4万平方米，活跃度拉满——这也再次说明，上海市区不缺购买力，只要有优质供应入市，市场自然会给出积极回应。

成交个案方面，10月成交前十榜单里，10万+单价的豪宅项目占了4个，虽然数量不算多，但排名清一色靠前，成为支撑成交总额的核心力量。其中排名第一的项目是黄浦淮海中路板块的高福云境，该项目共网签28135平方米，网签均价215191元/平方米；排名第二的是杨浦新江湾板块的建发海宸，该项目共网签26960平方米，网签均价111573元/平方米。

供应端的收缩则更为明显。10月新房供应量46.43万平方米，共入市34个楼盘，但其中仅17个单次推盘量超百套，大部分楼盘都在“小批量试探”，房企推盘意愿偏低的趋势一目了然。不过推盘结构却很清晰——向中高端倾斜，10万+单价的高端项目占了9个，高福云境和四川北路板块的外滩瑞府更是成为供应量前三名。这种“少而精”的推盘策略，也反映了房企当下的谨慎心态：与其大面积推盘去化承压，不如稳扎稳打。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，通常情况下10月受到长假影响，交易的环比下滑意料之中。从市场表现来看，外环外的产品依然能维持一定热度，尤其是杨行、松江新城这些传统关注度较高的区域。

当然，如果青浦、松江、嘉定这些区能形成合力，有多个爆发点，成交总量有继续向上攀升的希望。10月也释放较多积极信息，比如三季度经济数据有较高活力，上海的房地产开发投资数据依旧有韧性，还有地块刷新区域楼板价等等，这些都能成为后续市场回归正常交易量的有力支持。