规则巨变：深圳社会类保租房新规，长租公寓如何“夹缝求生”

当深圳市住房和建设局就《深圳市社会主体出租保障性租赁住房管理细则》公开征求意见时，租赁市场的另一大主体——市场化公寓运营商们，正屏息凝神地研读着每一行条款。

这不仅仅是一份管理细则，更是宣告了一场行业大变局的到来。在保障性租赁住房巨轮的全速航行下，以往风光无限的市场化公寓，已经真切地感受到“夹缝生存”的寒意。

深圳社会类保租房管理细则

为了进一步规范社会主体出租的保障性租赁住房（以下简称“社会类保租房”）租赁管理活动，深圳市住房和建设局组织起草了《深圳市社会主体出租保障性租赁住房管理细则》，现向社会公开征求意见和建议。

在租金管理方面，《管理办法》明确规定，社会类保租房租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%，运营管理单位确定租金应当符合该规定标准并报主管部门备案。据此，《细则》明确了社会类保租房租金备案机制，必要时，市住建部门可以组织有关机构对社会类保租房租金进行评估测算。

在房源发布管理方面，《细则》明确，运营管理单位可以通过自有平台、第三方交易平台等多种渠道对外发布房源信息，但要确保各渠道发布的社会类保租房房源相同且同一房源的挂牌租金（有促销价格的，按照促销前的价格）和租赁状态相同。

在承租条件核查方面，《细则》对承租社会类保租房实行承诺制，由区住房主管部门进行抽查，发现存在不符合承租条件的人员入住的，督促运营管理单位解除合同、腾退房屋。

在规范租赁收费行为上，《细则》重点针对承租人普遍关切的租金、水电费及服务费等费用收取行为进行规范，强调居住权益保护。

一是明确租金内涵，社会类保租房租金包含房屋使用费、家具家电使用费以及租赁税费等费用，不包含水费、电费、燃气费、网络费、物业管理费、停车费等费用；合同有效期内，运营管理单位不得单方面提高租金。

二是规范水电气费收取，社会类保租房水、电、燃气费用收取要严格遵循《深圳经济特区居民生活用水电燃气价格管理若干规定》，不得擅自加价或者加收其他费用。

三是规范服务费用收取，运营管理单位要在经营场所、网络服务端醒目位置如实公示服务内容、收费事项等内容，并告知承租人；提供增值服务的，应当明码标价，由承租人自愿选择接受，不得捆绑销售。

此外，运营管理单位要确保社会类保租房及其配套生活设施、设备能够正常使用，人均最低租住建筑面积须符合本市相关规定，厨房、卫生间、阳台过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。运营管理单位不得擅自进入租赁住房，确需进入房屋检查或维修的，须提前征得承租人同意，并约定进入的时间和方式。

市场化长租公寓生存指南

社会类保租房细则对市场化公寓运营商的核心冲击，是公寓运营商的传统盈利模式被“釜底抽薪”。

其一，价格锚定，利润空间被锁死：

《细则》利刃：“租金不高于市场参考租金的90%”并需“备案”。

这意味着在公寓运营商每个项目的旁边，都可能出现一个品质相当、但价格直接打9折的“官方竞争对手”。

而公寓运营商的成本结构（包租成本、装修摊销、资金成本等）是刚性的。保租房在土地、税收、金融上有先天优势，公寓运营商根本无法在同等价格下竞争。

跟价，意味着亏损；不跟，意味着空置率飙升。公寓运营商的定价自主权实质上已被架空。

其二，收费透明，灰色利润被清零：

《细则》利刃：明确“水电燃气按居民价格”执行，“服务费自愿选择”、“不得捆绑”。

坦白说，部分公寓项目的“隐形费用”曾是重要的利润补充，现在这条路被彻底堵死。

公寓运营商清理所有不合规的收费项目，这直接意味着整体营收能力的下降。

其三，房源公示，信息优势被抹平。

《细则》利刃：要求各平台房源信息“相同且同一”。

公寓运营商以往通过不同渠道投放不同价格、制造房源紧张假象的营销策略宣告失效。

市场信息变得极度透明，竞争完全回归到产品、服务和价格的硬核比拼，而这恰恰是背靠政策资源的保租房所擅长的。

保租房的海量入市，市场化公寓运营商已经沦为“被掠食者”。

首先是客源分流。公寓运营商的核心客群——年轻白领、新市民，正是保租房首要保障的对象。当他们能以9折价格享受到与市场化公寓运营商同等甚至更可靠的权益保障时，公寓运营商靠什么说服他们支付更高的溢价？品牌故事在真金白银的实惠面前，苍白无力。

其次是成本劣势。

公寓运营商在“拿房-装修-出租”的每一个环节都是市场化成本，而社会类保租房的房源（如村集体、国企存量资产）本身成本就低，还能享受政策红利。

这是一场不公平的成本战。

此外，公寓运营商过去在客户筛选上的一些“灵活性”将不复存在，运营合规成本显著提升。

公寓运营商如何突围？

抱怨与观望等于坐以待毙，公寓运营商必须立即行动，进行一场彻底的自我革命。

放弃全面竞争，聚焦细分市场。

比如，高端服务式公寓，聚焦企业高管、外派人士，提供酒店式服务、高端家私、一对一管家，与保租房在物理层面和客群层面实现隔离。

比如，主题社群公寓，创建“宠物友好社区”、“创业者公寓”、“数字游民之家”等。保租房解决的是“住”的基本需求，公寓运营商则要解决“志同道合”的情感与社交需求。

再比如，企业定制B2B业务，主动出击，为园区、大型企业提供整租式的员工住宿解决方案，成为企业的“人力资源后勤服务商”。

在盈利模式上，公寓运营商可以大胆尝试新方向。

比如，打造“服务菜单”，将保洁、维修、社群活动、健身课程、新零售等明码标价，做成高品质、可自愿选择的增值服务包。关键是，这些服务必须是租户真正需要且愿意额外付费的。

比如，探索收入分成模式：尝试与业主（特别是个人房东）探讨从“固定包租”转向“收入分成”模式，共担风险，共享收益，降低公寓运营商的固定成本压力。

此外，公寓运营商需要主动拥抱合规，重塑品牌信任。

主动在官网、APP、合同里，以最清晰的方式公示所有收费细则，甚至将水电燃气缴费记录向租户开放查询，将合规打造成公寓运营商的核心竞争力。

组建专门的政府事务与合作团队，研究如何参与保租房体系。公寓运营商可以凭借专业的装修、招租、运维管理能力，为政府、国企或拥有存量资产的社会业主提供委托运营服务，从“竞争者”转变为“服务商”。

这场危机，是淘汰赛，也是晋级赛。公寓运营商已无路可退，能否活下去，取决于公寓运营商转型的决心与速度。

各相关单位或个人如有意见和建议，请于11月29日前，通过深圳市住房和建设局门户网站“互动交流－民意征集－征集主题”栏目在线提交意见，或反馈意见至邮箱，地址：zlzl@zjj.sz.gov.cn。

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