产业园区REITs持续承压，有产品近一月跌超10%，什么情况？

产业园区REITs近期持续承压。

Wind数据显示，11月3日，全市场已上市的76只公募REITs产品中，有58只在二级市场的价格出现下跌。跌幅排名前十的产品中，有7只都是产业园区REITs，其中4只跌幅超过3%。

部分产业园区REITs价格连续多日出现下滑，还有产品因单日跌幅超过5%而发布交易情况提示公告，表明基金投资的基础设施项目经营稳定、基金投资运作正常等，引发行业关注。

有业内专家告诉《每日经济新闻》记者，产业园区类REITs近期的下跌是受到了基金三季报的影响，并且这类资产的基本面恶化与运营承压并不是新近发生的。“从去年以来，各家产业园区REITs或多或少都采取了一定的‘以价换量’的策略，但是成效不一。”

产业园区REITs承压，有产品单日下跌超5%

11月3日，公募REITs二级市场呈下跌态势。中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数环比均下跌0.63%，已上市的76只产品中有58只出现下跌。

值得一提的是，跌幅前十的产品中，产业园区REITs独占7席，其中有4只产品单日跌幅都超过3%。

就在11月3日，还有一只产业园区REITs发布了交易情况提示公告，显示10月31日的收盘价相对10月30日跌幅超过5%。基金管理人在公告中表示，投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，同时提醒投资者注意基金二级市场交易价格受多种因素影响、关注交易价格波动风险等。

不仅如此，实际上，近期产业园区REITs出现连续调整，有产品5日跌幅已经逼近10%。而从年初至今的情况来看，跌幅靠前的产业园区REITs也不在少数。

Wind数据显示，截至11月3日，今年以来共有13只公募REITs二级市场价格出现下跌，其中产业园区REITs就有7只，占到了“半壁江山”。并且年内跌幅靠前的前五只产品都是产业园区REITs，分别是中金湖北科投光谷产业园REIT（-19.11%）、华夏合肥高新产园REIT（-13.59%）、东吴苏州工业园区产业园REIT（-13.26%）、易方达广州开发区高新产业园REIT（-10.62%）以及华夏杭州和达高科产园REIT（-8.37%），还是很能说明问题的。

那么问题来了，相比其他类型的产品，产业园区REITs为何承压？

核心指标出现下滑或成主要诱因

对于近期产业园区REITs价格的连续调整，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对记者分析称，应该是受到了基金三季报的影响。随着三季度业绩的披露，产业园区、仓储物流、高速公路以及能源板块继续维持了承压的态势，其中尤以产业园区类资产的运营压力最为显著。

“合肥、广州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指标出现了一定下滑，是产业园区REITs下跌的主要诱因。”

申银万国证券也指出，在所有资产类型中，三季度产业园板块业绩下滑最为明显，EBITDA（息税折旧摊销前利润）与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑。

事实上，从今年的整体走势来看，产业园区REITs的表现缺乏亮点，并且分化显著。正如朱元伟所说，产业园区资产的基本面恶化与运营承压并不是新近发生的，从去年以来，各家产业园区REITs或多或少都采取了一定的“以价换量”的策略，但是成效不一。

目前产业园区板块也是内部分化的：工业厂房类资产（临港、东久、联东等）表现比较稳定，而研发办公类资产中，只有张江REIT表现稳定，其余的研发办公类资产普遍承受较大压力。

专家分析：产业园区REITs未来发展前景如何？

在朱元伟看来，产业园区REITs的调整，主要体现了两方面逻辑：

一是供需基本面。目前国内各主要城市都面临着办公楼供需失衡的问题，过去几年大量建设和供给的办公空间陆续入市，一定程度上超越了企业端的需求，导致出租率和租金普遍下滑。很多城市的产业园区名义上突出研发办公定位，但实际上更多是相对简单的办公空间，与商业办公楼功能类似，实质上形成了同质化竞争。产业园区研发办公类资产，之前的定位是以低于一般办公楼的租金提供与其接近的办公品质空间，而现在随着办公楼租金的持续走低以及产业园区项目的持续供给，部分办公楼的租金已经和产业园区近乎持平，以上更具性价比的逻辑已经难以接续。

二是区域局限性。他指出，目前产业园区REITs的国企发起人几乎都是当地的产业园区平台公司，理论上定位于开发、建设和持有当地的产业载体和空间，为当地的产业发展服务，不太可能像东久、联东那样构建遍布全国各地的投资组合。对某个区域而言，从产业到不动产市场，通常是高度关联、相互影响的。这种局限于当地的同类型资产组合，而且目前大多是持有单一项目，一定程度上限制了其通过资产和区域的多元化布局以分散风险的可能性，“也就是说，要差就都差的可能性比较大”。

谈到产业园区REITs未来的发展前景，朱元伟表示主要受到基本面好转、扩募可行性、投资人偏好等多重因素的影响。例如，通过扩募扩大资产组合有利于减少单一项目业绩波动的冲击。但是如果REITs持续折价，则扩募积极性会不足，而不扩募则只能保持目前依赖单一项目表现的局限性，如此会形成恶性循环，导致无法主动通过资产组合扩容来分散风险和平抑波动。