广东
城市更新赛道上，深圳正在换挡提速，一批“沉睡”已久的旧改项目被果断清退。
十月的最后一天，深圳宝安区新安街道107发展带翻身片区（三）城市更新单元计划正式宣告失效，这已是近年来深圳第31个因更新计划失效被踢出改造清单的项目。
与此同时，宝安区107发展带潭头片区城市更新单元、福田区梅林街道东林工业区城市更新单元等项目也相继折戟沉沙。
这些项目的失败，显露出深圳城市更新背后的复杂博弈。
它们或因规划未获批，或因未能按时确认实施主体，最终在严格的时限政策下被迫出局。
翻身片区的旧改梦碎
宝安区新安街道107发展带翻身片区（三）城市更新单元的失败，一场长达三年的努力化为泡影。
这个项目自2022年10月27日被纳入《2022年深圳市宝安区城市更新单元计划第三批计划》，给予了3年的计划有效期。
根据规划，项目拟拆除范围用地面积25049平方米，拟更新方向为居住、商业等功能。
由深圳市鸿广源投资有限公司负责申报，据工商资料显示，这家公司由深圳市鸿荣源企业发展集团和广兴源投资分别控股60%和40%。
两大开发商联手，本应实力雄厚。
鸿荣源集团在深圳开发过前海鸿荣源中心、壹方中心等多个标杆项目；广兴源投资在深圳早年也有圣拿威·湾美花园、宝安互联网产业基地等项目经验。
尽管如此，项目在计划有效期内仍未能完成更新单元规划的报批工作，最终在2025年10月26日有效期结束后正式失效。
按照官方公告，该项目“不再开展后续相关工作及办理相关手续”，如需实施城市更新，必须重新进行计划申报，此前政府的核查与审批不再作为今后工作的依据。
深圳旧改加速“清退”
翻身片区的失败并非孤例。
据乐居不完全统计，官方正式公示过的失效旧改清单，就超过了30个，仅107发展带上，就有5个项目已被清理出改造计划。
在一个多月前，9月12日宝安区107发展带潭头片区城市更新单元也宣布失效。
这个项目规模更为庞大，拟拆除范围用地面积高达69.8万平方米，原计划由华润集团打造华润未来产业园。
更引人关注的是，深圳出现了“首个已获批专项规划但因超期未实施而被调出更新计划”的项目——福田区梅林街道东林工业区城市更新单元。
这一项目早在2020年2月就纳入城市更新计划，同年9月取得城市更新单元规划批复，原计划更新为新型产业、教育设施等功能，规划建筑面积13.52万平方米。
东林工业区城市更新单元现状。乐居摄2025.07
然而，到2023年，申报主体中交城市更新公司仅完成了2户签约，其余7户权利人均未签约，其中建筑面积占比51.2%的2户业主明确不参与更新。
这导致项目无法达到深圳城市更新条例要求的“双三分之二以上”权利主体同意的门槛，最终在2025年7月被正式取消资格。
令人意想不到的是，如今这个项目摇身一变，成为了住宅用地。
10月22日，深圳规自局福田局发布该用地规划调整的通告，该城市更新部分用地，正式由M0地块调整为R2用地，成为纯居住地块。
调整后，建筑面积18550平方米，容积率3.7，其中居住及便民设施建筑面积15480平方米，容积率仅3.1。
从最开始的整盘规划容积率9.97，一下子调整至3字头，跨度十分大。
政策利剑与市场现实
这些项目的集中失效，背后是深圳日益严格的城市更新监管政策。
深圳市2025年4月9日实施的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》明确规定，各区政府应“审慎新增城市更新单元计划”，并对项目可实施性进行研究，不具备可实施性的项目应按程序公告失效。
更重要的是，深圳引入了 “三级时限”机制，给旧改戴上“紧箍咒”：
自计划公告起1年内未完成土地信息核查和规划报批的；自规划批准之日起2年内项目首期未确认实施主体的；自实施主体确认之日起1年内未办理用地出让手续的——一旦触发，项目将被清理出城市更新计划。
在深圳加速“清退”背后的机制下，大家可以判断出来：
东林工业区项目正是触碰了第二条红线——自规划批准之日起两年内未确认实施主体。
而翻身片区和潭头片区则是在三年计划有效期内未完成规划审批。
这些项目的失败，反映了深圳城市更新面临的现实困境，钉子户、行业调整、资金链吃紧……这些都大大延缓了旧改进程。
在某社交平台上，拖欠过渡安置费、回迁遥遥无期的案例，多不胜数，其中还有大牌房企在核心区旧改项目。
在眼下的城市更新领域，深圳房企都有一本账：商业占比多、回迁比例大、利润薄弱的旧改，动得快，死得更快……
“以不变应万变”，成为行业共识。
失败之后的出路
老话说，塞翁失马焉知非福。
东林工业区更新项目让我们看到，被清退的项目，也许还有一线生机。
深圳市在《关于规范城市更新实施工作的若干意见》中也提出了一系列支持措施，包括“加大城市更新项目融资支持力度”、“建立房票制度”等，以促进条件成熟的项目推进。
东林工业区失败后迅速调整规划获得重生，翻身片区和潭头片区则可能面临更漫长的不确定性。
深圳城市更新不再允许项目无限期拖延，只有那些真正具备实施能力、能够快速推进的项目，才能在这场新的淘汰赛中存活下来。
对于深圳“房票”，大家还在期待，谁会是首个吃螃蟹的项目？
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