郑州楼市新信号：改善型住房成主流，主城核心区资产价值凸显

过去比价格，现在拼品质：郑州楼市的竞争赛道已经切换

120㎡以上户型占比超40%！2025郑州楼市数据揭示改善需求崛起

郑州房子为何越卖越挑剔？背后原因揭开楼市新趋势

主城改善盘受捧，远郊项目承压：郑州楼市上演“冰火两重天”

品质居住成新焦点，郑州楼市进入改善主导的高质量发展阶段

2025年的郑州房地产市场，呈现出一幅与往年截然不同的图景。来自郑州市住房保障和房地产管理局的最新数据显示，今年前三季度，全市新建商品住宅成交面积中，120平方米以上的改善型户型占比首次突破四成，而这一比例在五年前还不足百分之二十五。市场交易的温度并非均匀分布，而是在主城区与远郊区、高端改善楼盘与普通刚需项目之间，划出了一条清晰的分水岭。

这种变化并非空穴来风。纵观全国市场，核心城市房地产的价值逻辑正在重构。以上海为例，高端豪宅市场的活跃度从去年延续至今，反映出高净值人群对核心资产的配置偏好。在郑州，类似的趋势同样明显，但表现更为多元化，聚焦于“主城核心”与“产品力”的双重价值。购房者的决策链条变得更长，也更加谨慎，他们不再仅仅为“有一套房子”买单，而是为更好的地段、更优的产品、更可持续的生活方式投票。

位于金水区文化路板块的中海峯境叁號院项目，可以视为观察当前市场的一个窗口。这个项目所处的金水区，作为郑州传统的核心区域，汇聚了优质的行政、教育、商业资源。项目本身一块低容积率的土地条件，为其打造改善型产品提供了基础。在规划设计上，项目方试图将现代建筑美学与在地文化元素相结合，例如在社区大堂的细节处理上，融入了月季花等具有本地特色的意象。同时，社区内规划了包括会所、景观庭院在内的多种功能空间，旨在满足住户对于休闲、社交等方面的需求。这类项目的出现和市场的反馈，在一定程度上指示了未来住宅开发的一个可能方向——即在有限的土地资源上，通过提升设计水平和营造能力，创造更宜居的空间。

市场的选择是现实的。据不完全统计，2025年下半年，金水区、郑东新区等主城核心区的新推改善项目，平均去化率显著高于非核心区域。一些定位精准、产品特色鲜明的项目，即便单价相对较高，仍然获得了不错的市场反响。反观部分配套尚不完善的远郊区域，项目去化速度则面临较大压力。这种分化并非意味着市场的萎缩，而是市场走向成熟和精细化的必然过程。它清晰地表明，在基本的居住需求得到满足之后，市场正在向追求更高居住品质的阶段演进。

那么，是哪些力量在推动这一轮市场结构的转变？政策层面无疑提供了重要的支撑环境。公积金贷款利率维持在历史较低水平，商业银行房贷利率也较此前有明显下调，这有效降低了购房者的资金成本。更为关键的是，郑州积极推行的“以旧换新”等政策，旨在畅通一二手房置换链条，激活改善型需求。这些政策举措，与市场需求的变化同频共振。

更深层次的原因，则源于人口结构变化和居住理念的升级。随着家庭结构的变化和生活水平的提升，人们对居住空间的大小、功能分区合理性、社区环境品质、周边配套设施完备度都有了更高的期望。传统的“老破小”或者远离城市中心的住宅，越来越难以满足这些升级的需求。此外，郑州作为国家中心城市，持续的人口流入，特别是年轻人才和产业人口的聚集，也为房地产市场，尤其是品质住房市场提供了稳定的需求基础。他们对于“好房子”的定义，直接影响了市场的供给结构。

土地市场的表现，往往是商品房市场的风向标。观察2025年郑州的土拍市场可以发现，主城区位置优越、配套成熟的地块，依然受到开发企业的关注。房企的拿地策略显得更为聚焦和审慎，普遍将资源向确定性更高的核心区域倾斜。这种投资逻辑的背后，是对未来市场需求的预判——即主城核心区资产因其稀缺性和综合价值，具备更强的抗风险能力和保值增值潜力。

展望未来，郑州楼市的发展路径似乎已经清晰。那种依靠价格普涨、遍地开花的市场阶段可能已经过去，取而代之的是一个更加注重产品差异化、服务精细化的时代。对于开发企业而言，未来的竞争将更多是综合能力的比拼，包括对客户需求的精准洞察、产品研发的创新能力和项目品质的管控能力。能够真正沉下心来打造好产品、好服务的企业，将更有可能在未来的市场中赢得主动。

对于购房者来说，当前的市场环境也提出了新的思考题。在做出购房决策时，除了价格因素，更需要综合考量项目的地段价值、开发企业的实力与口碑、产品本身的规划设计理念以及长期的居住体验。在“房住不炒”的定位下，住房的居住属性被不断强化。选择一处能够满足家庭长期生活需求、与自身生活方式相匹配的居所，其重要性远远超过了短期的价格波动。

郑州楼市的这场静水深流般的变化，本质上是城市发展进程的缩影。它反映出这座城市的经济活力、人口吸引力以及居民对美好生活的向往都在稳步提升。房地产市场的健康发展，最终将与城市能级的提升、居民幸福感的增强同向而行。这是一个需要市场各方共同适应和推动的过程，而其结果，将深刻影响郑州这座国家中心城市的未来面貌。