北京房产律师：按份共有房产各占50%，一方独占竟不能拍卖？法院判决大反转！

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一、案情介绍

被继承人李建国（1997 年 5 月 6 日去世）与王秀兰（2020 年 6 月 21 日去世）系夫妻关系，二人育有一女李娜（原告）、一子李伟（被告），姐弟二人系按份共有人。

（一）房屋基本情况

二号房屋：原位于北京市通州区的，系李建国与王秀兰的夫妻共同财产，后因拆迁置换为一号房屋。

一号房屋：位于北京市通州区，房屋性质为限价商品房，建筑面积 88.9 平方米，原登记在王秀兰名下。王秀兰去世后，该房屋由李伟单独居住使用至今。

（二）核心背景与争议

此前继承判决：2021 年，李娜以遗嘱继承纠纷起诉李伟，要求确认一号房屋 50% 份额归自己所有。北京市通州区人民法院作出判决书，认定：

一号房屋由二号房屋拆迁置换所得，二号房屋是李建国与王秀兰夫妻共同财产，李建国 1997 年去世后，其遗产（二号房屋一半份额）未分割，由王秀兰、李娜、李伟各继承三分之一，故王秀兰对一号房屋享有三分之二份额；

王秀兰生前订立的代书遗嘱有效，其将名下一号房屋三分之一份额（个人财产部分）分别留给李娜、李伟，加上二人从李建国处继承的份额，最终判决李娜、李伟各享有一号房屋 50% 份额。

当前争议：判决生效后，李伟无正当理由独占一号房屋，阻拦李娜及其亲属进入，李娜多次沟通无果，故起诉要求拍卖房屋并分割价款、赔偿房租损失；李伟辩称一号房屋是自己唯一住房，不同意拍卖，且主张李娜从未主动沟通。

二、双方诉求

（一）原告李娜诉求

依法拍卖李娜与李伟按份共有的一号房屋，拍卖所得价款由双方各按 50% 比例分割；

判令李伟支付 2021 年 11 月至 2023 年 9 月 19 日的房租损失（按 2400 元 / 月计算）；

本案诉讼费由李伟承担。

（二）被告李伟答辩意见

不同意李娜的全部诉讼请求；

主张一号房屋是自己唯一住房，不同意拍卖；

称李娜所述 “多次沟通未果” 不属实，实际是自己主动联系李娜（如通知母亲安葬事宜），但李娜挂断电话、不回复短信，未配合处理母亲后事；

表示李娜的个人物品仍在一号房屋内，自己未占用其份额，不存在 “霸占” 行为。

三、裁判结果

被告李伟于本判决书生效之日起 15 日内，给付原告李娜房屋占有损失费 6050 元；

驳回原告李娜的其他诉讼请求。

四、法院说理

（一）法律适用

本案适用《中华人民共和国民法典》关于按份共有、财产分割的相关规定，具体包括第二百九十九条（按份共有人权利）、第三百零四条（共有物分割方式）等。

（二）关于 “拍卖房屋并分割价款” 的处理

虽《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定 “按份共有人可以随时请求分割共有物，分割方式包括拍卖后分割价款”，但该条款并非强制要求 “必须拍卖”，需结合实际情况判断：

李伟明确表示一号房屋是其唯一住房，不同意拍卖，双方对拍卖事宜无法达成一致意见；

拍卖过程存在不确定性（如流拍、价值减损等），可能损害双方合法权益；

从保障基本居住权、减少矛盾的角度出发，不宜强制拍卖共有房屋，故对李娜的该项诉求不予支持。

（三）关于 “房租损失（房屋占有损失费）” 的处理

李娜与李伟对一号房屋各享有 50% 份额，但因双方矛盾较深，无法共同居住，李伟单独占有房屋的行为，客观上造成李娜无法使用自身份额，产生合理损失，故李娜主张赔偿占有损失的诉求具有事实依据；

关于损失计算标准：结合一号房屋的性质（限价商品房）、面积（88.9 平方米）及当地市场租金水平，酌定按每天 50 元计算；

关于起算时间：考虑到 “起诉前沟通情况” 无充分证据证明，从起诉状送达李伟之日（2023 年 5 月 22 日）起算，计算至 2023 年 9 月 19 日，共计 121 天，总金额为 50 元 / 天 ×121 天 = 6050 元；

综上，对李娜主张的占有损失费，支持 6050 元，超出部分（如 2021 年 11 月至 2023 年 5 月 21 日期间及按 2400 元 / 月计算的差额）因证据不足，不予支持。

综上，原告李娜的部分诉求具有事实和法律依据，法院依法作出上述判决。