上海初代副中心开始加速升级了

　　今年2月普陀区开启了真如之心-上海西站及周边区域城市设计国际方案征集。

　　到6月，真如之心、上海西站、真如寺、真如翠谷等4大规划陆续出炉。

　　再到7月，真如商务单元更新提升规划也和大家见面了。

　　紧接着真如翠谷的土地顺利出让。

　　近期，真如核心地块控规调整。

　　这一系列的动作和变化，都预示着真如要开始加速了。

　　规划的野心

　　作为最早一批的上海城市副中心，真如顶着这个名号已经24年了。

　　外界对于真如的发展可以说褒贬不一。

　　曾经真如确实错过很多机会，但是今年以来真如展现出来的发展决心真的不一样。

　　这一次真如社区W060802单元控制性详细规划B03、B04B、B05A、B05B、B06A、B06B街坊调整草案中，发现了发展理念的转变。

　　1、不是简单堆量

　　真如核心地块的规划调整中最主要的变化是削减了商办体量，增加了2宗住宅用地。

　　减少的商办体量大概30余万方，增加的住宅大概18万方。

　　真如现在缺的不是商办，而是封面代表作。

　　高尚领域这边有约60万方的商办，中海这边还有30万方的商办，而且是高标准甲级办公楼。

　　那么真如最后的这块核心土地，肯定不是简单的堆商办就可以。

　　而是考虑如果做成真如新的地标。

　　这个地标既包含商办的地标，也包含住宅的地标。

　　真如要做的是“生产、生活、生态”的高度融合。

　　这是真如隐藏在规划背后的野心。

　　2、更加灵活

　　这次规划中还预留了2.9万方的土地未做明确表示，即B05街坊规划为城市发展备建用地。

　　官方解释是后续在确保公益性要素不减少的前提下，结合周边区域研究，合理确定地块功能和规模。

　　原版规划里面是公园绿地，因为这里是高压线走廊。

　　但新版之所以留白，是因为远期规划有高压线入地的可能。

　　如果还是简单粗暴地做成公园绿地，那是对核心土地资源的浪费。

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　　2平方公里的细节打磨

　　再看这次真如之心、上海西站、真如寺等的规划设计。

　　我感受到的是普陀在这2平方公里精雕细琢的想法。

　　未来，这这2平方公里上，建立起来的是上海西北角真正的节点空间。

　　是真如自己的花环。

　　今年上海提出了中城地带，要打造一个基于中环地带的金色花环。

　　金色中环是一条人口、产业、交通的总和纽带。

　　同样真如希望刻画的“桃源环路”也是自己的人口、产业、人文、生态的纽带。

　　具体到各部分来看：

　　1、上海西站

　　2024年启动了《上海西站停站方案优化课题》研究，进行西站能级提升。

　　在上海铁路局的支持下，西站去年增加了3列班次（G8388上海－上海南、G7357上海－祁门南、C3883盐城－上海）。

　　目前，日均客流量到发人数约4000人，高峰期客流到发人数约7000人

　　较去年上半年客流增长约32%。

　　此外，上海西站还开发了到新疆的旅游专列。

　　从趋势上看，上海西站朝着面向长三角的“文旅会客厅”方向发展。

　　西站的运行不像上海站、虹桥站那么繁重。

　　因此在设计上也是希望向站城融合的便利型车站靠拢。

　　成为一个全时的公共目的地。

　　是一个转换的场景。

　　让西站的娱乐性更足，有更好的人气聚集效果，增加使用场景。

　　成为全天候的活力广场。

　　2、真如寺及周边道路提升

　　城心的寺庙从来都是宝贵的文旅资源。

　　上海最知名的静安寺，是整个静安区的文化地标。

　　也是现在上海最核心的商圈之一。

　　带来的经济价值是不可估量的。

　　同样的还有龙华寺、玉佛禅寺。

　　对于真如寺的改造提升，是打造一张真如的文化名片。

　　如果说真如之心的打造是硬实力、是商业之心的打造，那真如寺就是软实力的塑魂。

　　真如寺始建于南宋，距今也有700多年的历史了。

　　从底蕴的角度来说，真如寺完全有条件。

　　从未来打造方式上，将是文化圈层生长推动“四客”重游和复购。

　　将带活整个兰溪路的发展。

　　整个的沿街界面都将围绕真如寺这个内核焕然一新。

　　原有的商业建筑将重构，新的街区将是现代与古韵的结合。

　　为商务气息浓厚的真如副中心保留一抹烟火市井。

　　新的兰溪路将成为“宋韵兰溪”。

　　3、真如之心

　　可以说真如之心是真如重中之重，是真如副中心的最后一块拼图。

　　从过往看，很多人说普陀少了一点突破的魄力。

　　但从今天看，这2平方公里展现出的是决心。

　　是一场“年轻化、封面化、融合化”的改变。

　　年轻化，是真如中心未来会成为普陀对外展示形象的年轻会客厅。

　　封面化，是真如中心会是不同于普陀以往所有规划的一次封面作品。

　　融合化，是真如之心的站、城、产、商、人五维的结合。

　　我想说，这一次真如的打造，细节拉满了。

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　　正在越来越好

　　不应该总是抱着老观念看新的真如。

　　今天的真如真的有了很大的变化。

　　十多年前的真如，和十多年后的真如。

　　说一句翻天覆地的变化不为过吧。

　　环宇城的商场也很好逛。

　　有网友开玩笑说，“真如环宇城，漂亮得像静安区的闺女”。

　　其实也不见得比静安区的一些商场差。

　　看好真如的一个更重要原因是地理位置、轨交设置有着先天的优势。

　　真如处于内中环之间，绝对的距离优势，是不可替代的。

　　尤其在轨道交通上，真如如今有5条地铁穿过。

　　11号线、14号线、15号线共同打造的真如-铜川路“枢纽”，正在成为上海西北角的重要交通节点。

　　20号线作为一条东西走向，串联普陀、静安、虹口、杨浦的线路，更是稀缺资源。

　　同样处于中内环间的板块，如大宁、古北、徐汇滨江、张江、碧云等。

　　都在过去二十年中成为城市的增长极，是引领区域、乃至上海发展的存在。

　　近几年上海中环更是替代内环成为发展的主力军。

　　只要真如想，发展的机会从未流逝。

　　最后

　　时代从不缺弯道超车的机会。

　　这一次真如的规划底子打的很好。

　　未来需要持续发力的就是产业落地。

　　在十五五的产业方向中，有着大量的新兴机会。

　　比如高端制造、通信、人工智能、数字经济、新能源等等。

　　不用贪多，哪怕抓住其中某几个，就足够了。

　　这一次请给真如一点耐心。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。